Sytuacja na rynku mieszkaniowym w II kwartale br. Padły kolejne rekordy

W II kwartale 2021 r. padły historyczne rekordy. Jak podano w raporcie kwartalnym AMRON-SARFiN, liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wzrosła bowiem o 2,66 proc., czyli do 88 860 lokali. Drugi rekord dotyczy liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Liczba ta wzrosła w porównaniu do I kwartału br. o 27,02 proc., czyli łącznie rozpoczęto budowę 80 883 mieszkań. To najwięcej w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Eksperci wskazują przy tym na znaczny udział inwestorów indywidualnych w odnotowanych wartościach. Odpowiadają bowiem za rozpoczęcie budowy 32 143 mieszkań, co również jest najwyższą zanotowaną od II kwartału 2008 r. wartością.

Nieznaczny spadek odnotowano natomiast w przypadku liczby lokali oddanych w omawianym czasie do użytku – było ich 52 374, co daje wartość o 1,28 proc. niższą niż w I kwartale br. Jednak porównując rok do roku można tu zauważyć wzrost o 10,27 proc.

Z kolei mieszkań, których budowę rozpoczęto, odnotowano w II kwartale 2021 r. o 70,56 proc. więcej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wzrosła natomiast o 38,10 proc. rok do roku.

Rekordowa liczba pozwoleń

Deweloperzy rozpoczęli natomiast budowę 47 552 mieszkań, co jest liczbą o 18,49 proc. wyższą niż w I kwartale br. Z kolei liczba mieszkań, na których budowę uzyskali oni w tym okresie pozwolenie, osiągnęła wysokość 52 404, co oznacza spadek o 7,52 proc. w stosunku do wartości odnotowanej kwartał wcześniej. Nieznacznie (o 1,19 proc.) spadła w II kwartale również liczba mieszkań oddanych do użytku – było ich 30 087.

Z kolei porównując omawiany okres z II kwartałem 2020 r., deweloperzy rozpoczęli budowę o 119,28 proc. większej liczby mieszkań, natomiast dokonali zgłoszenia lub otrzymali pozwolenie na liczbę lokali o 41,40 proc. – odnotowana wartość osiągnęła rekordową wysokość. Spadek rok do roku dotyczy natomiast liczby mieszkań oddanych do użytku – było ich mniej o 5,67 proc.

Deweloperzy w II kwartale br. uzyskali 60,33 proc. spośród wszystkich pozwoleń na budowę w sektorze budownictwa mieszkaniowego (spadek o 6,64 p. p. w odniesieniu do I kwartału br.). Rozpoczęli także budowę 58,79 proc. spośród wszystkich zaczętych inwestycji (również spadek – o 4,23 p. p. w stosunku do I kwartału). Deweloperzy odpowiadają także za 57,45 proc. spośród wszystkich ukończonych w II kwartale br. mieszkań (o 0,05 p. p. więcej niż kwartał wcześniej).

Najbardziej zdrożały mieszkania w Poznaniu

W II kwartale br. wzrosły także średnie ceny transakcyjne 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Najbardziej zdrożały mieszkania zlokalizowane w Poznaniu, w Białymstoku oraz w Krakowie – odnotowano wzrosty odpowiednio o 4,87 proc., 3,71 proc. i 3,46 proc. Podwyżki odnotowano także w Gdańsku oraz we Wrocławiu – odpowiednio o 1,63 proc. i 1,80 proc. Najniższy wzrost dotknął Łódź – ceny zmieniły się tam zaledwie o 0,25 proc. Porównując rok do roku największe wzrosty średniej ceny transakcyjnej mieszkań, odnotowano w Krakowie, w Warszawie oraz w Gdańsku – odpowiednio o 10,99 proc., 9,57 proc. i 9,37 proc.

