Loftem nazywamy apartament, który w większości przypadków charakteryzuje się odpowiednio dużą powierzchnią użytkową, ponadprzeciętną wysokością pomieszczeń (ok. 3-5 m) oraz usytuowaniem w budynku o postindustrialnym charakterze (np. fabryka, młyn, browar). W ostatnich latach na polskim rynku nieruchomości swoją obecność silnie zaczęły zaznaczać inwestycje deweloperskie polegające na adaptacji obiektów położonych w poprzemysłowych dzielnicach miasta. Zaniedbane obiekty pofabryczne, hale, szwalnie, farbiarnie, które niejednokrotnie skazane zostały na wyburzenie, za sprawą nowego trendu rynkowego otrzymały drugą szansę na zagospodarowanie.
Głównymi klientami deweloperów zajmujących się budową loftów są zazwyczaj osoby poszukujące awangardowego lokalu mieszkalnego cechującego się niepowtarzalnym i wyjątkowym charakterem. Dla wielu osób istotne znaczenie przy wyborze loftów ma również spora przestrzeń, która daje szerokie pole do wszelkich aranżacji. Nie jest więc zaskoczeniem, że moda na mieszkanie w lofcie dominuje w dużym stopniu wśród bardziej zamożnej bohemy artystycznej. Pierwszą grupę osób, która zainteresowała się mieszkaniem w opuszczonych przestrzeniach zabudowy pofabrycznej, stanowili właśnie nowojorscy artyści. Po okresie recesji z połowy lat 50. poprzedniego wieku wiele centralnie zlokalizowanych budynków przemysłowych w Nowym Jorku zostało opuszczonych. Ze względu na niskie koszty wynajmu obiekty z tego segmentu stały się jednym z bardziej popularnych miejsc zamieszkania dla miejscowego środowiska artystycznego.
W obecnej chwili ceny nieruchomości typu loft najczęściej dorównują nowo powstałym apartamentom, wybudowanym w wysokim standardzie. Zmieniło się również postrzeganie loftu jako taniego miejsca zamieszkania dla osób o niskich dochodach. Do artystów dołączyli zamożni kupujący ze świata biznesu, a mieszkanie w lofcie stało się synonimem prestiżu i luksusu. Klienci płacą w tym przypadku przede wszystkim za unikatowość i niepowtarzalność, którą cechuje się dana nieruchomość. Oprócz tego o cenie loftów decydują również inne atrybuty, które determinują wartość rynkową na rynku nieruchomości.
Zaletą inwestycji oferujących do sprzedaży lofty jest najczęściej bardzo dobra lokalizacja. Ze względu na ekspansywną zabudowę największych miast, stare budynki fabryczne, które niegdyś położone były na obrzeżach, teraz znajdują się relatywnie blisko centrum. Dlatego też wśród kupujących nie brakuje inwestorów, którzy nieruchomości tego typu upodobali sobie jako bezpieczną lokatę kapitału. Klienci, decydujący się na zakup loftu, cenią sobie również postindustrialny i surowy charakter samej nieruchomości. Często zdarza się, że część ścian w takich lokalach jest nieotynkowana i odkrywa fragmenty konstrukcji budynku. Wiele osób z premedytacją pozostawia jednak na widoku elementy przypominające o poprzednim przeznaczeniu i historii budynku. Od pewnego momentu na rynku zauważyć można również taki trend wśród posiadaczy mieszkań w nowym budownictwie, dodając poprzemysłowe atrybuty do wnętrz, chcą nadać apartamentowi klimat loftu. Na rynku zaczęli funkcjonować również deweloperzy, którzy „od zera” wznoszą budynki w nowym budownictwie, projektując wnętrza w stylu lokali z obiektów pofabrycznych. Tego typu strategia ma przede wszystkim swoje przełożenie marketingowe i wpływa na możliwość podwyższenia poziomu cen mieszkań. Koszty budowy takiej inwestycji są jednak znacznie niższe w porównaniu do adaptacji obiektu poprzemysłowego. Według danych rynkowych chętnych na tego typu lokale również nie brakuje.
