Wzrost, stagnacja czy druga fala kryzysu?

29 września 2011 r. we wrocławskim Hotelu Campanille odbyła się szósta konferencja zorganizowana przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl. W tym roku eksperci instytutu przybliżyli uczestnikom aktualną kondycję polskiego rynku mieszkaniowego, a także jego trendy wynikające z analiz największych rynków lokalnych w kraju. Jak co roku, patronat medialny nad wydarzeniem objął dwutygodnik „Krakowski Rynek Nieruchomości” oraz portal KRN.pl.

Prelegenci zaprezentowali analizy rynków mieszkaniowych Wrocławia, Krakowa, Katowic oraz Warszawy, a także generalną sytuację mieszkaniową Polaków. Pod względem liczby oddawanych rocznie do użytkowania mieszkań Polska zajmuje wśród krajów Unii Europejskiej wysoką, piątą pozycję. Uwzględniając jednak liczbę mieszkań wybudowanych w ubiegłym roku oraz przyrost liczby ludności w tym czasie, na 1000 osób przypada w Polsce 351,5 mieszkań, co lokuje Polskę na ostatnim miejscu.

Podczas konferencji wielokrotnie wskazywano na fakt dużego zróżnicowania rynku mieszkaniowego w największych polskich miastach. Poziomy cen mieszkań, a także uwarunkowania demograficzne i preferencje nabywców w dużej mierze mają cechy lokalne. Przy najkorzystniejszych wskaźnikach ekonomicznych i demograficznych w ciągu ostatnich kilku lat najlepiej rozwiniętym rynkiem mieszkaniowym jest stolica (w ofercie znajduje się aktualnie 15,5 tys. lokali). Budowane w Warszawie mieszkania stanowiły od 7,6 do 13,4 proc. mieszkań budowanych w całej Polsce. Z taką liczbą nowych inwestycji przewyższa ona dwukrotnie każde z pozostałych analizowanych miast – powiedział Jarosław Strzeszyński, współzałożyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Drugim miastem pod względem liczby oferowanych mieszkań jest Wrocław (ok. 8 tys. lokali).

Jak nadmieniono, obserwując liczbę pozwoleń na budowę mieszkań (wskaźnik ilości przyszłych inwestycji), optymistyczne nastawienie inwestorów przejawia się na krakowskim rynku nieruchomości, gdzie w ubiegłym roku wydano najwięcej pozwoleń na budowę (ponad 12 tys.). Była to największa w historii liczba wydanych pozwoleń na budowę w Krakowie. Wkrótce odbije się to na zwiększeniu podaży mieszkań, a w związku z tym istnieje obawa o pojawienie się zjawiska „przegrzania rynku”.

 Wyk. 3. Ceny mieszkań – porównanie rynku pierwotnego i wtórnego

Obecnie na wszystkich analizowanych i prezentowanych przez ekspertów instytutu rynkach: wrocławskim, krakowskim, warszawskim i katowickim, liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży przewyższa poziom sprzedaży z lat ubiegłych. Z punktu widzenia deweloperów sytuację może uratować jedynie ożywienie popytu. Jeżeli nie zwiększy się aktywność nabywców, inwestycje będą wstrzymywane, a tym samym liczba budowanych mieszkań będzie spadać. Według prognoz Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, liczba budowanych mieszkań w najbliższych latach będzie podobna do tej z lat 2004 – 2006. Przewaga podaży nad popytem szczególnie mocno może dotknąć rynek krakowski. Wobec tego należy się również liczyć ze spadkiem cen – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.