Nabywcy nieruchomości mieszkaniowych to charakterystyczna grupa konsumentów, której preferencje na danym rynku mają kluczowy wpływ na kształtowanie się poziomu cen mieszkań. Zachowania tej grupy często poddawane są badaniom, jednak zazwyczaj są to badania ankietowe, w wyniku których otrzymuje się jedynie ogólny pogląd na aktualne potrzeby nabywców. Bardziej szczegółowe spojrzenie na skłonności nabywcze użytkowników rynku mieszkaniowego można uzyskać dzięki wykorzystaniu metod geostatystycznych w lokalnych analizach rynku nieruchomości.
Lokalny charakter rynku oznacza, że duży wpływ na dynamikę zmian średnich cen transakcyjnych mieszkań mogą mieć uwarunkowania przestrzenne analizowanego rynku. Świadomość istnienia zależności pomiędzy czynnikami mającymi odzwierciedlenie w przestrzeni a średnią ceną nieruchomości w określonej przestrzeni zurbanizowanej jest powszechna w środowisku zajmującym się wyceną nieruchomości. Nie zawsze jednak idzie ona w parze z wykorzystaniem odpowiednich metod analizy przestrzennej, które pozwalają badać zachowania nabywców mieszkań z uwzględnieniem przestrzennego wymiaru otoczenia nieruchomości.
Nabywcy w momencie poszukiwana mieszkania, jako racjonalni konsumenci zwracają szczególną uwagę przede wszystkim na cenę. Jest ona zazwyczaj głównym, ale nie jedynym czynnikiem decydującym o wyborze danego mieszkania z rynku. Równie duże, o ile nie większe, znaczenie nadaje się innemu czynnikowi, mianowicie lokalizacji mieszkania w przestrzeni. Nieruchomości są przypisane na stałe do konkretnych miejsc w przestrzeni, w związku z tym istotny wpływ na zmienność cen nieruchomości będą miały takie czynniki, jak bliskość elementów otoczenia nieruchomości, ich położenie względem innych obiektów lub obecność zjawisk społeczno-ekonomicznych. Jednak użytkownicy nie będą mieli wpływu na te czynniki w odróżnieniu od cech technicznych mieszkania. Otoczenie może generować zarówno pozytywne, jak i negatywne efekty. Do powszechnie uznawanych za pozytywne możemy zaliczyć takie czynniki, jak bliskość infrastruktury społecznej (przedszkoli, szkół, obiektów sportowych), a do negatywnych m.in. uciążliwy hałas czy wysoki poziom przestępczości w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości (Polko 2005).
Zróżnicowanie cen nieruchomości mieszkaniowych jest duże i szczególnie widoczne w ostatnich latach przede wszystkim w obszarach zurbanizowanych. Na wartość nieruchomości mieszkaniowych ma wpływ wiele czynników, które nie zawsze są uwzględniane przy ich wycenie. W ramach badań została podjęta próba identyfikacji determinant geoprzestrzennych zmienności cen nieruchomości mieszkaniowych. Determinanty te można podzielić na dwie grupy tj.: czynniki infrastrukturalno-funkcjonalne oraz społeczno-ekonomiczne.
Do pierwszej grupy należą tzw. czynniki twarde związane z infrastrukturą techniczną obszaru zurbanizowanego np. bliskość dróg tranzytowych i ulic, terenów zielonych, przystanków komunikacji miejskiej, poziom natężenia hałasu miejskiego czy też odległość od centrum miasta. W drugiej grupie znajdują się czynniki miękkie, związane przede wszystkim ze zjawiskami społeczno-ekonomicznymi, zachodzącymi w danej przestrzeni. Wyraża się je zazwyczaj w postaci map gęstości występowania danego zjawiska np.: zdarzeń niebezpiecznych (przemocy), liczbie osób bezrobotnych oraz liczbie osób korzystających z pomocy społecznej.
