Ostatnie wyniki akcji kredytowej, opublikowane przez Centrum AMRON w Raporcie AMRON-SARFiN po I połowie 2012 r., potwierdziły słabą sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Od III kwartału 2011 r. wartość nowo udzielonych kredytów regularnie spadała (wykres 1). W dużej mierze sytuacja ta wynikała z zaostrzenia polityki kredytowej, szczególnie na skutek regulacji wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego – czyli rekomendacji S i T. Było to jedną z głównych przyczyn spadku oceny zdolności kredytowej Polaków. Zapowiedziane na początku października nowelizacje rekomendacji S i T mają na celu pobudzenie rynku kredytów hipotecznych. Kluczową zmianą może być wydłużenie maksymalnego okresu branego pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej.
Wykres 1. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie
III kw. 2011 - II kw. 2012 r. (mld zł)
Źródło: Raport AMRON-SARFiN II kw. 2012, Związek Banków Polskich
Dodatkowym pozytywnym sygnałem dla rynku nieruchomości mieszkaniowych jest przedstawiony ostatnio przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej projekt programu „Mieszkanie dla Młodych”. Zakłada on dopłatę do kredytu mieszkaniowego w wysokości 10 proc. wartości odtworzeniowej jednego metra kwadratowego mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Jego odbiorcami mogą być rodziny i single do 35 roku życia, nieposiadający własnego mieszkania. Według ostatnich danych Banku Gospodarstwa Krajowego (stan na 30 czerwca 2012r.), aż 79 proc. odbiorców programu „Rodzina na swoim” to osoby w wieku poniżej 35 lat (wykres 2).
Wykres 2. Struktura wiekowa beneficjentów w Programie „Rodzina na swoim”
(wg stanu na 30 czerwca 2012 r.)
Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego
Minimalna dopłata z rządowego programu ma być odpowiednikiem wkładu własnego wymaganego przez banki przy zakupie mieszkania. O dodatkowe 5 proc. mogą się ubiegać rodziny z dziećmi. Ponadto, jeżeli w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania pojawi się nowy członek rodziny, dopłata zwiększy się o kolejne 5 proc., dając w sumie 20 proc. dopłaty. Warto podkreślić, że w obowiązującym do końca roku programie „Rodzina na swoim”, dotacjami objęte są nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. O dofinansowanie mogą się również ubiegać osoby rozpoczynające budowę domu jednorodzinnego. Założenia nowego programu wykluczają dotacje na budynki jednorodzinne, a lokale mieszkalne mogą pochodzić jedynie z rynku pierwotnego. Z dotychczasowych informacji wynika, że nowy program ma szansę wejść w życie od połowy 2013 r., a najdalej z początkiem roku 2014.
W projekcie „Mieszkanie dla Młodych” ważną rolę pełni metoda obliczania wysokości dopłaty. Zestawienie kwoty 10 proc. wartości metra odtworzeniowego do średniej ceny transakcyjnej jednego metra kwadratowego mieszkania (o powierzchni do 75 m kw.) pokazuje, ile wyniesie realny procent dopłaty do zakupu lokalu mieszkalnego. W miastach, gdzie występuje największa różnica między kosztem odtworzenia a ceną transakcyjną, kwota zwrotu jest najniższa (wykres 3 i 4).
Wykres 3. Zestawienie średniej ceny transakcyjnej 1 m kw. mieszkania z rynku pierwotnego
o powierzchni do 75 m kw. i wartości metra odtworzeniowego
Źródło: AMRON
Wykres 4. Realny procent dopłaty rządowej w programie „Mieszkanie dla Młodych”
Źródło: AMRON
Analizując zmiany proponowane zarówno przez Komisję Nadzoru Finansowego, jak i Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, można przypuszczać, że w przyszłym roku dzięki zwiększeniu zdolności kredytowej Polaków dostęp do kredytów hipotecznych będzie łatwiejszy, a popyt na mieszkania z rynku deweloperskiego nieco wzrośnie. Oznaczałoby to nieco bardziej optymistyczne niż te kreślone w chwili obecnej perspektywy dla branży deweloperskiej, jednak w obliczu niepewnej sytuacji makroekonomicznej trudno oczekiwać spektakularnego wzrostu akcji kredytowej.
Należy się także zastanowić, czy połączenie efektu działania ustawy deweloperskiej i programu „Mieszkanie dla Młodych” w długim okresie nie wykluczy lub w znacznym stopniu nie ograniczy możliwości uzyskania dopłat od Państwa w przypadku nabywców chcących zakupić mieszkanie na mniejszych rynkach, gdzie produkcja deweloperska jest słabiej rozwinięta, a konsekwencje zapisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mogą okazać się znacznie bardziej destrukcyjne, niż na rynkach dużych aglomeracji.
***
Wpływ powyższych oraz wielu innych czynników na rynek nieruchomości można śledzić dzięki oferowanym przez Centrum AMRON kwartalnym ogólnopolskim raportom o bieżących trendach na rynku finansowania oraz obrotu nieruchomościami (Raporty AMRON-SARFiN) oraz cyklowi analiz dotyczących wybranych regionalnych rynków lokali mieszkalnych, działek budowlanych oraz gruntów rolnych. Pełna informacja o Raportach dostępna jest na naszej stronie www.amron.pl. Opracowujemy również analizy tematyczne lub dedykowane określonej grupie uczestników Systemu – raporty takie dotyczyć mogą określonego segmentu rynku, regionu geograficznego oraz przedziału czasowego.
wszystkie artykuły
