Problem z zakupem własnego mieszkania w Polsce istnieje od dawna. Według danych GUS w naszym kraju wciąż brakuje ponad 2 mln mieszkań, a stale rosnąca inflacja i trudności w otrzymaniu kredytu hipotecznego sprawiają, że wiele osób odkłada marzenia o zakupie nieruchomości w czasie.
Młodzi ludzie mniej chętnie wyprowadzają się z domów rodzinnych
Jak podaje HRE Investment analizując dane z lat 2015-2019, w normalnych warunkach każdego roku ok. 200 000 – 300 000 osób pomiędzy 25 a 34 rokiem życia podejmowało decyzję o przeprowadzce z domu jednorodzinnego. Trend ten przerwała pandemia – w 2020 r. ta liczba spadła do 10 000. Tak duża różnica spowodowana była nie tylko obawą o zdrowie i narzucanymi przez rząd ograniczeniami, utrudniającymi załatwienie wielu formalności, ale również – a może przede wszystkim – zaostrzonymi wymaganiami dotyczącymi udzielania kredytów mieszkaniowych. Należały do nich nie tylko podniesione progi dotyczące zarobków, ale również wykluczanie z możliwości otrzymania kredytu osób zatrudnionych w niektórych branżach, prowadzących własną działalność czy pracujących na umowach cywilnoprawnych i kontraktach.
Aby zniwelować negatywne skutki pandemii w sektorze budownictwa mieszkaniowego i wyrównać szanse Polaków na własne M, rząd postanowił wprowadzić
program kredytów bez wkładu własnego. W teoriidzięki niemu na zakup mieszkania miało być stać nawet mniej zamożne osoby. Miały one również dojść do własności szybciej i bez konieczności odkładania funduszy na wkład własny przez kilka lat.
Nowe zalecenia KNF i trudności z otrzymaniem kredytu
Kolejne podwyżki stóp procentowych spowodowały jednak problemy ze spłatą zaciągniętych zobowiązań. Aby uniknąć takich sytuacji w przyszłości Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła nowe regulacje, na podstawie których bufor bezpieczeństwa na podwyżki stóp procentowych został podniesiony z dotychczasowego poziomu minimalnego 2,3 pkt proc. do 5 pkt proc.
Co to oznacza?
– Badając zdolność kredytową banki do aktualnej stawki WIBOR i marży dodawać muszą co najmniej wspomniane wyżej 5 pkt proc. – tłumaczy główny analityk HRE Investment Bartosz Turek. - W praktyce w lipcu 2022 roku oznacza to badanie zdolności kredytowej przy założeniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 13-15%. Efekt jest taki, że nawet chcąc zaciągnąć kredyt z rządową gwarancją na sfinansowanie zakupu 2-pokojowego mieszkania w mieście wojewódzkim, należy dysponować dochodem na poziomie od ponad 6 do prawie 11 tysięcy złotych netto miesięcznie – dodaje.
Ile trzeba zarabiać, by otrzymać kredyt mieszkaniowy?
Opierając się na danych pochodzących z Urzędu Marszałkowskiego, można oszacować, że aby otrzymać kredyt na zakup nieruchomości o powierzchni 45 mkw. w Warszawie, należy wykazać dochody w wysokości 10 800 zł netto. W Gdańsku aktualnie będzie to 10 300 zł, natomiast w Krakowie 9 600 zł.
Nieco taniej jest we Wrocławiu (9 400 zł netto), w Olsztynie (8 500 zł) czy w Katowicach (7 900 zł). Kredyt na niewielkie, dwupokojowe mieszkanie przy zarobkach na poziomie 6 900 zł netto można otrzymać w Łodzi, a zarabiając 7 1000 zł w Kielcach.
Takie wynagrodzenie wciąż nie jest dostępne dla wielu młodych osób – szczególnie singli dopiero zaczynających swoją karierę zawodową. Przekreśla to ich plany o zakupie nieruchomości i skazuje na dalsze mieszkanie z rodzicami lub drogi wynajem.
Warto również zwrócić uwagę na fakt, że od wybuchu wojny w Ukrainie oferta lokali na wynajem znacznie się skurczyła, a ich ceny poszybowały w górę. W Warszawie był to wzrost o 19 proc., w Krakowie o 39 proc. a w Białymstoku nawet o 44 proc.
Jak trudności z otrzymaniem kredytu wpłyną na rynek mieszkaniowy?
Można się domyślać, że problemy z finansowaniem przełożą się na zmniejszenie popytu na nieruchomości. To natomiast z pewnością zahamuje entuzjazm deweloperów, którzy będą oddawali do użytku mniej nowych lokali. Znaczny spadek podaży może być zauważalny w przeciągu najbliższych dwóch lat.
Odłożone w czasie plany o zakupie własnego M z pewnością wrócą jednak do wielu Polaków, gdy sytuacja gospodarcza w kraju nieco się unormuje (gdy inflacja wyhamuje, a stopy procentowe przestaną rosnąć). Wtedy może się natomiast okazać, że podaż nieruchomości jest na tyle mała, że nie jest w stanie zaspokoić bieżącego zapotrzebowania, co tylko pogłębi nasze ubóstwo mieszkaniowe.
– Za kilka miesięcy czy kwartałów, gdy koniunktura prawdopodobnie się poprawi, bo np. stopy procentowe zaczną spadać, to oznaczać to będzie gwałtowny wzrost popytu na mieszkania przy bardzo ograniczonej podaży mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia. – ostrzega Bartosz Turek.
– Istnieje więc bardzo duże ryzyko, że działania podjęte przez UKNF przyczynią się dziś do znacznie ostrzejszego hamowania rynku, a w perspektywie kwartałów do znacznie silniejszego jego ożywienia – mówi analityk.
Dodaje również, że taka sytuacja będzie sprzyjała kolejnym podwyżkom cen nieruchomości.
wszystkie artykuły
