Czy ogrzewanie na podczerwień zwiększa wartość nieruchomości?

Ogrzewanie na podczerwień w oczach inwestorów

Blisko dekadę temu ogrzewanie na podczerwień (IR) traktowano jako nowinkę technologiczną - drogą, niepewną i ograniczoną pod względem dostępności. Dziś coraz częściej pojawia się ono w projektach domów i mieszkań (nowych i modernizowanych), a jego obecność nie zaskakuje potencjalnych nabywców. Wynika to przede wszystkim z faktu, że na przestrzeni lat zmienił się sposób myślenia o tej technologii.

Systemy ogrzewania elektrycznego (bo do takich zaliczane są urządzenia IR), bywają demonizowane jako drogie w eksploatacji. Jednostkowa cena prądu jest ponad dwukrotnie wyższa niż gazu ziemnego czy pelletu. Zanim jednak kompletnie odrzucimy opcję ogrzewania podczerwienią, warto uświadomić sobie trzy rzeczy:

1. inwestycja w taki system jest zdecydowanie niższa niż w przypadku innych technologii,
2. system nie wymaga przeglądów, serwisów ani zakupu paliwa, co eliminuje część kosztów pośrednich obecnych w innych rozwiązaniach,
3. komfort cieplny osiągany jest przy niższej temperaturze powietrza, co w praktyce przekłada się na niższe zużycie energii. 

Szybka reakcja systemu pozwala ograniczyć przegrzewanie pomieszczeń i lepiej dopasować jego pracę do rzeczywistych potrzeb. Możliwość sterowania strefowego umożliwia ogrzewanie tylko tych pomieszczeń, które są faktycznie używane. Ponadto, integrując systemy IR z instalacją fotowoltaiczną, można realnie obniżyć koszt energii kupowanej z sieci.

Nie bez znaczenia jest też sam efekt pierwszego wrażenia. Inaczej odbierana jest nieruchomość z przestarzałym źródłem ciepła, które wymaga wymiany, a inaczej taka, w której zastosowano nowoczesny i niewidoczny system grzewczy. W pierwszym przypadku kupujący od razu kalkuluje dodatkowe koszty inwestycyjne, w drugim - widzi gotowe rozwiązanie, które nie wymaga ingerencji. Ogrzewanie przestaje być więc tylko instalacją techniczną, a zaczyna pełnić rolę elementu standardu nieruchomości, który bezpośrednio wpływa na jej atrakcyjność w oczach inwestora.

Czy ogrzewanie na podczerwień zwiększa wartość nieruchomości?

Rynkowa wartość nieruchomości jest wypadkową lokalizacji, stanu technicznego, standardu wykończenia czy (wreszcie) zastosowanych instalacji. System ogrzewania odgrywa w tym przypadku istotną rolę. Nie zawsze przekłada się on bezpośrednio na wyższą cenę ofertową, ale bardzo często decyduje o tym, czy dana nieruchomość w ogóle znajdzie nabywcę i jak szybko to nastąpi.

Koszty eksploatacyjne jako istotny argument sprzedażowy

W wielu przypadkach tok myślenia potencjalnego inwestora obejmuje dwa wstępne etapy:

1. sytuację, w której zastanawia się, ile zapłaci za nieruchomość,
2. moment, gdy kalkuluje, ile będzie kosztować jej utrzymanie. 

System grzewczy przestaje być „niewidocznym dodatkiem”, ale zaczyna pełnić rolę konkretnego argumentu sprzedażowego. 

Najpopularniejszym rozwiązaniem w polskich domach pozostają gaz i biomasa (pellet, drewno). Na ich tle ogrzewanie na podczerwień wypada często jako droższe w eksploatacji. Dzieje się tak głównie w większych, słabo ocieplonych budynkach bez fotowoltaiki. Technologia ta stanowi natomiast realną, oszczędną i przyszłościową alternatywę tam, gdzie:

• mamy do czynienia z budynkiem energooszczędnym, zgodnym z WT2021 (wskaźnik EUco ≤70 kWh/m²/rok),
• system ogrzewania będzie dopiero budowany lub modernizowany,
• istnieją techniczne lub formalne ograniczenia instalacyjne (np. mieszkania w blokach, szeregówki wspólnotowe, mała działka itp.),
• inwestor dysponuje ograniczonym budżetem (koszt inwestycji w elektryczną podłogówkę jest dużo niższy niż w kompleksową instalację z piecem czy pompą ciepła),
• właścicielowi zależy na zeroemisyjnym, bezgłośnym, przyszłościowym systemie grzewczym,
• priorytetem jest brak dodatkowych kosztów eksploatacyjnych, takich jak serwis kotła, przeglądy czy zakup paliwa,
• nieruchomość ma być łatwa w utrzymaniu i „bezobsługowa” z perspektywy przyszłego użytkownika.

