Od 3 do 5 proc. społeczeństwa to osoby zamożne. Za parę lat w Warszawie będzie to oznaczać zapotrzebowanie na 1000 nowych mieszkań o wysokim standardzie rocznie. Czy takie jest tempo wzrostu zamożności naszej klasy średniej? To pokaże rynek, aczkolwiek nie ma wątpliwości, że istnieje w Polsce potrzeba luksusu, która jeszcze przez dziesiątki lat pozostanie niezaspokojona. Jak w każdej branży, tak i w mieszkalnictwie potrzebny jest produkt klasy high-end, nawet jeśli jest to tylko marginalny – aczkolwiek lukratywny dla deweloperów – segment rynku.
Brak luksusowych mieszkań, tak jak i brak zamożnego społeczeństwa cechował Warszawę od końca wojny do początku lat 90. Zupełnie zrozumiałe jest zatem, że pierwsze porządne budynki mieszkalne, szczególnie te, w których pojawiła się ochrona, a mieszkania miały więcej niż 100 m kw. powierzchni, potocznie nazwano apartamentowcami.
Dzisiaj sytuacja się zmieniła i zmieniać się będzie dalej. Liczba budynków spełniających oczekiwania najbardziej wymagających nabywców jest niewielka. I tylko te powinny być nazwane apartamentowcami.
„Po pierwsze lokalizacja. Budynek musi być położony w tak zwanym dobrym miejscu. Czy apartamentowcem można nazwać najlepszą nawet nową kamienicę na Bródnie? Dzisiaj tak, ale w przyszłości? Przykłady zrealizowanych inwestycji w Warszawie z dobrą lokalizacją to Morskie Oko na Mokotowie, Opera przy Niecałej, Patria przy Kruczkowskiego. Ale Łucka City? Dobra lokalizacja to dobre otoczenie, rozległe widoki, np. na tereny zielone, albo świetne, centralne położenie. Wygląd domu ma też oczywiście znaczenie. Kamień na elewacji, porządna architektura i solidność wykonania. Oczywiście portier, ochrona i garaż. Dzisiaj obowiązkowy jest basen, odnowa biologiczna, czyli rodzaj siłowni, czasami pomieszczenie klubowe. Te elementy będą zapewne znikać, bo tak naprawdę to mało kto z nich korzysta.” – mówi Mariusz Kania z Metrohouse.
„Mieszkania w apartamentowcu mogą być różne. Zarówno duże, reprezentacyjne o powierzchni 150–250 m kw., ale też i mniejsze, równie potrzebne. Wyposażenie podstawowe musi być skrupulatnie przemyślane: pełna infrastruktura teletechniczna i sanitarna – umożliwiająca lokalizację toalety dla gości, 2–3 łazienki, drzwi wejściowe antywłamaniowe i izolujące od hałasu, okna (z pewnością niedługo standardem staną się okna 3-szybowe), klimatyzacja i wentylacja. To ostatnie jak gdyby poszło w zapomnienie w obecnie projektowanych budynkach. Ogrzewanie podłogowe, kominek, tarasy – wszystko to jest i będzie wymagane, ale najważniejsze, to dobre rozplanowanie powierzchni. A na ogół kuchnie są za małe, możliwości aranżacji jadalni ograniczone – a to przecież podstawowy element dobrego burżujskiego mieszkania. Do tego biblioteka, pokój do pracy dla pani i pana domu, 3 sypialnie i coś dla gości. No i garderoby, których zawsze jest za mało, oraz schowek (piwnica) – nie 4 m kw., tylko 12 m kw. Dwa miejsca garażowe dla większych mieszkań to konieczność” – komentuje Katarzyna Cyprynowska z Metrohouse.
Większość budowanych mieszkań odzwierciedla potrzeby rynku i są to lepsze bądź gorsze zwykłe budynki mieszkaniowe, które dla poprawy samopoczucia klientów zwie się apartamentowcami. Ważna jest również skala przedsięwzięcia. Czy można w ogóle mówić o osiedlu apartamentowców? Raczej nie, chociaż dwa aktualne projekty luksusowych wieżowców z apartamentami w centrum miasta będą miały kilkaset mieszkań każdy. Czyli jak średnie duże osiedle.
Porównując Warszawę z innymi miastami Europy Zachodniej, trzeba stwierdzić, że w miastach niedotkniętych ani wojną, ani komunizmem najlepsze dzielnice powstały kilkadziesiąt albo i ponad 100 lat temu. Tam lokalizacja wytworzyła specyficzne miejsca, gdzie jest dobrze i drogo. Fantastyczne kamienice w Paryżu wzdłuż Bulwarów czy też z widokiem na Sekwanę lub parki nie mają garaży, basenów, nie mają innych „gadżetów”, a i tak są w najlepszym znaczeniu tego słowa apartamentowcami. Stały rozwój i rosnąca atrakcyjność takich kwitnących metropolii, jak Paryż czy Londyn, „wytwarza” oczywiście nowe dobre lokalizacje, np. świetnie urządzona kawalerka w dzielnicy Łacińskiej Paryża z doskonałym widokiem i wnętrzem może kosztować więcej niż 100 000 zł za m kw.. Nawet bez consierge.
„Tak też będzie w Warszawie. Są ulice takie jak Al. Róż czy Al. Przyjaciół, gdzie stopniowo – choć potrwa to pewnie jeszcze kilkadziesiąt lat – będą powstawały enklawy najdroższych mieszkań. Bardziej wierzę w to, że stanie się to właśnie w tych miejscach, niż na Marinie bądź w Wilanowie, choć budynki tamtejsze same w sobie spełniają wymagania apartamentowca. Okolice Łazienek, Ogrodu Saskiego czy fragmenty Górnego Mokotowa lub Żoliborza – to miejsca, gdzie będą powstawać prawdziwe apartamentowce” – komentuje Mariusz Kania z Metrohouse.
W Warszawie apartamentowce budują między innymi Dom Development, Skanska czy Orco. W najbliższych latach należy się spodziewać, że w Polsce pojawią się firmy deweloperskie specjalizujące się w budowaniu apartamentowców i obsłudze klientów zamożnych.
Ceny apartamentów kształtują się w stolicy powyżej 15 tysięcy złotych za m kw. I tak, między innymi, w inwestycji Patria Dom Dewelopment cena wyniosła 15 000 zł za m kw., a w budynku Opera mieszkania na rynku wtórnym osiągają cenę 25 000 zł za m kw., podczas gdy w tych samych lokalizacjach średnia cena „zwykłego” mieszkania to na Powiślu około 9 000 zł za m kw., a w okolicach projektu Opera 10 000 zł za m kw.
Inwestorzy apartamentowców z prawdziwego zdarzenia z reguły nie mają problemu ze sprzedażą. W przypadku najlepszych projektów, takich jak Opera przy Niecałej, deweloper sprzedał cały zasób apartamentów jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Wynika to z bardzo małej liczby tego typu dobrych projektów na rynku. Coraz częściej zamożni klienci czekają, aż budynek będzie zaawansowany w budowie, żeby można było obejrzeć wybrany apartament. Dzisiaj selekcja klientów dokonywana jest naturalnie poprzez ich możliwości ekonomiczne.
wszystkie artykuły