Oferty sprzedaży loftów skierowane są głównie do osób o sporym dochodach. Najczęściej nieruchomości oferowane są bowiem w cenach 7-10 tys. zł/mkw. Ceny całkowite apartamentów w stylu loft, które cechują się dużą powierzchnią, znacznie odbiegają od przeciętnej ceny sprzedawanego na rynku mieszkania. Z racji luksusowego charakteru nieruchomości tego typu i ogólnego przeświadczenia o tym, że mieszkanie w lofcie jest poza zasięgiem przeciętnego kupującego, popyt na lokale z tej grupy jest znacznie ograniczony. Powoduje to sytuację, w której część deweloperów posiada spore problemy z upłynnieniem wybudowanych apartamentów. Przede wszystkim problem związany jest z wysokim poziomem cen, które zostały wywindowane na fali trendu i mody z ostatnich kilku lat. Mimo gorszej dynamiki sprzedaży deweloperzy niechętnie biorą pod uwagę możliwość większych negocjacji cenowych. Większość z firm planuje sprzedać lokale po wcześniej założonej cenie bez wprowadzania większych rabatów. Część deweloperów nie potrafi odpowiednio oszacować ryzyka rynkowego. Na szczęście dla deweloperów lukę popytową w pewnej części uzupełniają inwestorzy, którzy lofty traktują jako atrakcyjny cel inwestycyjny. Nie jest to jednak aż tak znacząca liczba transakcji, aby mogła wpłynąć na rzeczywisty kształt rynku. Bez urealnienia cen, trudno przewidywać większy wzrost popytu na rynku loftów. Spadek popytu może z kolei skorygować liczbę nowych inwestycji. Już obecnie wielu deweloperów wycofuje projekty tego typu ze względu na ryzyko związane ze sprzedażą. To co dla części osób jest zaletą, dla innych osób może stanowić wadę. Osoby rozważające kupno mieszkania często myślą przyszłościowo – zakładają możliwość ewentualnej odsprzedaży nieruchomości. Niestandardowa funkcjonalność loftów może stanowić problem dla osób, które przyzwyczajone są do bardziej konwencjonalnych rozwiązań. Należy tu zaznaczać, że większość klientów na rynku poszukuje mieszkań 2- lub 3-pokojowych o powierzchni ok. 40-60 mkw. Tym samym niektórych klientów może odstraszać niewielka płynność sprzedaży nieruchomości typu loft.
Wyjątkowy zainteresowanie rynkiem loftów odnotowywane było szczególnie w połowie poprzedniej dekady. Był to m.in. okres, kiedy na rynku krystalizowały się pierwsze inwestycje tego typu. W Gliwicach na potrzeby mieszkaniowe została zaadaptowana była lampiarnia przy szybie Bolko należąca do byłych Zakładów Orzeł Biały. W kolejnych latach lofty zaczęły częściej pojawiać się w Łodzi, Warszawie, Poznaniu, Bielsku-Białej i na Górnym Śląsku. Do bardziej charakterystycznych inwestycji należy zaliczyć m.in. apartamenty zlokalizowane w halach stoczni gdańskiej , w starym gliwickim spichlerzu czy też w młynie Ziarno na krakowskim Zabłociu.
Z perspektywy czasu widać, że nie wszystkie inwestycje zakończyły się dla inwestorów sukcesem. Pogorszona koniunktura gospodarcza, zmiana polityki kredytowej banków oraz brak odpowiedniej oceny ryzyka doprowadziły do tego, że część inwestycji zakończyła się upadłością inwestora. Pierwsza większa komercyjna inwestycja opierająca się na zaaranżowaniu i renowacji budynków przemysłowych została zrealizowana w Łodzi. Do celów mieszkaniowych przystosowana została tam stara przędzalnia Karola Scheiblera. Firma deweloperska wykonała renowację całego budynku, inwestując spory kapitał. Kryzys na rynku nieruchomości pokrzyżował jednak plany inwestorów. Część klientów wycofała się z kupna apartamentów, co ostatecznie doprowadziło do upadłości dewelopera. Na początku mieszkania w inwestycji oferowane były w cenach ok. 8 tys. zł/mkw. (w przedsprzedaży 4 tys. zł). Po przejęciu inwestycji przez syndyka masy upadłościowej ceny wywoławcze metra kwadratowego spadły do poziomu poniżej 3 tys. zł. Spora podaż mieszkań w tej inwestycji dodatkowo skomplikowała możliwość znalezienia chętnych. Podobny scenariusz rozegrał się w przypadku inwestycji „Lofty De Girarrda” zlokalizowanej w Warszawie. Zgodnie z projektem na potrzeby dewelopera przystosowany został budynek przędzalni lnu wybudowany na początku XX. Głównym zarzutem skierowanym w stronę tej inwestycji była jej niedogodna lokalizacja.
Należy przy tym zaznaczyć, że deweloperzy mają ograniczoną możliwość wyboru lokalizacji inwestycji. Dlatego też muszą wkalkulować w projekt odpowiednie duże ryzyko. Mimo pewnych perturbacji rynek loftów wciąż ma swoją klientelę. Doświadczenia z Łodzi i Warszawy mogą stanowić przestrogę dla innych firm z branży i przełożyć się w dłuższym czasie na lepsze postrzeganie potencjału rynkowego. To z kolei zaowocuje bardziej dopasowaną ofertą do obecnych realiów.
wszystkie artykuły
