„MdM”: Kraków największym przegranym

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych została podpisana prezydenta, a to oznacza, że jej wejście w życie pozostaje tylko formalnością. 27 września br. projekt został przyjęty przez Sejm, a 17 października za jego przyjęciem w zaproponowanej formie opowiedział się Senat. Taki rozwój prac legislacyjnych oznacza, że osoby planujące zakup mieszkania lub domu już od przyszłego roku będą mogły ubiegać się o rządowe wsparcie.

Ostatnie miesiące upłynęły pod znakiem dyskusji, a także istotnych zmian w projekcie programu „Mieszkanie dla Młodych”. Trzeba podkreślić, że choć wiele pozytywnych zmian zostało w nim przeforsowanych (tab. 2), to duży niedosyt, zarówno ze strony planujących zakup mieszkania, jak i niektórych parlamentarzystów, pozostawia fakt, że programem – mimo burzliwych debat – nie został objęty rynek wtórny. Batalia o taki zapis trwała do samego końca. To ważna sprawa, jeśli chodzi o małe miejscowości, gdzie rynek pierwotny tak naprawdę nie istnieje, i to stanowi duże ograniczenie dla osób, które właśnie tam będą chciały skorzystać z tego programu – mówił podczas głosowania nad ustawą w Senacie, senator Przemysław Błaszczyk. – Przy realizacji celu związanego z polityką prorodzinną bardziej wskazane i logiczne byłoby wsparcie rynku wtórnego. Mieszkania na rynku wtórnym są dużo tańsze i bardziej dostępne – mam tu na myśli te rodziny, które mają niższą zdolność kredytową. Wiadomo, że osobom, które zbywają mieszkanie na rynku wtórnym, łatwiej jest przejść na rynek pierwotny, dlatego że one już mieszkanie mają, mają jakiś zasób finansowy. Podobnych głosów w pracach nad projektem było więcej, mimo to zmiana nie została do ustawy wprowadzona.

 

Odpowiedzią na zarzuty skierowane w stronę ustawodawcy, mówiące o tym, że pierwotna wersja ustawy faworyzowała mieszkańców dużych miast, jest włączenie do programu wsparcia dla osób dokonującychzakupu domu jednorodzinnego o powierzchni nieprzekraczającej 100 mkw. Przy założeniu jednak, że dopłata udzielana będzie do 50 mkw. takiej nieruchomości.

Z kolei osobom, które zdecydują się na budowę domu systemem gospodarczym, pomoc zostanie udzielona w postaci zwrotu części podatku VAT. Warto podkreślić jednocześnie, że ubieganie się o taki zwrot na obecnych zasadach nie będzie możliwe, bo wraz z wejściem w życie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, moc straci ustawa z 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Od 1 stycznia 2014 r. podstawą prawną określającą zasady zwrotów będzie nowa ustawa. Zgodnie z nią zwrot ten będzie przysługiwać osobom, które uzyskają pozwolenie na budowę po 31 grudnia 2013 r. i po tej dacie także dokonają zakupów materiałów budowlanych, a co bardzo istotne do końca roku, w którym zostanie wydany taki dokument, nie ukończą 36 lat.

Dla osób chcących skorzystać z programu „MdM” ważną informacją jest to, że rekompensata w takiej formie może być udzielona tylko raz. Warto przy tym podkreślić, że zmianie nie ulegną zasady określania limitów i kwoty zwrotu. Nie zmieni się również katalog materiałów budowlanych: zwrot będzie dotyczyć tych, które obecnie opodatkowane są 23-procentową stawką, a przed wejściem Polski do Unii Europejskiej były opodatkowane 7-procentową.

Zwrot obejmie materiały zakupione na budowę domu lub nadbudowę bądź rozbudowę budynku do celów mieszkalnych, lub przystosowanie do takich celów obiektu niemieszkalnego albo jego części. Powierzchnia użytkowa tych nieruchomości nie będzie większa niż 100 mkw. w przypadku domu, a lokalu mieszkalnego – 75 mkw. Co istotne, taką formą pomocy nie zostanie objęty remont nieruchomości. Wniosek o zwrot inwestorzy będą składać we właściwym urzędzie skarbowym do końca roku, w którym wydane zostało pozwolenie na użytkowanie nieruchomości.

Wśród kluczowych zmian w projekcie znalazł się także zapis określający nowe zasady liczenia limitu cenowego mieszkań dostępnych w programie. Zgodnie z nim, cena lokalu kwalifikującego się do „MdM” nie będzie mogła przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn współczynnika 1,1 oraz powierzchni użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie. Jaki był cel takiej zmiany? Mianowicie współczynnik 1,1 podniósł programowy limit cenowy o 10 proc. Z pozoru kwota ta może wydawać się nieduża, ale w niektórych miastach (gdzie limity są najniższe, a liczba mieszkań kwalifikujących się do programu dostępna na rynku niewielka) może mieć kluczowe znaczenie. Analizując aktualne wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej, widzimy, że różnica w cenie mieszkania przed i po tej zmianie wyniosła np. w stolicy Małopolski ok. 450 zł/mkw., a dla Warszawy ponad 530 zł/mkw. (tab. 1)

 

*Limity te będą obowiązywać w IV kwartale 2013 r., a także w I kwartale 2014 r., z wyjątkiem Gdańska.

