Umiarkowane nastroje na rynku wtórnym

Polska Federacja Rynku Nieruchomości przeprowadziła ankietę wśród pośredników w obrocie nieruchomościami podsumowującą 2013 r. w biurach nieruchomości. Z badania wynika, że u ponad 42 proc. pośredników w 2013 r. liczba transakcji wzrosła w stosunku do roku 2012, dla 33 proc. była na tym samym poziomie, a 24 proc. badanych stwierdziło, że transakcji przeprowadziło mniej. Liczba transakcji wzrosła niewiele o ok. 8-10 proc., ale wzrosły kwoty transakcji. Inaczej mówiąc: transakcje dotyczyły nieruchomości o wyższej cenie jednostkowej niż wcześniej. W 2013 r. wynająłem najdroższy dom w karierze od 1990 r. zawodowej i sprzedałem najdroższą nieruchomość gruntową – ocenia Jerzego Sobańskiego z warszawskiej agencji Akces

Ponad 55 proc. pośredników, którzy wzięli udział w sondzie PFRN, twierdzi, że podstawową barierą blokującą obrót nieruchomościami w 2013 r. była niestabilna sytuacja na rynku pracy, a kolejną trudności z uzyskaniem kredytu. W 2013 r. nie funkcjonował żaden z programów rządowych wspomagających obrót na rynku nieruchomości, odzwierciedleniem tego był wzrost na rynku wynajmu mieszkań – podsumowuje Zdzisław Kaczmarek, WGN Nieruchomości, Ostrów Wielkopolski.

Jak rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” wpłynie na sytuację na rynku wtórnym?

Od 1 stycznia 2014 r. został uruchomiony rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”, który obejmuje jedynie dopłaty do mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym. W ocenie Grzegorza Dobrowolskiego z trójmiejskiej Agencji Nieruchomości, rządowy program niewiele zmieni na rynku nieruchomości: Trzeba pamiętać, że „Mieszkanie dla Młodych” jest dla tych, którzy przynajmniej w 50 proc. sfinansują kupno z kredytu. Więc zdolność kredytowa, wkład własny, koszty obsługi i zabezpieczeń (ciągle wysokie) nadal pozostaną trudną do pokonania barierą dla wielu młodych rodzin. Po rocznej przerwie pojawiły się pieniądze z budżetu państwa. Są to środki, które mogą ożywić rynek nieruchomości. Za wcześnie jednak zakładać sukces. Na efekty trzeba poczekać. Upłynie trochę czasu zanim banki podpiszą umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Za dwanaście miesięcy będzie można stwierdzić, czy nowy program rządowych dopłat do kredytów to kolejny fajerwerk, w ramach chaotycznej polityki mieszkaniowej, czy też ma on rzeczywisty wpływ na rynek nieruchomości, a rozziew pomiędzy podażą a realnym, a nie tylko deklarowanym, popytem się zmniejszył.

O ile część osób czekała na wejście w życie programu „Mieszkanie dla Młodych”, o tyle zdecydowana większość klientów, chcąc zdążyć przed zaostrzeniem zasad przyznawania kredytów hipotecznych, dokonała zakupu mieszkań przed końcem 2013 r. Jest to powodem stagnacji popytu w pierwszych tygodniach nowego roku (co wynika również z naturalnego cyklu koniunkturalnego w nieruchomościach). Zatem wielkiego boomu na rynku pierwotnym nie ma. Wprowadzone ograniczenie wieku beneficjentów programu do 35 lat w sytuacji, gdy zdecydowanie największą grupę klientów stanowią osoby ok. 40 roku życia, nie powinna wpłynąć znacząco na zmianę profilu klienta na rynku wtórnym. W mniejszych miastach, gdzie deweloperzy będą prowadzić inwestycje przy zachowaniu wprowadzonych limitów cen, rynek wtórny w sposób realny odczuje zmniejszenie popytu. Nadpodaż może doprowadzić do zmniejszenia cen mieszkań z tzw. drugiej ręki. Duże miasta nie powinny odczuć w sposób znaczący zmniejszenia popytu na rynku wtórnym. Ceny nieruchomości będą poddane ogólnym regułom związanym z sytuacją gospodarczą kraju, z niedużym odchyleniem na korzyść rynku pierwotnego, który zabierze rynkowi wtórnemu niewielki procent klientów. Ceny mieszkań do 60 mkw. położonych w bliskiej odległości od centrum miasta, niezależnie czy będą pochodzić od deweloperów czy z rynku wtórnego, nie ulegną zmniejszeniu, a zgodnie z obecnymi tendencjami, powinny stopniowo wzrastać – tłumaczy Ewa Klos-Rychter z Kancelarii Prawnej, Nieruchomości Ewa Klos-Rychter z Wrocławia.

Czy widać światełko w tunelu?

Pośrednicy nie spodziewają się nagłego ożywienia, ale widzą już pierwsze oznaki poprawy koniunktury w różnych sektorach nieruchomości w zależności od regionu. Co zatem przyniesie 2014 r.? Trudno liczyć na wyraźne poprawę sytuacji na rynku. Wymagany przez banki, od 1 stycznia tego r., pięcioprocentowy wkład własny będzie kolejną barierą. A z decyzją o zaciągnięciu kredytu trzeba będzie się pospieszyć, bo ten wymóg będzie coraz wyższy: w 2017 r. wzrośnie do 20 proc. W ciągu kolejnych 12 miesięcy okaże się czy rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” będzie bardziej deklaracją czy realną pomocą. Założenia wyglądają zachęcająco. Z drugiej strony limity cen metra kwadratowego są dość niskie, więc nie wiadomo, czy oferta oparta na takich zasadach będzie wystarczająco dostępna.

Kupujący nadal oczekują na spadki cen i zmianę zachowań sprzedających, szczególnie zaś widoczna jest presja na obniżenie ceny sprzedaży. Według mojej oceny nastąpiło ustabilizowanie cen. O ile nie wydarzy się tąpnięcie w gospodarce światowej, spodziewam się w 2014 r. lekkiej korekty wzrostowej – w segmencie sprzedaży. W segmencie wynajmu mieszkań – należy jednak spodziewać się stabilizacji cen średnich. W najbliższych latach nastąpi wyraźne rozwarstwienie i segmentacja rynków najmu – na mieszkania substandardowe i „apartamentowe” – podkreśla Maria Mogiłko, Architekt i Nieruchomości, Warszawa.