Stanowisko Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w sprawie polskiego programu mieszkaniowego

STANOWISKO STOWARZYSZENIA BUDOWNICZYCH DOMÓW I MIESZKAŃ W SPRAWIE POLSKIEGO PROGRAMU MIESZKANIOWEGO
1. Konieczność opracowania Polskiego Programu Mieszkaniowego

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań (dalej SBDIM) stwierdza konieczność opracowania ustawy regulującej kompleksowo budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Ustawa powinna obejmować okres od 2007 do 2013 roku, pozostający w korelacji do budżetu UE oraz – w zakresie niezbędnym – wszystkie rodzaje i formy budownictwa mieszkaniowego. Ustawa powinna spełniać następujące warunki:

Opierać się na uzgodnionych z KE definicjach budownictwa socjalnego, komunalnego, społecznego, spółdzielczego, komercyjnego, rekreacyjnego i gospodarczego.Nawiązywać do środków finansowania programu z uwzględnieniem funduszy unijnych, funduszy budżetu państwa, środków finansowych gmin, środków własnych ludności, kredytów hipotecznych i innych, partycypacji prywatnych kapitałó nwestycyjnych, budownictwa dla celów specjalnych /np. wojskowych/ i zakładowych.
Określać jednoznacznie podatki VAT w całym sektorze mieszkaniowym i politykę fiskalną – ewentualne ulgi.

Propozycja ustawy powinna być przedmiotem środowiskowych dyskusji i weryfikacji.

Dotychczas stosowane państwowe regulacje wyrwanych fragmentów polityki mieszkaniowej są merytorycznie błędne i wskutek braku koordynacji muszą prowadzić do kolizyjnych rozwiązań.

2. Założenia jakościowe – standardy

Wspieranie budownictwa własnościowego powinno być uznane za najbardziej pożądane z obywatelskiego i społecznego punktu widzenia. Ta forma własności najlepiej współgra z rynkową gospodarką, gdyż zapewnia swobodny obrót mieszkaniami na rynku wtórnym i łączy się z najniższymi kosztami ich eksploatacji.

Program powinien zdefiniować standardy właściwe dla tych rodzajów budownictwa mieszkaniowego, które są wspomagane ze środków społecznych. Koszty tego budownictwa winny być jak najniższe, przy zachowaniu wymaganych parametrów jakościowych, jak również przy zachowaniu racjonalnych zasad ustalania kosztów wytworzenia powierzchni mieszkalnych. Dzisiaj ustalane przez wojewodów wskaźniki kosztów budowy m2 powierzchni użytkowych nie uwzględniają wszystkich kosztów wytworzenia, a więc są znacząco zaniżone w stosunku do kosztów rzeczywistych.

Standardy energetyczne, korespondujące z najnowszą dyrektywą UE również powinny być określone.

Program winien objąć też zagadnienia porządkowania zabudowy istniejąceji rewitalizacji istniejących osiedli i zespołów mieszkaniowych.

W dziedzinie indywidualnego budownictwa domów jednorodzinnych powinno się wzmacniać motywację do budowania mniejszych, racjonalnie urządzonych domów oraz prawidłowo zaplanowanych grup tych domów z uwzględnieniem ekonomicznych domów szeregowych.

3. Założenia ilościowe

3.1. Mieszkania i nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania w 2005 roku

W 2005 r. oddano do użytkowania 114 060 mieszkań, tj. o 5943 (co stanowi 5,5%) więcej niż w 2004 r. Wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 8825 mieszkań) oraz komunalnym(o 1784 mieszkania). Mniej mieszkań oddano do użytkowania w budownictwie społecznym czynszowym (o 1 785 mieszkań), indywidualnym (o 1582 mieszkania), spółdzielczym (o 1221 mieszkań) oraz zakładowym (o 78 mieszkań)

Polska buduje ok. 3 mieszkania na 1000 mieszkańców i zajmuje w tym zakresie ostatnie miejsce w UE. Bezwzględny, demograficzny deficyt mieszkaniowy wynosi ok. 1,7 mln mieszkań i przy tym poziomie budownictwa bez przerwy się zwiększa. Zdaniem ekspertów unijnych ok. 10 milionów Polaków mieszka w substandardowym zasobie. Te liczby uzasadniają potrzebę intensyfikacji działań zmierzających do wzrostu ilości budowanych mieszkań.