Przykładowo, w słabo ocieplonym domu o zapotrzebowaniu na poziomie ok. 120 kWh/m²/rok (czyli ok. 12 000 kWh rocznie dla 100 m²), ogrzewanie gazem przy cenie ~0,44 zł/kWh generuje koszt ok. 5200-5500 zł rocznie. W przypadku ogrzewania na podczerwień, przy cenie prądu 1,14-1,29 zł/kWh, koszt ten może wynosić ok. 13 500-15 000 zł rocznie. Pokazuje to wyraźną przewagę gazu w takich warunkach. Trzeba pamiętać, że koszt inwestycji w instalację gazową (kocioł, przyłącze, instalacja) to zwykle 25 000-40 000 zł, podczas gdy system folii grzewczej to ok. 12 000-18 000 zł. Różnica w kosztach eksploatacyjnych sprawia jednak, że w takim budynku inwestycja w IR się nie zwraca.

Sytuacja zmienia się w domu dobrze ocieplonym (EUco ≤70 kWh/m²/rok), gdzie zapotrzebowanie wynosi ok. 7000 kWh rocznie. Ogrzewanie gazem to wtedy koszt ok. 3000 zł/rok, a ogrzewanie na podczerwień - ok. 8000-9000 zł teoretycznie, ale w praktyce często 5500-7500 zł dzięki sterowaniu i niższej temperaturze powietrza. Różnica spada więc do ok. 2500-4000 zł rocznie. Folie grzewcze mogą dodatkowo korzystać z autokonsumpcji energii z instalacji fotowoltaicznej, co w skali roku pozwala ograniczyć ilość prądu kupowanego z sieci nawet o kilkadziesiąt procent. Mogą też być blisko dwukrotnie tańsze w zakupie i montażu.

Trendy rynkowe i zmieniające się podejście do ogrzewania

Rynek nieruchomości wyraźnie podąża w kierunku rozwiązań energooszczędnych i niskoemisyjnych. W najbliższych latach istotne jest przede wszystkim dążenie do ograniczenia emisji CO₂, które może oznaczać wzrost kosztów ogrzewania opartego na paliwach kopalnych (zwłaszcza popularnego gazu). Inwestor rozważający zakup nieruchomości ze źródłem ogrzewania, które być może będzie trzeba wymienić za kilka lat, może mieć przed oczami cały szereg trudności związanych z takim przedsięwzięciem. 

Wiele osób woli też postawić na rozwiązania perspektywiczne, choć „może nie najtańsze” na ten moment. W tym kontekście systemy na podczerwień mają w oczach inwestorów wyższą wartość niż piece na gaz czy biomasę, a nieruchomość, która już dziś jest dostosowana do zmieniających się realiów energetycznych, może być postrzegana jako bardziej atrakcyjna i mniej ryzykowna inwestycyjnie.

Wartość wykraczająca poza rachunki

Dla wielu osób „wartość” nie odnosi się wyłącznie do kosztów eksploatacji. Równie istotne okazują się elastyczność, estetyka czy komfort użytkowy. Ogrzewanie IR „wygrywa” np. tym, że:

• można je tworzyć etapami i we wnętrzach „trudnych” montażowo,
• nie korzysta z tradycyjnych kaloryferów, 
• większość urządzeń (folie, maty grzewcze) można „schować” pod podłogą czy w ścianach,
• zapewnia równomierne ogrzewanie pomieszczeń,
• technologia na podczerwień generuje mikroklimat korzystniejszy niż systemy konwekcyjne, bez zimnych i przegrzanych stref czy wrażenia, że powietrze jest przesuszone.

Dla potencjalnego nabywcy istotna jest też przewidywalność kosztów. System IR nie wymaga paliwa, przeglądów ani dostosowania do zmieniającej się infrastruktury czy przepisów emisyjnych. Bywa przez to postrzegany jako mniej ryzykowny w dłuższej perspektywie, a to przekłada się na większą skłonność do zakupu.

Kolejny istotny argument to oszczędność miejsca. Brak kotłowni, instalacji hydraulicznej czy miejsca na magazynowanie paliwa oznacza więcej realnej przestrzeni do wykorzystania. Aranżując wnętrze, nie trzeba brać pod uwagę wystających kaloryferów czy rur. Taki atut nabiera znaczenia zwłaszcza w przypadku kompaktowych pomieszczeń, domów i mieszkań - bo trzeba wspomnieć, że w nich także można z powodzeniem montować folie czy maty grzewcze.

Nieruchomości wyposażone w nowoczesne, bezobsługowe systemy ogrzewania często budzą większe zainteresowanie. Eliminują bowiem jeden z głównych obszarów niepewności - konieczność wymiany lub modernizacji instalacji grzewczej. To zaś może realnie przełożyć się na krótszy czas sprzedaży i mniejszą presję negocjacyjną ze strony kupującego.

Artykuł został opracowany przez polskiego producenta nowoczesnych systemów grzewczych - firmę Heat Decor.