Średnia cena transakcyjna w Warszawie osiągnęła wartość 10 224 zł za 1 mkw., co oznacza wzrost o 1,50 proc. w porównaniu do I kwartału br. Eksperci wskazują, że średnia cena transakcyjna 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania jest związana z liczbą pomieszczeń w lokalu. Kluczowa jest także wielkość rynku mieszkaniowego, nie zawsze powiązana z wielkością samego miasta. W raporcie AMRON-SARFiN zauważono, że im większy jest rynek mieszkań, tym bardziej różnorodne ceny. Na mniejszych rynkach ceny są bardziej jednorodne. Przykładowo w II kwartale br. w Warszawie za 1 mkw. kawalerki trzeba było zapłacić średnio 12 170 zł/mkw., w przypadku mieszkania 2-pokojowego cena wynosiła 10 824 zł/mkw., mieszkanie 3-pokojowe wyceniono średnio na 10 163 zł/mkw., a za lokal 4-pokojowy trzeba było zapłacić wówczas 9 954 zł/mkw.

Wzrosła wartość zabezpieczeń hipotecznych

Wzrost średniej ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu usytuowanego w stolicy przełożył się jednocześnie na zmianę wartości zabezpieczeń hipotecznych. Wartość nieruchomości będących przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego kredytów zaciągniętych w I kwartale 2007 r. wzrosła w II kwartale br. o 42,45 proc. Odnotowano tym samym wzrost o 2,1 p. p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość mieszkań stanowiących zabezpieczenie kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kwartale 2008 r. w omawianym w raporcie okresie przewyższyła cenę zakupu o 16,5 proc. (o 1,7 p. p. więcej niż w poprzednim kwartale). Z kolei wartość lokali nabytych w I kwartale 2009 r. była teraz wyższa od ceny zakupu o 26,4 proc. (wzrost o 1,9 p. p. w odniesieniu do I kwartału br.).

Wzrosła, w porównaniu do poprzedniego kwartału, przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań będących w II kwartale br. przedmiotem obrotu w ośmiu wybranych miastach Polski. Wyniosła bowiem 55,64 mkw. Najwyższą średnią powierzchnię lokalu odnotowano na rynku stołecznym oraz w Poznaniu – odpowiednio 58,17 i 57,56 mkw. Z kolei najmniejszymi mieszkaniami obracano w II kwartale br. w Białymstoku oraz w Łodzi – odpowiednio 52,43 i 52,08 mkw.

Zmiany średnich stawek czynszu

Stabilizacja zauważalna jest także pod względem czynszów. Wyraźnie wyhamowała dynamika ich spadków. W stosunku do I kwartału br. spadki wysokości średniego czynszu odnotowano we Wrocławiu, w Łodzi oraz w Warszawie – odpowiednio o 1,44 proc., 0,99 proc. i 0,12 proc. W Warszawie średni czynsz najmu wyniósł 1 652 zł, co oznacza spadek o 2 zł w odniesieniu do I kwartału tego roku. W pozostałych poddanych analizie lokalizacjach czynsze w II kwartale br. wzrosły – najbardziej w Poznaniu oraz w Krakowie – odpowiednio o 1,82 proc. i 1,43 proc.
Eksperci nie mogą jednak z całą pewnością przewidzieć dalszego rozwoju sytuacji. Wpływ na dynamikę czynszów będą mieć w nadchodzących kwartałach takie czynniki jak popyt na najem krótkoterminowy, kształcenie studentów w trybie stacjonarnym oraz szykowane przez rząd niekorzystne dla właścicieli mieszkań zmiany w obszarze opodatkowania najmu.

Analiza całego okresu pandemii wykazała, że największe spadki średniego czynszu najmu mieszkania odnotowano wówczas w Krakowie oraz w Warszawie – odpowiednio o 13,86 proc. i 11,76 proc. Z kolei najbardziej stabilnie było w tym czasie w Poznaniu, gdzie średni czynsz w II kwartale spadł o 4,23 proc. rok do roku.

Rekordy, które padły w II kwartale br. są spektakularne, a wartości odnotowane w omawianym okresie, szczególnie porównując rok do roku, robią duże wrażenie. Eksperci podkreślają jednak, że porównując rok 2021 z rokiem ubiegłym, w szczególności z II kwartałem, na który przypadł moment wybuchu pandemii COVID-19, trzeba zdawać sobie sprawę, że był to specyficzny czas.