 

 

Ponadto w ustawie znalazły się dodatkowe zapisy podkreślające prorodzinny charakter programu. Grupą bardziej uprzywilejowaną będą gospodarstwa domowe (małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci), w których wychowuje się troje bądź więcej dzieci. Ta grupa beneficjentów będzie mogła otrzymać dofinansowanie zakupu 50 mkw. mieszkania, którego wielkość nie przekroczy 85 mkw., czyli o 10 mkw. więcej niż w przypadku gospodarstwa domowego z mniejszą liczbą dzieci. Podobnie, 10 mkw. „gratisu” będzie obowiązywać w przypadku zakupu domu jednorodzinnego – dopuszczalna jego wielkość wyniesie 110, a nie 100 mkw.

 

 

Zmianie nie uległy natomiast pozostałe warunki funkcjonowania programu i jego główna idea. Program skierowany jest do ludzi młodych (małżeństw, singli i osób samotnie wychowujących dzieci) do 35 roku życia, którzy zaciągają kredyt (na minimum 15 lat i 50 proc. wartości nieruchomości) na zakup swojego pierwszego mieszkania bądź domu z rynku pierwotnego służącego zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podstawowa wysokość dofinansowania, którą otrzymamy w formie wkładu własnego, wyniesie10 proc. (dla osób nieposiadających dzieci) lub 15 proc. (dla osób, które w momencie zakupu lokalu posiadają przynajmniej jedno dziecko) kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego 50 mkw., gdy mieszkanie ma właśnie taki metraż i gdy jest większe. Natomiast w przypadku mieszkań mniejszych brany pod uwagę będzie rzeczywisty metraż.

O dodatkowe 5 proc. w ciągu 5 lat od podpisania umowy będą mogły się ubiegać osoby, którym w tym czasie urodzi się trzecie lub kolejne dziecko. Takiego wsparcia nie otrzymają wszyscy ci, którzy zaciągając kredyt nie będą posiadać dzieci (na wstępie przysługiwać będzie im 10 proc. dopłaty), a którym we wspomnianym okresie 5 lat urodzi się lub zostanie przysposobione tylko jedno dziecko. Warto wyjaśnić, że takie osoby nie dostaną 5 proc., które gospodarstwa domowe z minimum jednym dzieckiem otrzymają w podstawowej części dopłaty – zostaną one „nagrodzone” dopiero za trzecie dziecko. Trzeba przy tym pamiętać, że musi to nastąpić nie później niż w ciągu 5 lat od podpisania umowy. Dodatkowych 5 proc. nie otrzymają także osoby, które w chwili podpisania umowy posiadały jedno dziecko (otrzymały 15 proc. dopłaty), a którym w okresie 5 lat urodzi się również jedna pociecha.

 

Choć nowy sposób liczenia limitów cenowych mieszkań kwalifikujących się do programu (dodanie współczynnika 1,1) sprawił, że maksymalne ceny metra kwadratowego budynków mieszkalnych zostały podwyższone, to wciąż w niektórych miastach szacowana podaż takich lokali pozostawia wiele do życzenia i już dzisiaj wiadomo, że szanse znalezienia mieszkania spełniającego rządowe kryteria będą niewielkie. Wśród miast, w których ta sytuacja wygląda najgorzej, prym wiodą Kraków i Wrocław.

Obecne limity cenowe w programie „Mieszkanie dla Młodych” wynoszą w stolicy Małopolski 4894,45 zł/mkw. (wartość ta nie zmieni się w I kw. 2014 r.) , a to oznacza, że są o ok. 1500 zł/mkw. niższe od średniej ceny mieszkań z rynku pierwotnego dla całego miasta. To wyjaśnia, dlaczego statystyki wskazują, że od 1 stycznia 2014 r. mieszkania spełniające wymagania programowe będą stanowić zaledwie kilka procent krakowskiej oferty deweloperów. Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja ta może ulec zmianie w kolejnych latach funkcjonowania programu, można się bowiem spodziewać, że część rozpoczynanych po wejściu w życie programu inwestycji będzie dostosowana do założeń programu.

Podobna sytuacja może zdarzyć się również we Wrocławiu. Tu limity cen w programie „MdM”, zgodnie z obowiązującymi wskaźnikami, które będą aktualne także w I kw. 2014 r., wyniosą 4774,00 zł/mkw. Przy porównywaniu stolicy Dolnego Śląska i Krakowa należy jednak pamiętać o tym, że w przypadku tego pierwszego średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym są nieco niższe.

Powyższe kwoty zostały obliczone jako 15 proc. wartości iloczynu średniego (średnia arytmetyczna wartości wskaźnika z dwóch poprzednich okresów) wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz powierzchni mieszkania, czyli w tym przypadku 50 mkw.

 

Program „Mieszkanie dla Młodych” będzie obowiązywać w latach 2014–2018, a na jego realizację przeznaczone zostanie 3,5 mld zł. Źródłem finansowania programu będzie specjalnie powołany Fundusz Dopłat.