Warszawski rynek nieruchomości – Wilanów i Włochy

Wilanów

Rozwój każdego miasta wiąże się zarówno z silnym rozwojem istniejących dzielnic, jak również z powstawaniem zupełnie nowych. W ciągu ostatnich lat Warszawa w różny sposób rozszerzała swoje granice. Rozbudowie uległy istniejące już dzielnice, takie jak np. Mokotów. Z drugiej strony, integralnymi częściami miasta stały się Gocław, Ursynów i Tarchomin. Najświeższym przykładem jest powstanie kolejnej, już osiemnastej dzielnicy Warszawy, jaką od niedawna jest Wesoła.

Takim przemianom uległa również jedna ze starszych i bardziej stylowych części Warszawy – Wilanów. Ukształtowała się ona wokół kompleksu pałacowego stanowiącego zwieńczenie Traktu Królewskiego. Obecnie mamy tu do czynienia z poniekąd bezprecedensowym zjawiskiem: grupa deweloperów podjęła ryzyko stworzenia w krótkim okresie osiedla na miarę kolejnej dzielnicy – Miasteczka Wilanów.

To przedsięwzięcie w znaczący sposób wpływa na charakter tej rezydencyjnej części metropolii. Dotychczas Wilanów należał do najbardziej zielonych obszarów Warszawy (75 proc. terenów zielonych) i jednocześnie charakteryzował się najniższą gęstością zaludnienia (330 osób/km2).

Postrzegany jako dzielnica willowa, Wilanów najbogatszy jest w oferty budownictwa jednorodzinnego, ale wspomniany rozwój Miasteczka Wilanów sprawia, że dynamicznie rośnie udział ofert budownictwa wielorodzinnego wśród wszystkich ofert. Specyfika dzielnicy powoduje, że powstają tu głównie inwestycje o wyższym niż przeciętny standardzie, kierowane do zamożniejszej grupy społeczeństwa.

Jak kształtuje się popyt w tej okolicy? Otoczenie zieleni i zarazem nieduża odległość od centrum miasta sprawiają, że ta lokalizacja jest przedmiotem zainteresowania najaktywniejszej kadry menadżerskiej, ceniącej walory otoczenia i możliwość szybkiego przemieszczenia się praktycznie do każdej części miasta. Również warunki finansowe stawiane potencjalnym nabywcom sprawiają, że głównie tą część społeczeństwa stać na zakup nieruchomości w tej okolicy.

A jakich cen można się spodziewać, planując zakup nieruchomości w Wilanowie? Większość ofert na terenie tej dzielnicy charakteryzuje się podwyższonym standardem. W przypadku domów ceny zaczynają się w okolicach 5000 zł za m2. Natomiast w przypadku mieszkań znaczącą część rynku stanowią oferty rynku pierwotnego, inwestycje wchodzących w skład Miasteczka Wilanów. Tutaj najniższe spotykane ceny zaczynają się od poziomu 5200 zł za m kw., a górna granica znacząco przekracza poziom 10 000 zł za m kw. Dla porównania, na rynku wtórnym średnia cena za m kw. wynosi obecnie 7000 zł.

Pojawienie się tak licznych inwestycji na terenie Miasteczka Wilanów w znaczący sposób wpłynęło na kształtowanie się cen mieszkań i spowodowało kilkunastoprocentowy wzrost cen w samej tylko pierwszej połowie 2006 roku.

Należy przypuszczać, że rozwój infrastruktury komunikacyjnej na pewno wpłynie na popyt na mieszkania. Powstanie Miasteczka Wilanów z całą pewnością zmieni strukturę mieszkańców tej dzielnicy i wymusi rozwój ogólnodostępnego transportu miejskiego. Te zmiany z kolei przyciągną na teren Wilanowa inwestycje o bardziej przystępnym charakterze, a wraz z nimi również mniej zamożnych nabywców.

Włochy

Włochy są dzielnicą bardzo zróżnicowaną, dlatego można je umownie podzielić na dwie części. Pierwsza z nich jest skoncentrowana wokół lotniska, które skupia dużą ilość obiektów logistycznych, biurowych oraz centrów handlowych. Położenie dzielnicy Włochy względem centrum miasta i jej widoczne tendencje rozwojowe powodują, że ten obszar cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, szczególnie jeśli chodzi o obiekty komercyjne. Większość z nich znajduje się oczywiście w pobliżu wspomnianego już lotniska, jak również wzdłuż dróg wyjazdowych w kierunku południowym (Kraków, Katowice, Wrocław) i zachodnim (Poznań).

Z kolei w drugiej części - północnej, mamy do czynienia głównie z zabudową mieszkalną z przewagą budownictwa jednorodzinnego. Są to w większości osiedla położone w sąsiedztwie Ochoty i Bemowa, powstałe w latach 70. i 80. ubiegłego wieku. Obecnie jest tu w dalszym ciągu bardzo niewiele ofert mieszkaniowych w nowym budownictwie wielorodzinnym, co powoduje, że zapotrzebowanie na takie właśnie lokale jest największe. Nieduża odległość od centrum, bardzo dobre połączenia komunikacyjne i rozbudowana infrastruktura czynią tę dzielnicę bardzo atrakcyjną dla budownictwa mieszkaniowego.

Ceny mieszkań w nowym budownictwie oscylują w przedziale 6500-7000 zł za m kw. W przypadku starszego budownictwa cena m kw. jest niższa o około 1000-1500 zł. W ofertach domów jednorodzinnych mamy do czynienia z bardzo dużym przekrojem cenowym, który zaczyna się, w skrajnych sytuacjach, poniżej 3000 zł za m kw., a w przypadku nowego budownictwa osiąga pułap nawet ponad 7000 zł za m kw.

Na duże zainteresowanie tym rejonem ze strony potencjalnych klientów ma wpływ przede wszystkim jej architektura i charakter. Cały czas trwają prace nad polepszeniem wizerunku dzielnicy, usprawnieniem połączeń drogowych i komunikacji miejskiej. To wszystko pozwala przypuszczać, że niebawem zainteresowanie nieruchomościami w tej części stolicy jeszcze bardziej wzrośnie.