Zmiany w wycenie

Nowe zasady nie rozwiązują wszystkich problemów. Opinia rzeczoznawców majątkowych o rozporządzeniu o wycenie nieruchomości.

26 sierpnia br. weszło w życie Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 165 z 2011 r. poz. 985). Porządkuje ono i precyzuje część obowiązujących dotąd przepisów regulujących zasady wyceny wartości nieruchomości.

Przykładem tego jest treść paragrafów 36 i 37, dotycząca wyceny nieruchomości przejmowanych pod budowę lub poszerzenie dróg oraz budowę kolei. Wprowadzona zmiana skutkuje możliwością wyceny większości przypadków w oparciu o ceny gruntów, z których wydzielano zajmowane działki. Jej przyjęcie jest m.in. wynikiem zabiegów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

W znowelizowanej wersji rozporządzenia usunięty został jego dotychczasowy paragraf 50. Stanowił on, że w przypadku uchwalenia przez radę gminy nowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub zmiany planu), gdy w konsekwencji zmienia się wartość nieruchomości (z reguły rośnie), właściciel, sprzedając swoją nieruchomość, wnosi na rzecz gminy tzw. opłatę planistyczną. Wysokość tej opłaty zależna jest od zmiany wartości nieruchomości. Przepis dotychczasowy określał, że przy wycenie pomija się części składowe nieruchomości (np. budynki). Usunięcie tego paragrafu bez jednoczesnych zmian w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może skutkować nieporozumieniami przy określaniu zmiany wartości nieruchomości. Ze względu na wybory parlamentarne, wprowadzenie odpowiedniego przepisu w najlepszym razie potrwa kilka miesięcy.

PFSRM zwracała także uwagę na zasadność zapisania w rozporządzeniu definicji „faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości”. To ogólne sformułowanie zapisane jest w art. 37.1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 z 2003 r., poz. 717 z późn. zm.). Brak definicji powoduje trudności w prawidłowym sporządzaniu operatów szacunków i jest przyczyną często skutecznych zaskarżeń. Niestety, nie zapisano jej w znowelizowanym rozporządzeniu.

– Nowe rozporządzenie reguluje szereg problemów związanych z prawidłową wyceną wartości nieruchomości, jest krokiem w dobrym kierunku, jednak nie rozwiązuje wszystkich zagadnień wymagających uporządkowania – komentuje wiceprezydent Federacji Krzysztof Bratkowski.