Zbadanie zależności cenowych w wymiarze przestrzennym jest możliwe dzięki wykorzystaniu narzędzi i technik systemów informacji geograficznej (GIS). Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny (Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny 2009) rzeczoznawca majątkowy powinien wykorzystywać w swojej pracy zaawansowane systemy gromadzenia i zapisywania danych, które obejmują m.in. systemy GIS. Jeden z najistotniejszych atrybutów w procesie wyceny, czyli lokalizacja, powinien mieć dwuwymiarowy charakter. Często jednak w analizach rynku nieruchomości jest on „spłaszczany” do jednego wymiaru, a najczęściej wyraża się go w rangowej skali pomiarowej: korzystna lub mało korzystna, która skutecznie niweluje przestrzenny charakter tego czynnika (Basista 2013).
Główną zaletą badań z wykorzystaniem oprogramowania GIS jest fakt, że narzędzia tych systemów mają interdyscyplinarne zastosowanie. Specjaliści z branży wycen, którzy wykorzystują oprogramowanie GIS do gromadzenia i tworzenia baz danych o nieruchomościach uzyskują szybki dostęp do szczegółowych danych o otoczeniu przestrzennym rynku. Operaty szacunkowe wykonane z pomocą narzędzi GIS stają się bardziej czytelne w odbiorze. Graficzne przedstawienie analiz rynku na podkładach mapowych badanego obszaru jest bardziej przejrzyste niż przedstawianie wyników analiz jedynie w postaci tabelarycznej. Rynek otwartego oprogramowania GIS w ostatnich latach bardzo się rozwinął, dzięki czemu narzędzia GIS są bardziej dostępne dla wszystkich użytkowników. Wykorzystanie systemów informacji przestrzennej w analizie rynku nieruchomości ma również swoje wady. Po pierwsze należy posiadać specjalistyczne umiejętności, aby wykorzystać narzędzia GIS w analizie rynku nieruchomości. Drugą wadą są braki danych przestrzennych w lokalnych Rejestrach Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Niestety aktualnie większość starostw powiatowych nie prowadzi swoich rejestrów w formie bazy danych przestrzennych. W wyniku tego użytkownik musi sam przekształcać dane, co zazwyczaj jest pracochłonne.
W przeprowadzonym badaniu skupiono się na pokazaniu możliwości płynących z zastosowania systemów informacji przestrzennej w analizie rynku nieruchomości. Głównym celem badania było wykrycie zależności przestrzennych występujących na rynku nieruchomości mieszkaniowych w przestrzeniach zurbanizowanych. Skuteczność analiz przestrzennych w dużym stopniu zależy od danych wejściowych. Dlatego też, do badań wybrano miasto Bytom, które posiada w swoich zasobach dużą bazę danych przestrzennych m.in. w zakresie zjawisk społeczno-ekonomicznych. Do stworzenia map średnich cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych wykorzystano dane z RCiWN miasta Bytom za rok 2010 i 2014. Dane ograniczono pod względem ilości izb (przyjęto przedział od 2 do 6), wielkości powierzchni lokalu (przyjęto przedział od 20 do 120 mkw.) oraz poziomu ceny za mkw. (przyjęto przedział od 1000 do 3500 zł/mkw.). Zabieg ten miał na celu ujednolicenie lokalnego rynku nieruchomości. W końcowym rozrachunku uzyskano 317 w 2010 r. i 354 w 2014 r. unikalnych transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych (Rys. 1).
Rys. 1 Rozkład przestrzenny popytu na nieruchomości mieszkaniowych w Bytomiu
źródło: opracowanie własne na podstawie RCiWN miasta Bytom
Dzięki przeniesieniu danych o transakcjach nieruchomości na mapę dzielnic Bytomia możemy zauważyć, że popyt na nieruchomości mieszkaniowe rozwija się najmocniej w dzielnicy centralnej – Śródmieście, północnej – Osiedle Generała Ziętka oraz południowej – Szombierki. Dodatkowo za pomocą statystyki lokalnej Getisa (miary autokorelacji przestrzennej) dowiedziono, że w analizowanym obszarze występują skupiska przestrzenne o wysokich wartościach transakcyjnych (hot spots) m.in. w dzielnicach północnych oraz skupiska o niskich wartościach transakcyjnych (cold spots) zlokalizowane głównie w centrum miasta (Rys. 1).
