Odpowiedzi na te oraz inne pytania szukaliśmy z ekspertem kredytowym Michałem Strzylakiem.
Czy banki mogą być zadowolone z zeszłorocznego popytu na kredyty hipoteczne?
W 2021 roku sprzedaż kredytów hipotecznych była na bardzo wysokim poziomie, czemu towarzyszyło spore zainteresowanie zakupami na rynku nieruchomości (rekordy padły zwłaszcza w I połowie roku). Prawdopodobnie to wszystko było spowodowane swego rodzaju „odmrożeniem” polityki bankowej po pandemii COVID-19 i większym optymizmem rynkowym. W 2020 roku klienci wstrzymywali się nieraz z podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu, a w ubiegłym roku stwierdzili, że już nie mają na co czekać, że ceny mieszkań nie spadają, tylko bardzo szybko rosną.
Czy „odmrożenie” polityki kredytowej oznacza, że banki wróciły do wymagań przedpandemicznych?
Choć łagodzenie polityki bankowej zaczęło się już na początku 2021 roku, to banki w dalszym ciągu zachowują ostrożność i trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny niż przed pandemią. Niemniej, w 2020 roku rzeczywiście wiele banków nie akceptowało wkładu własnego w wys. 10 proc., a teraz większość placówek powróciła do tego poziomu. Oczywiście zawsze powtarzam moim klientom, że warto mieć 20 proc., ale to wszystko zależy od indywidualnych możliwości budżetowych.
Jak długo należało czekać na rozpatrzenie decyzji kredytowej?
W mojej ocenie średni czas oczekiwania zdecydowanie się skrócił, przy czym w ubiegłoroczne wakacje proces rozpatrywania decyzji był w niektórych placówkach zdecydowanie za długi i trwał nawet 3-4 miesiące. Większość klientów nie może tyle czekać, bo mają określone terminy w umowie przedwstępnej czy rezerwacyjnej. Optymalny czas oczekiwania wynosi od 4 do 6 tygodni.
Natomiast pod koniec 2021 roku, ze względu na to, że popyt na kredyty hipoteczne w IV kwartale był niższy w stosunku do poprzednich kwartałów ubiegłego roku, to procedowanie wniosków kredytowych trwało krócej. W grudniu miałem nawet takie przypadki, w których banki wydawały decyzje w ciągu kilku dni. Z czymś takim jeszcze się nie spotkałem.
Jakie było podejście banków do osób zatrudnionych w branżach zagrożonych, które uznano za takie w efekcie pandemii?
Osoby otrzymujące regularne wynagrodzenie i zatrudnione na umowach o pracę w branżach zagrożonych (gastronomia, hotelarstwo, turystyka) nie miały większych problemów z uzyskaniem kredytu, choć oczywiście w niektórych bankach było to bardziej utrudnione. Inaczej było w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą w branżach wykluczonych – są banki, które nie chcą udzielać kredytów takim klientom.
Czy osoby zatrudnione w branżach zagrożonych na umowach zlecenie lub o dzieło miały szansę uzyskać kredyt?
Szansa była i jest, ale mniejsza niż przed pandemią. Każdą sytuację trzeba rozpatrywać bardzo indywidualnie. Jeśli ktoś od kilku lat pracuje na umowie zlecenie w dużej firmie, w branży nieryzykownej dla banku (np. IT) i otrzymuje systematyczny dochód, to znajdzie się bank, dla którego umowa zlecenie nie będzie problemem. Natomiast taka umowa w branży gastronomicznej przy równocześnie nieregularnych dochodach jest już bardziej ryzykowna.
O jakie kwoty najczęściej wnioskowali zeszłoroczni kredytobiorcy?
Ceny nieruchomości poszły w górę, a wraz z nimi średnia wysokość udzielanych kredytów hipotecznych. Z reguły były to kwoty oscylujące w granicach 300-400 tys. zł.
Czy na podstawie tych średnich kwot można stwierdzić, że kredytobiorców bardziej interesowały mieszkania niż domy?
Na pewno udziela się więcej kredytów na zakup mieszkania, ale to wynika z faktu, że mieszkań jest po prostu więcej. Niemniej, wciąż nie brakuje osób zainteresowanych budową czy zakupem domu, które podczas pandemii zauważyły, że potrzebują więcej prywatności, chcą mieć lepszy dostęp do terenów zielonych itp.
Czy może Pan wskazać, które banki w ubiegłym roku cieszyły się największym zainteresowaniem klientów?
2021 rok nie był pod tym względem wyjątkowy. Najwięcej kredytów zawsze udzielają największe banki, czyli ING Bank Śląski, PKO BP, PKO S.A., Santander Bank Polska, mBank i BNP Paribas Bank Polska.
Większą popularnością cieszyły się raty równe, czy malejące?
Zdecydowana większość klientów wybierała raty równe. Powodów tych decyzji jest kilka. Rata równa jest niższa, z reguły nie chcemy na początku płacić więcej, a tak jest w przypadku rat malejących. Przy racie równej lepiej liczona jest zdolność kredytowa. Natomiast korzyścią rat malejących jest to, że koszt odsetek, w tym samym okresie kredytowania w porównaniu z ratami równymi, jest niższy, bo szybciej spłacamy kapitał. Ale wybieramy raty równe, bo często chcemy ten kredyt nadpłacać, a jeśli robimy to systematycznie, to korzyści rat malejących nie mają dla nas znaczenia.
Czy w ubiegłym roku w ofertach banków pojawiły się nowe produkty dodatkowe?
Pamiętajmy, że tak naprawdę większość banków chce poprzez kredyt hipoteczny przyciągnąć klientów do skorzystania z produktów dodatkowych takich, jak konto oszczędnościowe, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie itp. Często jest tak, że decydujemy się np. założyć w tym samym banku konto oszczędnościowe, bo nam się to opłaca, mamy wtedy lepsze warunki spłaty kredytu hipotecznego.
A czy banki, które w swoich działaniach marketingowych np. promują wartości takie tak ekologiczny sposób życia, dzięki temu bardziej przyciągają klientów do skorzystania z oferty kredytowej?
W przypadku kredytów hipotecznych kluczowym czynnikiem jest ich koszt. Natomiast jeśli chodzi o inne rozwiązania, to wtedy rzeczywiście klient może kierować się właśnie tym, czy wartości danej placówki bankowej są mu bliskie. Odnośnie do ekologii warto jednak wspomnieć, że w zeszłym roku w ofertach niektórych banków pojawiły się eko-kredyty. Jeśli spełniamy kryteria w zakresie energooszczędności domu czy mieszkania, uzyskujemy korzystniejsze warunki kredytu np. niższe oprocentowanie. To dotyczy nie tylko klientów indywidualnych, ale również deweloperów.
W ciągu ostatnich miesięcy stopy procentowe wzrosły o ponad 2 pp., a wraz z tym podniosły się też raty kredytów. Pana zdaniem będą kolejne podwyżki?
Patrząc na sytuację gospodarczą kraju, głównie przez pryzmat inflacji, możemy spodziewać się słabszego popytu na kredyty hipoteczne. W grudniu popyt na kredyty hipoteczne był najniższy w całym 2021 roku i może się on utrzymywać na podobnym poziomie przez najbliższe miesiące. Czas pokaże, w jakim stopniu podwyższenie stóp procentowych zmniejszy poziom inflacji. Ciężko jest prognozować, ile decyzji Rady Polityki Pieniężnej w tej kwestii jest jeszcze przed nami.
wszystkie artykuły
