Jak podzielić mieszkanie na dwa mniejsze?

Naprawdę duże mieszkania to już rzadkość. Jednak wciąż, szczególnie w kamienicach, można napotkać naprawdę gigantyczne powierzchnie. Dziś raczej już nie są potrzebne i pożądane tak duże lokale. Właściciele coraz częściej decydują się więc na podzielenie nieruchomości na dwie mniejsze, odrębne części. To idealne rozwiązanie zarówno wtedy, gdy co najmniej jedno z powstałych w ten sposób mieszkań chcemy sprzedać, jak i w przypadku chęci wynajęcia go.

 

 

Jakie kryteria musi spełniać nieruchomość, by można ją było podzielić na dwa mniejsze lokale? Pierwszym warunkiem jest oczywiście odpowiednia powierzchnia, która umożliwi uzyskanie dwóch mieszkań o sensownym, zdatnym do użytkowania metrażu. Dla każdego oznacza to coś innego. Trudno jest zatem mówić o jakichś sztywnych widełkach, których dolna granica wyznaczałaby konkretne minimum. Natomiast zgodnie z przepisami powierzchnia użytkowa pojedynczego mieszkania nie może być mniejsza niż 25 mkw.

 

O wiele ważniejsze i łatwe do określenia jest natomiast drugie kryterium, o którym należy tu wspomnieć. Mowa o możliwych wejściach do każdego z mieszkań. Przepisy wymagają, by do obu lokali można było dotrzeć bezpośrednio z klatki schodowej. Tego typu możliwość oferują przeważnie mieszkania usytuowane w kamienicach. Liczy się przede wszystkim układ. Musi on pozwalać na wyodrębnienie w każdym z lokali kompleksowo wyposażonej (lub oferującej opcję montażu m.in. wanny lub prysznica, umywali i muszli klozetowej) łazienki z WC, kuchni lub aneksu kuchennego.

 

W tym miejscu dobrą praktyką jest skorzystanie z pomocy architekta. Specjalista doradzi nam, jak podzielić nieruchomość tak, by spełniała ona wymogi formalne. Architekt zadba o podział mieszkania i takie wydzielenie poszczególnych pomieszczeń, by układ nowych lokali pozostawał w zgodzie z przepisami. Ekspert zadba też oczywiście, by po podziale funkcjonalność nieruchomości została zachowana na co najmniej takim poziomie, jak dotychczas.

 

 

Przede wszystkim zgodnie z art. 22 ust. 4 Ustawy o własności lokali, podział mieszkania na dwa mniejsze, odrębne lokale wymaga zgody od wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi tu zarówno o samo rozdzielenie nieruchomości, jak i montaż dodatkowych drzwi, prowadzących na klatkę schodową – oraz wybicie na nie otworu, jeśli jeszcze go nie ma. Oczywiście, wspólnota może zgody nie wyrazić. Wówczas właścicielowi mieszkania pozostaje już tylko droga sądowa.

Przyjmijmy jednak optymistyczny scenariusz – wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na podział nieruchomości na dwa odrębne lokale. Co wtedy? Wówczas właściciel zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na budowę. Jest ono konieczne, gdy podział wymaga podjęcia prac remontowych i budowlanych oraz wiąże się z koniecznością znacznej ingerencji w nieruchomość. Opcjonalnym rozwiązaniem, odpowiednim w przypadku mniejszego zakresu prac, będzie dokonanie stosownego zgłoszenia.

 

Właściciel będzie potrzebował też zaświadczenia o samodzielności nieruchomości. Dokument taki wydaje starosta bądź prezydent miasta – w zależności od miasta i gminy. Oprócz tego wymagany jest też szereg innych, niezbędnych zaświadczeń i dokumentów. Wśród nich musi się znaleźć wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, kompletna dokumentacja techniczna, a nawet dokument o dopuszczeniu budynku do użytkowania. Ponadto, właściciel dzielonej nieruchomości zobowiązany jest do uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie takiego zaświadczenia o samodzielności nieruchomości.

 

 

Optymistyczny scenariusz zakłada, że wszystko pójdzie gładko i nasze ogromne mieszkanie stanie się dwoma mniejszymi. Co dalej? Oczywiście musimy zająć się odpowiednią numeracją – każdy z lokali jest teraz samodzielnym mieszkaniem i potrzebuje stosownego oznaczenia. Aby nadać mieszkaniom nowe numery potrzebne jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności. Następnie musimy też postarać się o notarialne zaświadczenie o odrębności lokalu w formie odpowiedniego aktu notarialnego. W ten sposób możemy też uzyskać stosowne wpisy w księgach wieczystych lokali.

 

Kolejnym krokiem jest już nadanie nowych numerów uzyskanym w drodze podziału odrębnym lokalom. Co do zasady, do dawnego numeru mieszkania sprzed podziału dodaje się kolejno litery alfabetu – w tym przypadku byłoby to A oraz B. Czasem jednak odstępuje się od tego zwyczaju i nowy numer dla jednego z lokali wybiera osoba, która sporządzała inwentaryzację nieruchomości.

 

Zawsze jednak podstawą oznaczenia nowych mieszkań po podziale są dane z aktu notarialnego i zaświadczenia o samodzielności nieruchomości oraz z innych dokumentów. Warto więc zadbać o dopełnienie wszystkich formalności w odpowiedniej kolejności. Nikt nie lubi, gdy sprawy się komplikują. Regularne wizyty w urzędach to raczej wątpliwa przyjemność.