Im dłuższa inwestycja, tym większa szansa na zarobek
Z danych historycznych wynika, że ceny nieruchomości najczęściej rosną szybciej niż ceny w sklepach, punktach usługowych oraz stacjach benzynowych. W skali roku w perspektywie długoterminowej ceny nieruchomości mogą wyprzedzić inflację o ok. 1-2 proc. W okresie ok. 10-20 lat zadziała mechanizm procentu składanego, który pozwoli uzyskać dość duże realne zyski.
HRE Investments oparł swoją analizę na danych Banku Rozrachunków Międzynarodowych za okres 1975-2021. Dotyczą one 15 różnych krajów. Wynika z nich, że im dłużej dana osoba posiada mieszkanie, tym jest większa szansa, że siła nabywcza oszczędności zostanie zachowana lub też nieruchomość będzie źródłem realnego zysku.
Dobre wyniki zwrotu można uzyskać już w przypadku inwestycji na 5 lat. Okres ten dawał ponad 60 proc. prawdopodobieństwo zarobku w ujęciu realnym. Oznacza to, że nabywając nieruchomość i sprzedając ją po 5 latach, można było wygenerować dość dobry zysk, który przewyższał inflację. Szansa na pokonanie inflacji rosła do 75 proc., gdy kupione mieszkanie było wynajmowane i zysk z tego przedsięwzięcia wynosił 2 proc. jego wartości. Realny zarobek wzrastał do niemal 90 proc., gdy zysk z wynajmu wynosił 4 proc. wartości nieruchomości.
Wraz z wydłużeniem okresu inwestycji wzrasta szansa na uzyskanie lepszych wyników. Kupując mieszkanie na 10 lat i sprzedając je po tym czasie, właściciel ma ponad 72 proc. prawdopodobieństwa, że inwestycja pokona inflację. Jeżeli natomiast nieruchomość zostanie wynajęta z założeniem 2 proc. rentowności, szansa na zarobek wzrośnie do 94 proc. W przypadku 4 proc. rentowności właściciel ma niemal pewność, że osiągnie zysk, który pokona inflację i da realny zarobek.
Wydłużając okres inwestycji, można uzyskać lepsze wyniki oraz wyższą pewność, że kapitał zachowa swoją siłę nabywczą lub zostanie pomnożony. W perspektywie 15 lat właściciel nieruchomości zyskuje niemal pewność zysku przy przeznaczeniu jej na wynajem. Zwrot z inwestycji na poziomie 90-100 proc. po 20-30 latach może nastąpić również wtedy, gdy mieszkanie nie będzie wynajmowane.
Wynajem mieszkania to także inwestycja czasu
Mieszkania, które przeznaczone są na wynajem, wymagają również poświęcenia im czasu. Nieruchomość trzeba znaleźć i kupić, a następnie wykończyć czy wyposażyć. Wówczas należy znaleźć najemcę, podpisać z nim umowę. Już po podpisaniu umowy konieczne jest rozliczanie mediów oraz usuwanie usterek i rozwiązywanie ewentualnych sytuacji konfliktowych. Ponadto trzeba dbać o utrzymanie stanu lokalu.
Obowiązki związane z wynajmem mieszkania można zlecić firmie, która będzie zarządzać nieruchomością. W naszym kraju takich podmiotów jest coraz więcej. Wiąże się to jednak z koniecznością oddawania firmie ok. 10-15 proc. miesięcznej stawki czynszu.
Długoterminowa inwestycja to uniknięcie podatku
Inwestowanie w nieruchomości wymaga również dłuższej pespektywy z uwagi na kwestie dotyczące opodatkowania. W Polsce właściciel musi zapłacić podatek od zysków z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (19 proc.), gdy ze sprzedażą nie odczeka się co najmniej 5 lat od momentu nabycia lokalu.
Osoba kupująca nieruchomość musi pamiętać o tym, że ponosi wszystkie koszty transakcyjne, związane z wykończeniem oraz wyposażeniem nieruchomości. Z tego też względu mieszkanie trzeba wynajmować kilka lat, aby poniesione koszty finansowe się zwróciły. Koszty te nie zostały uwzględnione w kalkulacjach w pierwszej części artykułu. HRE Investments pominął również koszty utrzymania mieszkania (m.in. czynsz administracyjny). Można je pokrywać zyskami z wynajmu, o ile nieruchomość jest wynajmowana.
Warto również przypomnieć o tym, że polski rząd rozważa opodatkowanie pustostanów, które są kupowane przez inwestorów spekulacyjnych. Jeżeli zapowiedzi te wejdą w życie, właściciele nieruchomości z pewnością będą mieli kolejną przesłankę ku temu, aby ich mieszkania nie stały puste.
wszystkie artykuły
