Dobra koniunktura gospodarczo-ekonomiczna Wrocławia powoduje, że miasto to cieszy się stałym zainteresowaniem inwestorów, zarówno tych działających na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak i realizujących obiekty komercyjne. Dzięki aktywności firm lokujących swój kapitał w stolicy Dolnego Śląska, miasto konsekwentnie utrzymuje wizerunek przyjaznego i atrakcyjnego miejsca do życia. Na korzyść Wrocławia przemawia m.in. lokalizacja w rejonie ważnych szlaków komunikacyjnych: linii kolejowej E-30, autostrady A4, drogi S5 i S8, które gwarantują sprawny dojazd do Katowic, Krakowa i Warszawy. Jednym z czynników warunkujących rozwój regionu jak wzrost przeciętnego wynagrodzenia, który decyduje o tym, że coraz więcej osób wiąże swoją przyszłość z Dolnym Śląskiem. Wrocław przyciąga przede wszystkim osoby poszukujące pracy w sektorze usług biznesowych. Aktualna liczba osób zatrudnionych w tej branży pozwala umieścić go w czołówce najbardziej efektywnych pod tym względem miast. Stolicę województwa dolnośląskiego wyprzedzają tylko Warszawa i Kraków. Podobne proporcje te trzy miasta zachowują także w kwestii średnich cen nowych mieszkań. Koszt zakupu lokalu na rynku pierwotnym waha się w nich od ok. 6000 do blisko 7000 zł/mkw.
Podaż inwestycji mieszkaniowych
O wysokim wskaźniku podaży nowych mieszkań oferowanych na Dolnym Śląsku, świadczą wyniki ubiegłorocznego raportu Głównego Urzędu Statystycznego. Już kilka miesięcy temu analitycy oszacowali, że lokale wybudowane w tym województwie stanowiły 9,5 proc. wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce w ciągu minionego roku. Wyższe wyniki budownictwa mieszkaniowego odnotowano tylko na Mazowszu oraz w Wielkopolsce i Małopolsce. W skali regionu Dolnego Śląska największy udział w liczbie rozpoczętych budów miał Wrocław (55 proc. ogółu uruchomionych inwestycji). Pierwsze miesiące 2016 r. pokazały, że sytuacja na wrocławskim rynku nieruchomości jest stabilna, a wysoka rentowność inwestycji nadal stanowi impuls do nowych przedsięwzięć deweloperskich.
Warto dodać, że wskaźnik PKB w przeliczeniu na jednego mieszkańca kształtuje się we Wrocławiu powyżej średniego poziomu. Nie dziwi zatem, że w przypadku stolicy Dolnego Śląska zapału potencjalnych nabywców mieszkań nie ostudziła nawet rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, dotycząca wyższego wkładu własnego (wymaganego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych). Perspektywa kolejnych podwyżek w tym zakresie skłania jednak część klientów deweloperów do przyspieszenia swoich decyzji zakupowych. Lokalny rynek nieruchomości napędzają również strategiczne działania władz miasta. Wśród planów magistratu znalazła się aktywizacja poszczególnych części Wrocławia – poprzez przygotowanie nowych terenów pod inwestycje oraz dodatkowej infrastruktury drogowej. Dobry klimat dla deweloperów stwarzają także miejscy planiści, udoskonalający procedury opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Ceny mieszkań we Wrocławiu
Rozważając zakup nieruchomości we Wrocławiu, należy pamiętać, że najdroższą dzielnicą niezmiennie jest Stare Miasto, gdzie przeciętny koszt nabycia mieszkania zbliża się do poziomu 8 tys. zł/mkw. Tutaj właśnie powstaje najwięcej luksusowych apartamentowców dla wymagających klientów. Średnio ponad 7 tys. zł kosztuje z kolei metr kwadratowy mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Śródmieście. Tańsze, ale za to najbardziej popularne części miasta, to Krzyki i Fabryczna. Na początku roku średnie ceny mieszkań wynosiły w tych dzielnicach odpowiednio: 6325 oraz ok. 5900 zł/mkw. Najmniej środków na zakup mieszkania przeznaczą osoby, które wybiorą Psie Pole. Przeciętny koszt nabycia mieszkania kształtuje się w tej dzielnicy na poziomie poniżej 5,5 tys. zł.
