Zamiana nieruchomości – jak ją przeprowadzić?

Kupno nowego czy zamiana nieruchomości, co wybrać?

Zakup mieszkania lub domu jest inwestycją długoterminową, z reguły zaliczaną do tych, których dokonuje się tylko raz w życiu. Niekiedy jednak pewne zdarzenia sprawiają, że dotychczasowe lokum przestaje odpowiadać aktualnym potrzebom jego mieszkańców. Przykładowo, powiększenie rodziny wymaga bardziej przestronnego lokalu. Pojawiają się również sytuacje odwrotne – osoba starsza, której dzieci dawno wyprowadziły się z domu, wolałaby zrezygnować z kilku pokoi w celu ograniczenia opłat. Kolejnym problemem jest pogorszenie warunków finansowych lub konieczność spłaty zadłużenia albo potrzeba zmiany miejsca zamieszkania ze względów zawodowych. W celu dostosowania warunków mieszkaniowych do nowej sytuacji, można rozważyć zamianę dotychczas zajmowanego lokalu na inną nieruchomość.

Umowa zamiany – kwestie formalne

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy – taką definicję podaje Kodeks Cywilny.

Zamiana może się dokonać pomiędzy dwoma podmiotami, posiadającymi prawo własności zamienianych przedmiotów. Umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli wartości poszczególnych mieszkań różnią się od siebie, dokument powinien zawierać wysokość ustalonej dopłaty. Z prawnego punktu widzenia nie możemy mówić o zamianie w rozumieniu Kodeksu Cywilnego w przypadku mieszkań komunalnych, spółdzielczych lokatorskich i zakładowych, ponieważ tutaj osoby, które zajmują lokale, nie są ich właścicielami. W praktyce osoby zamieszkujące taką nieruchomość, mogą wymienić się z lokatorami innego lokum, jednak wcześniej muszą uzyskać zgodę właściciela. W przypadku lokali komunalnych będzie to gmina, spółdzielczych lokatorskich – spółdzielnia, a zakładowych – przedsiębiorstwo. Wymaganą zgodę można uzyskać po złożeniu stosownego wniosku i spełnieniu wymogów formalnych, ustalonych przez właściciela, takich jak np. brak zaległości w opłatach.

Programy Gminy Miejskiej Kraków

W Gminie Miejskiej Kraków funkcjonują programy adresowane do osób, które chcą zamienić nieruchomość. Stworzono również tzw. Bank Zamian. Jak podaje Biuletyn Informacji Publicznej: Jest to rodzaj skrzynki kontaktowej, umożliwiającej przekazywanie informacji pomiędzy osobami, które wyrażą chęć zamiany zajmowanego lokalu mieszkalnego na inny. Korzystanie z Banku Zamian jest bezpłatne i zapewnia dostęp do szczegółowych danych osobowych (wielkość mieszkania, struktura, adres, telefon kontaktowy) ewentualnych kontrahentów zamiany. Program Zamian skierowany jest do lokatorów mieszkań należących do zasobu Gminy Miejskiej Kraków, którzy ubiegają się o możliwość zajęcia nowego lokalu. Ich wnioski rozpatruje specjalna Komisja, która przyznaje dane mieszkanie temu, kto zaoferuje opłacanie najwyższej stawki czynszu. Dobrowolne zamiany mieszkań dotyczą osób posiadających tytuł prawny do dysponowania lokalem mieszkalnym. Wydział Mieszkalnictwa pośredniczy w nich, gdy przynajmniej jedna ze stron najmuje lokal komunalny. Wyróżnia się także zamiany „z urzędu”. Ich beneficjenci to osoby, które nie mogą korzystać z dotychczas zajmowanego lokalu komunalnego, np. niepełnosprawni zamieszkujący blok bez windy. Możliwa jest również zamiana inicjowana przez osoby zadłużone, które są gotowe przenieść się do mniejszego lokalu komunalnego i odstąpić dotychczas zajmowane mieszkanie temu, kto zobowiąże się do spłaty ich długu.

Zalety zamiany nieruchomości

Zamiana mieszkania może być prostsza od transakcji sprzedaży. Po pierwsze, wiąże się z podpisaniem tylko jednej umowy z jednym podmiotem. Jeśli chcemy najpierw sprzedać mieszkanie, a następnie kupić inne, musimy poświęcić więcej czasu na znalezienie dwóch satysfakcjonujących ofert. Istotne jest również odpowiednie rozmieszczenie ich w czasie. Jeżeli uda nam się zbyć własny lokal, istnieje ryzyko, że nie zdążymy znaleźć nowego mieszkania w terminie wyznaczonym w umowie. Wówczas konieczna będzie przeprowadzka do lokalu tymczasowego, np. mieszkania kogoś z rodziny albo przyspieszenie poszukiwań, które może skutkować koniecznością zapłacenia wyższej ceny niż zakładaliśmy na początku. Poza tym, umowa zamiany wiąże się z niższymi kosztami niż dokonanie transakcji sprzedaży. W przypadku kupna domu lub mieszkania z rynku wtórnego, należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. Decydując się na zamianę, wysokość tego podatku oblicza się na podstawie różnicy między ceną poszczególnych nieruchomości. Ten koszt jest zatem znacznie niższy niż w przypadku umowy sprzedaży.

Zamiana czasowa

Odrębne zagadnienie stanowi zamiana mieszkania na określony czas. Takie rozwiązanie cieszy się powodzeniem wśród osób planujących urlopowy wyjazd. Istnieją portale, które specjalizują się w zamieszczaniu ofert zamian wakacyjnych. Przykładem jest platforma domzadom.pl. Po dokonaniu rejestracji i zaoferowaniu swojego lokalu, użytkownik może poszukać podobnej oferty w miejscu, do którego chciałby się udać. Obie strony nawiązują kontakt mailowy i telefoniczny. Jeśli mieszkają stosunkowo blisko, mogą również spotkać się w umówionym miejscu. Wymiana może nastąpić na dwa sposoby. Pierwszy polega na tym, że w jednym czasie mieszkańcy obu domów wyjeżdżają do mieszkań goszczących. Drugim wariantem jest pobyt w wybranym miejscu w obecności gospodarzy, którzy w innym, dogodnym terminie, przyjadą z rewizytą. Takie rozwiązanie pozwala zaoszczędzić pieniądze, które należałoby wydać na pokój w hotelu czy pensjonacie oraz wyżywienie w lokalach gastronomicznych – gospodarze, których dom odwiedzamy, zazwyczaj udostępniają kuchnię, umożliwiając samodzielne przygotowywanie posiłków. Taka forma zakwaterowania wiąże się również z większym komfortem pobytu w odwiedzanej miejscowości. Na podobnych zasadach działają również portale międzynarodowe, ułatwiające wyjazd do innego kraju.