W 2014 r. kupujący średnio wydawali mniej (spadek o ok. 280 zł/mkw.) na lokale mieszkalne niż w 2010 r., jednak z drugiej strony ceny były bardziej zróżnicowane. Można to zauważyć na mapach rozkładu średnich cen transakcyjnych w siatce kwadratów 100x100 m. Analiza przestrzenna cen transakcyjnych potwierdza podział miasta na dwie części tj. zachodnią o wyższych cenach i wschodnią o cenach niższych (Rys. 2).
Rys. 2 Rozkład przestrzenny popytu na nieruchomości mieszkaniowych w Bytomiu
w podziale na dzielnice i siatkę kwadratów 100x100 m
źródło: opracowanie własne na podstawie RCiWN miasta Bytom
Analizując spadkowy trend średnich cen nieruchomości pod względem przestrzennym, wykryto że nie jest on jednorodny dla całego miasta, jak mogłaby na to wskazywać ogólna analiza statystyczna. Okazuje się, że są miejsca w przestrzeni zurbanizowanej miasta, gdzie średnie ceny transakcyjne charakteryzują się znaczącym wzrostem. Obszary takie znajdują się przede wszystkim w Śródmieściu, gdzie ceny wzrosły nawet o 263 zł/mkw. Należy jednak podkreślić fakt, że w tej samej dzielnicy wykryto również spadki średnich cen sięgające nawet do 877 zł/mkw. (Rys. 3). Sytuacja ta pokazuje, że analizowanie rynku nieruchomości powinno odbywać się z wykorzystaniem narzędzi GIS, ponieważ bez nich wyniki analiz mogą nie przedstawiać wszystkich zachodzących na danym rynku zmian cenowych.
Rys. 3 Zmiana średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Bytomiu
źródło: opracowanie własne na podstawie RCiWN miasta Bytom
W końcowym etapie badania za pomocą metod regresji wielorakiej odnaleziono równanie, które spełniło większość wymagań kluczowej dla realizacji metody najmniejszych kwadratów. Współczynnik determinacji dla równania okazał się być wysoki. Przez zmienne egzogeniczne zostało wyjaśnione ok. 63 proc. średniej wartości ceny transakcyjnej. Największy wpływ na cenę nieruchomości mieszkalnej w Bytomiu miała gęstość przemocy. Im częściej dochodziło do aktów przemocy, tym niższe odnotowywano ceny nieruchomości. Z istotnych statystycznie determinant najmniejszy wpływ na średnią cenę miała odległość od rynku.
Należy podkreślić fakt, że determinanty społeczno-ekonomiczne odznaczały się zazwyczaj wysokim wpływem na zmienność średnich cen nieruchomości mieszkaniowych w Bytomiu. Najistotniejsze znaczenie dla zmienności cen miały tzw. zjawiska problemowe miasta. Z kolei większość determinant infrastrukturalno-funkcjonalnych odznaczała się nieistotnym wpływem na średnie ceny transakcyjne. Sytuacja ta może być spowodowana zbyt dużym obszarem analizy (całe miasto), dlatego też zaleca się przeprowadzenie osobnych badań na mniejszym obszarze np. wybranej dzielnicy miasta.
Bibliografia:
1. Basista I., 2013, Podsystem geoinformatyczny do analizy rynku nieruchomości, Archiwum Fotogrametrii, Kartografii i Teledetekcji Vol. 25, Zarząd Główny Stowarzyszenia Geodetów Polskich, Warszawa.
2. Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny, 2009, Międzynarodowe Standardy Wyceny 2007, wydanie polskie, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa.
3. Polko A., 2005, Miejski rynek mieszkaniowy i efekt sąsiedztwa, Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Katowice.
wszystkie artykuły