[nowa_strona]
Zmiana polityki mieszkaniowej państwa
W pierwszym półroczu 2016 r. byliśmy świadkami zmiany kierunku polityki mieszkaniowej państwa, której skutki mogą być już odczuwalne na lokalnych rynkach. Zamiast wydłużenia okresu funkcjonowania programu „Mieszkanie dla Młodych” , na co zapewne liczyła część potencjalnych beneficjentów, rząd przedstawił inną propozycję – Narodowy Program Mieszkaniowy, którego elementem jest pakiet „Mieszkanie Plus”. Najkrócej ujmując, zaproponowane rozwiązania opierają się na założeniu, że lokale pod wynajem będą realizowane na działkach należących do Skarbu Państwa, co pozwoli obniżyć koszty budowy, a tym samym późniejsze stawki wynajmu. Czy program ten może stanowić alternatywę dla „Mieszkania dla Młodych”? Tylko dla tych najemców, którzy spełnią wszystkie warunki umożliwiające dojście do własności lokalu. Program skierowany jest przede wszystkim do osób osiągających średnie i niskie dochody. Grupie tej często już na starcie drogę do nabycia mieszkania zamyka brak zdolności kredytowej. W gromadzeniu oszczędności na cele mieszkaniowe ma pomóc nieco odświeżona koncepcja kas oszczędnościowo-budowlanych (tzw. indywidualne konta mieszkaniowe) – kolejny składnik Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Jedną z obaw, która wyłoniła się na etapie dyskusji o szczegółach pakietu „Mieszkanie Plus”, jest ewentualne naruszenie zasady wolnego rynku. Aby firmy deweloperskie nie straciły na uzyskanych przez rząd obniżkach kosztów inwestycyjnych, a w praktyce nie okazało się, że nowy program przyjmie formę niedozwolonej pomocy publicznej, Polski Związek Firm Deweloperskich zaproponował doprecyzowanie przepisów dotyczących m.in. stawek czynszu i weryfikowania dochodów najemców (na podstawie oświadczeń o stanie majątkowym i danych o aktualnych zarobkach). W takim przypadku czynsze zmieniałyby się wraz z sytuacją finansową beneficjentów programu, zbliżając się do stawek rynkowych.
Z drugiej strony banki prognozują, że „Mieszkanie Plus” jako narzędzie stymulujące rozwój rynku najmu, może spowodować spadek liczby zaciąganych kredytów hipotecznych. Na razie taki scenariusz skutecznie oddala Rada Polityki Pieniężnej, która utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie, co pośrednio przekłada się na korzystną dla kredytobiorców wysokość miesięcznych rat.
Czerwcowe notowanie Biura Informacji Kredytowej można jednakże uznać za jeden z pierwszych sygnałów mniejszego zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Był to drugi z kolei miesiąc, w którym łączna wartość umów kredytowych była znacząco niższa od tych sprzed roku.
Imponujące tempo wyczerpania tegorocznego limitu środków na dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” nie było zaskoczeniem. Zapowiedź takiej sytuacji nabywcy nieruchomości usłyszeli już pod koniec 2015 r., kiedy podsumowano efekty nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Włączenie do programu rynku wtórnego, zwiększenie dofinansowania oraz zniesienie części ograniczeń dla rodzin wielodzietnych znalazło odzwierciedlenie w rosnącej liczbie zainteresowanych uzyskaniem dopłaty do wkładu własnego. Na początku lipca bieżącego roku Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował kredytobiorców o wstrzymaniu (do 1 stycznia 2017 r.) przyjmowania wniosków o wypłaty z puli zarezerwowanej na przyszły rok. W tych okolicznościach być może niektórzy zrezygnują z inwestycji, reszcie pozostaje negocjować z deweloperami w sprawie terminu przeprowadzenia transakcji, a następnie czekać w długiej kolejce beneficjentów programu.
wszystkie artykuły
