Mieszkanie z kredytem hipotecznym – jak je sprzedać?

Z danych opublikowanych w raporcie Narodowego Banku Polskiego „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r.” wynika, że blisko połowa mieszkań zakupionych w trzech ostatnich kwartałach 2021 roku została sfinansowana kredytem hipotecznym. Chyba nikt nie spodziewał się, że niebawem nastąpi tak drastyczna podwyżka stóp procentowych. 

 

Okres niskich stóp procentowych sprzyjał zaciąganiu kredytów hipotecznych. Aktualnie rosnące obciążenia z tytułu wzrostu rat są nierealne dla wielu Polaków. Zarówno tych, którzy zdecydowali się na zakup mieszkania na potrzeby własne, jak i inwestycyjne. Coraz więcej osób zastanawia się nad tym, czy może sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem. 

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, które zazwyczaj zaciągane jest na 25-30 lat. To długi okres, w którym mogą wystąpić różne, niespodziewane zwroty np. konieczność przeprowadzki do innego miasta czy też zamiana mieszkania na większe. Obecnie ważnym czynnikiem jest też sytuacja ekonomiczna. Zobowiązanie kredytowe dla wielu osób okazuje się tak dużym obciążeniem, że jedynym wyjściem z sytuacji wydaje się sprzedaż nieruchomości. Za pozyskane w ten sposób pieniądze chcą spłacić kredyt, by nie zamartwiać się, jak poradzić sobie z rosnącymi ratami kredytu w obliczu trudnej sytuacji ekonomicznej. 

 

Mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać tak samo, jak to kupione za gotówkę. Różnica polega jednak na tym, że konieczne jest dopełnienie większej ilości formalności. Nie obędzie się też bez nawet kilku wizyt w banku. 

 

Dla kupującego taka transakcja nie jest w żaden sposób uciążliwa. Jedyne, czego musi dopilnować, to konieczność zapłaty za mieszkanie na dwa rachunki – sprzedającego oraz banku. Już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nabywca musi złożyć w sądzie rejonowym wniosek o wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości. To niezbędny krok, aby hipoteka wygasła. 

Osoba sprzedająca mieszkanie obciążone hipoteką powinna posiadać zaświadczenie z banku o kredycie mieszkaniowym. Należy za nie zapłacić zgodnie z tabelą opłat i prowizji danej placówki. Jest ono ważne przez 30 dni. Jeżeli w tym czasie nie uda nam się sprzedać nieruchomości, konieczne jest wystąpienie o nowe zaświadczenie. 

 

Na zaświadczeniu o kredycie powinny znaleźć się dane kredytobiorcy, informacje dotyczące kredytu (np. kwota zobowiązania, termin spłaty) oraz aktualny stan zadłużenia z tytułu kredytu. Ponadto dokument powinien zawierać numer rachunku bankowego, na który kupujący będzie musiał wpłacić wskazaną w zaświadczeniu kwotę oraz promesa banku na wykreślenie hipoteki. 

 

Kolejnym krokiem jest wystawienie mieszkania na sprzedaż. Należy stworzyć ofertę sprzedaży oraz znaleźć kupca. Możemy zrobić to samodzielnie lub skorzystać z pomocy wykwalifikowanego pośrednika nieruchomości. Podczas rozmów z potencjalnymi nabywcami nie powinniśmy ukrywać faktu, że mieszkanie zostało kupione na kredyt. Zapisy w księdze wieczystej można łatwo sprawdzić w elektronicznej ewidencji. Wiele osób obawia się kupić nieruchomość obciążoną hipoteką. Dlatego też warto od razu wyjaśnić, na czym polega taki zakup oraz przedstawić zaświadczenie z banku. Jako sprzedający powinniśmy być przede wszystkim wiarygodni w oczach potencjalnych klientów. 

 

Jeżeli ktoś zdecyduje się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, właściciel takiego mieszkania powinien udać się do banku po promesę. Jest to dokument – zobowiązanie banku, że po spłacie kredytu hipotecznego w całości, podmiot ten wyda zgodę na zwolnienie hipoteki. W ten sposób kupujący będzie zabezpieczony, że po dopełnieniu wszelkich formalności, księga wieczysta zostanie uwolniona od wierzycieli. Promesa to obowiązkowy element podczas zawierania umowy przedwstępnej oraz właściwej umowy kupna-sprzedaży. Jest ona ważna 30 dni od jej wystawienia. 

Umowa przedwstępna pozwala zabezpieczyć interesy obu stron transakcji. Jest ona konieczna, gdy kupujący chce wesprzeć się kredytem hipotecznym. Jeżeli nabywca płaci gotówką, a sprzedający zgromadził wszystkie standardowe dokumenty niezbędne do sprzedaży, umowa przedwstępna nie jest konieczna. W dokumencie powinien znaleźć się opis najistotniejszych warunków transakcji. Mowa tu m.in. o dacie zawarcia aktu notarialnego, cenie nieruchomości oraz sposobie płatności. W umowie przedwstępnej należy wskazać także zadatek, jaki kupujący wpłaca na poczet przyszłej transakcji. Jest to forma zabezpieczenia na wypadek, gdyby kupujący wycofał się z zakupu. 

 

Następnie przychodzi pora na przeniesienie własności nieruchomości. Notariusz przygotowuje akt notarialny, który uwzględnia wszelkie najważniejsze szczegóły transakcji, w tym metodę zapłaty. Bezpośrednio na rachunek banku trafia kwota sprzedaży w wysokości rozliczającej kredyt (zgodnie z zaświadczeniem bankowym). Nadwyżka natomiast przelewana jest na rachunek sprzedawcy. 

 

Ostatnim krokiem jest uzyskanie zgody banku na wykreślenie z hipoteki, czyli listu mazalnego. Ten dokument powinien trafić do nabywcy. Będzie go musiał załączyć do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. 

Warto także pamiętać o dopełnieniu spraw administracyjnych. Jedną z nich jest ubezpieczenie nieruchomości. Tego typu polisę można przenieść na nowego właściciela lub też ją wypowiedzieć. Istotną sprawą są także podatki. Osoby, które sprzedają mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, muszą zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Pewnym sposobem na obejście tej kwestii jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Obowiązuje ona wówczas, gdy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na zakup kolejnego lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. 

 

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa. Konieczne jest dopełnienie kilku podstawowych formalności, w tym pozyskanie zaświadczenie z banku o kredycie mieszkaniowym. Zawsze należy rzetelnie informować potencjalnych nabywców o tym, że lokal jest obciążony hipoteką, aby nie stracić w ich oczach na wiarygodności.