Rynek nieruchomości mieszkaniowych mierzy się ze sporym przestojem, na który wpłynęło wiele czynników. Specjaliści z HRE Investment szacują, że jego skutki najsilniej odczujemy w 2024 r., gdy liczba nowych lokali do oddania będzie znacznie mniejsza, niż popyt na nie.
Coraz mniej nowych inwestycji deweloperskich
Z danych GUS wynika, że listopad jest kolejnym miesiącem, w którym zanotowano znaczny spadek nowych budów. Liczba inwestycji w całej Polsce wyniosła zaledwie 7 400. Jest to wynik o prawie 45 proc. gorszy, niż przed rokiem. Tym samym jest to najsłabszy wynik od 2016 r. Znacznie lepsze statystyki notowano nawet w 2020 r., w czasie pandemii.
Co więcej, specjaliści zakładają, że cały 2022 r. branża zamknie rekordowo złym wynikiem – w ciągu 11 miesięcy bieżącego roku rozpoczęto aż o 45 000 mniej inwestycji, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Tak dużej dysproporcji nie da się nadrobić w ciągu zaledwie jednego miesiąca.
Warto zwrócić uwagę także na spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę – w listopadzie bieżącego roku było ich niewiele ponad 13 000, co daje wynik o 7,7 proc. słabszy, niż przed rokiem.
Co wywołuje przestój na rynku nieruchomości mieszkaniowych?
Na zastój na rynku nieruchomości wpływ ma wiele czynników. Za najważniejszy z nich należy uznać rekordowo wysoką aktywność deweloperów w ubiegłym roku. W 2021 r. osiągnięto historyczne wyniki zarówno w kwestii ilości rozpoczętych inwestycji, jak i oddanych do użytku nieruchomości.
Dodatkowo dużym hamulcem dla deweloperów jest obecna sytuacja gospodarcza w kraju.
Szalejąca inflacja i wysokie stopy procentowe spowodowały, że wielu potencjalnych kupców odkłada myśl o zakupie własnego M na tzw. lepsze czasy. Obecnie znacznie trudniej również uzyskać kredyt hipoteczny, który jest najczęstszym sposobem finansowania zakupu nieruchomości w naszym kraju. Sytuacji nie poprawiają także wciąż
utrzymujące się na wysokim poziomie ceny nieruchomości z rynku pierwotnego.
Dodatkowe koszty, jakie spadają na deweloperów, hamują inwestycje?
Istotnym czynnikiem wpływającym na przestój na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 r. Wprowadziła ona nowe koszty związane z koniecznością opłacania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które muszą teraz ponosić deweloperzy. Nie dziwi więc, że są oni mniej skłonni do rozpoczynania kolejnych budów, a zamiast tego wolą szybciej zakończyć już trwające inwestycje.
– Jeśli więc jakiś deweloper planował rozpocząć sprzedaż mieszkań w bieżącym roku, to miał powód, aby przesunąć start projektu z drugiego półrocza na pierwsze. Gorsze dziś dane są więc po części też wynikiem przyspieszenia startu inwestycji, czego odreagowanie właśnie obserwujemy – ocenia analityk HRE Investment Bartosz Turek.
Co zmieni program „Pierwsze Mieszkanie”?
Specjaliści upatrują się pewnej furtki z trudnej sytuacji w
zapowiadanym przez rząd programie „Pierwsze Mieszkanie”.
Z programu będą mogły skorzystać osoby, które do tej pory nie posiadały własnej nieruchomości. Dostaną one możliwość zaciągnięci kredytu o niskim oprocentowaniu (2 proc.) na preferencyjnych warunkach.
– Program ten może wyraźnie pobudzić aktywność deweloperów mieszkaniowych. Stanie się to tym szybciej, im szybciej przeprowadzony zostanie cały proces legislacyjny – ocenia Bartosz Turek.
Obecnie nie wiadomo jednak kiedy i w jakiej ostatecznie formie zacznie on obowiązywać.
Jakie będą skutki zahamowań na rynku nieruchomości?
Analitycy szacują, że efekt obecnego zahamowania dynamiki na rynku nieruchomości mieszkaniowych będzie najbardziej odczuwalny w 2024 r. Średni czas budowy bloku mieszkalnego trwa w Polsce ok. 2 lat, co oznacza, że obecny kryzys spowoduje znacznie mniejszą liczbę mieszkań oddaną do użytku właśnie w 2024 r. Może to stanowić spory problem, ponieważ potrzeby mieszkaniowe w Polsce są obecnie wyjątkowo duże, ze względu na trwającą w Ukrainie wojnę i idący za nią kryzys migracyjny. Niska podaż może więc zderzyć się z wyjątkowo wysokim popytem.
Kiedy nastąpi poprawa koniunktury?
Ekonomiści przewidują, że w ciągu kilku najbliższych kwartałów w naszym kraju nastąpi poprawa sytuacji gospodarczej. Oprócz spadku inflacji możemy również liczyć na obniżenie się stóp procentowych. To natomiast będzie skutkowało łatwiejszym dostępem do kredytów mieszkaniowych, a tym samy zwiększy popyt na własne M. Prawdopodobnie pod koniec 2023 r. aktywność deweloperów powinna się zwiększyć.
wszystkie artykuły
