System płatności 10/90 we Wrocławiu

Najbardziej popularnym systemem płatności za mieszkanie lub dom jest zapłata w transzach – w ten sposób deweloperzy zapełniają dziurę w budowlanym budżecie. W efekcie nabywcy często kupują symboliczną dziurę w ziemi z nadzieją, że wkrótce wyrośnie na niej budynek, w którym będą mogli zamieszkać. Tymczasem znacznie więcej mogą zyskać na rozliczeniu z inwestorem w systemie 10/90. Niestety, na polskim – w tym również wrocławskim – rynku mieszkaniowym jest on rzadko stosowany.

Charakterystyka systemu 10/90

Kilka lat temu największą popularnością – zarówno wśród klientów, jak i deweloperów – cieszył się system oparty na płatnościach 10/90. Nabywca najpierw przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wpłacał 10 proc. wartości nieruchomości (znajdującej się najczęściej na etapie budowy, a nawet symbolicznej dziury w ziemi), a po jej odbiorze – 90 proc.

Niektórzy klienci jednak, w okresie wzrostu zainteresowania na rynku mieszkaniowym, kupowali nieruchomość z myślą o jej szybkiej odsprzedaży. Zdarzały się również sytuacje, w których sprzedawano samo prawo do zakupu. Działania te niepotrzebnie windowały ceny mieszkań i psuły rynek, dlatego też deweloperzy zrezygnowali z systemu 10/90, zastępując go opłatami podzielonymi na transze.

System opłat w transzach

Współcześnie dominuje system płatności za nieruchomość mieszkalną oparty na transzach zgodnych z harmonogramem realizacji prac budowlanych. Deweloperom zależy na zaangażowaniu pieniędzy klientów w budowę kupowanej przez nich nieruchomości, ponieważ banki chętniej udzielają kredytów osobom prywatnym niż firmom deweloperskim. O ile system transzowy jest korzystny dla inwestora, o tyle dla klienta już niekoniecznie.

Po pierwsze, osoba dokonująca zakupu nieruchomości nie ma stuprocentowej pewności, czy ona w ogóle powstanie lub czy będzie gotowa do zamieszkania w wyznaczonym przez dewelopera terminie. Po drugie, klient przez cały okres trwania budowy musi jednocześnie spłacać kredyt budowlano-hipoteczny wzięty na jeszcze nieistniejące lokum i opłacać bieżące rachunki (np. pokrywać opłatę za wynajem mieszkania czy za czynsz). Co prawda, raty kredytu nie są pełne, bo proporcjonalne do wpłacanych transz, czyli rata rośnie stopniowo – do tego początkowo spłacane są same odsetki – ale za to trzeba do nich doliczyć ubezpieczenie pomostowe, które opłacane jest do momentu dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Najczęściej zatem nabywca mieszkania czy domu musi liczyć się z większym oprocentowaniem kredytu przez cały okres budowy – aż do wpisu w księdze wieczystej. Dodatkowym utrudnieniem przy transzowym systemie staje się dokumentowanie postępów w budowie w postaci zdjęć z budowy lub dziennika budowlanego, czasem również na teren inwestycji delegowany jest pracownik banku weryfikujący, na jakim etapie znajduje się budowa i czy prace wykonywane są zgodnie z harmonogramem. Na podstawie takiej dokumentacji bank decyduje o wypłacie kolejnej transzy.

To najpopularniejszy system płatności, jest oferowany przez około 70 proc. deweloperów. Ale wiąże się z dodatkowymi kosztami dla klienta. Po zakończeniu każdego etapu inwestycji rzeczoznawca z banku musi sprawdzić postęp prac, ponieważ bez tego nie można dokonać wypłaty transzy. Za taką inspekcję za każdym razem płaci kredytobiorca – informuje Dariusz Stanek, doradca finansowy z Domu Kredytowego Notus.

Deweloperzy, by zachęcić klientów do zakupu nieruchomości w transzach, często znacznie schodzą z ceny wyjściowej lub podwyższają standard wykończenia. Dlatego też warto przeliczyć sobie, na którym systemie tak naprawdę więcej się zaoszczędzi.

Wyjątki

Na polskim rynku – w tym także wrocławskim – pojawiają się jednak i tacy deweloperzy, którzy proponują klientom zapłatę za mieszkanie czy dom w systemie 10/90. W ten sposób podnoszą atrakcyjność swojej oferty, a klienci czują się znacznie bardziej komfortowo, płacąc za gotowe lokum, a nie za obietnicę jego wybudowania. Nabywcy do tego nie muszą od razu brać kredytu – najpierw wpłacają na konto dewelopera 10 proc. ze środków własnych, a za rok lub dwa – w zależności od tego, ile będzie trwała budowa – starają się o kredyt i z jego pomocą opłacają pozostałe 90 proc. wartości nieruchomości. Przy czym należy pamiętać, że system 10/90 nie jest w stu procentach pozbawiony ryzyka, ponieważ w dniu podpisywania umowy z deweloperem klient co prawda posiada zdolność kredytową, ale ze względu na zdarzenia losowe za rok czy dwa takiej zdolności może już nie mieć.

Ponadto należy podkreślić, że nie każdego dewelopera stać na taki sposób rozliczenia z klientem, bowiem musi on dysponować solidnym zapleczem finansowym. Jeżeli bank udzielił deweloperowi kredytu na inwestycję i zezwolił na system płatności 10/90, to znaczy, że prześwietlił firmę pod każdym kątem – zdradza Dariusz Stanek, doradca finansowy Domu Kredytowego Notus. To najlepsza gwarancja tego, że deweloper jest stabilny, a inwestycja zostanie zrealizowana – dodaje.

Na szczęście, na wrocławskim rynku pojawiają się inwestorzy dający możliwość rozliczenia się w systemie płatności 10/90. Jednym z nich jest firma BNM Development odpowiedzialna za inwestycję Małe Wilczyce znajdującą się tuż za tablicą oddzielającą Wrocław od pobliskiego Kiełczowa. Przy czym w tym wypadku decydując się na zakup mieszkania w systemie opłat dokonywanych w transzach, można uzyskać atrakcyjne zniżki na zakup mieszkania.

Co więcej, apartamenty w długo wyczekiwanej inwestycji OVO Wrocław również można kupić w systemie 10/90. W przypadku OVO Wrocław system 10/90 przyspiesza decyzje zakupowe klientów. Tym samym przyczynił się do ogromnego sukcesu przedsprzedaży apartamentów. W ciągu sześciu miesięcy ze 168 lokali sprzedano już 40 proc., a pamiętajmy, że budowa dopiero się rozpoczęła – mówi Ewa Omasta, menadżer ds. sprzedaży i marketingu OVO Wrocław.

Z kolei inni deweloperzy oferują system płatności 10/90 okresowo np. w postaci chwilowej promocji. Z tego sposobu korzysta Nowa Papiernia realizująca lofty na Przedmieściu Oławskim we Wrocławiu, która do końca marca 2014 r. dawała klientom możliwość nie tylko zakupu loftów w niższej o 28 tys. zł cenie, ale także opłacenia ich w mało popularnym systemie 10/90. Komfort mieszkania w przestronnych wnętrzach w postindustrialnym klimacie zapewnialiśmy od samego początku. Oferując system 10/90, chcieliśmy też zagwarantować naszym przyszłym mieszkańcom komfort zakupów oraz bezpieczeństwo realizowanych transakcji na wcześniejszych etapach inwestycji – tłumaczy Ewa Piechota, marketing manager Nowej Papierni.