Mieszkania oddane do użytkowania – według form budownictwa – prezentuje poniższe zestawienie:

Wyszczególnienie a: w liczbach bezwzględnych b: I – IV kwartał 2004 r. = 100		Mieszkania	Powierzchnia użytkowa mieszkań w m2	Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w m2
OGÓŁEM	a	114060	12013078	105,3
	b	105,5	103,4	98,0
Budownictwo: Indywidualne	a	63 276	9018505	142,5
	b	97,6	98,9	101,4
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem	a	33055	2067699	62,6
	b	136,4	140,0	102,8
Spółdzielcze	a	8211	463419	56,4
	b	87,1	84,3	96,7
Społeczne czynszowe	a	5412	271016	50,1
	a	75,2	75,8	100,8
Komunalne	a	3563	157295	44,1
	b	200,3	190,7	95,0
Zakładowe	a	543	35144	64,7
	b	87,4	89,7	102,5

W strukturze mieszkań oddanych do użytkowania wzrósł udział mieszkań przekazanych w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 6,6 pkt.) i komunalnym (o 1,5 pkt.). Zmniejszeniu uległ natomiast udział budownictwa indywidualnego (o 4,5 pkt.), społecznego czynszowego (o 2,0 pkt.), spółdzielczego (o 1,5 pkt.) i zakładowego (o 0,1 pkt.).

Udział poszczególnych form budownictwa w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania ilustrują zamieszczone poniżej wykresy:

Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego do użytkowania w 2005 r. wyniosła 105,3 m2 i była mniejsza o 2,2 m2 w stosunku do 2004 r. W budownictwie indywidualnym wyniosła ona 142,5 m2 a w budownictwie spółdzielczym 56,4 m2 (odpowiednio o 2,0 m2 więcej i o 1,9 m2 mniej niż w 2004 r.).

Źródło: GUS - strona internetowa

3.2. Prognoza na lata 2006 – 2014

Program mieszkaniowy powinien być realny i w pełni wykonalny. Podwojenie liczby oddawanych mieszkań w ciągu 5 lat wymaga 15 % stopy rocznego wzrostu ! Takie tempo wzrostu wydaje się mało realne. W latach poprzednich wzrost nie przekraczał zwykle kilku procent. Wzrost dziesięcioprocentowy daje podwojenie w ciągu 7 lat. Założenie takiego wzrostu wydaje się maksymalne. Przyjmowanie jakichkolwiek założeń ilościowych bez konfrontowania ich ze środkami finansowymi i innymi barierami wzrostu jest merytorycznie błędne. Wielkim osiągnięciem programu byłoby zrealizowanie w roku 2013 około 250 000 mieszkań.

Przyjęcie 10 % stopy wzrostu budownictwa mieszkaniowego do roku 2014 prowadzi do następujących jego wielkości:

ROK	WYKONANIE	PROGNOZA
2005	114 000
2006		125 400
2007		137 940
2008		151 734
2009		166 907
2010		183 598
2011		201 958
2012		222 154
2013		244 369
2014		268 806
Razem: 1 702 866

Osiągnięcie wyższych wyników jest z całą pewnością realne ale wymaga bardzo wielu zdecydowanych i energicznych działań. Część z nich wstępnie tutaj wymienimy.

Budownictwo mieszkaniowe powinno być traktowane nie jako obciążenie budżetu, lecz ważna dziedzina gospodarcza przynosząca pokaźne dochody poprzez aktywizację wielu dziedzin wytwórczości i aktywizację zawodową.

4. Mobilizacja źródeł finansowania

Ludność Polski cierpi na dotkliwy brak pieniędzy, a to ogranicza zdolność kredytową i zdolność do pokrycia kosztów domu lub mieszkania.

Podstawowym źródłem finansowania powinien być dostępnie oprocentowany, powszechny kredyt hipoteczny. Dopłacanie do odsetek jest decyzją dyskusyjną, ponieważ banki będą dążyć do przejęcia tych dopłat. Administracyjne związanie tych dopłat ze złotówkową formą kredytu już wywołuje skutek ich przejęcia przez te banki, które mają nadpłynność w PLN. Kredyt we frankach szwajcarskich byłby tańszy od dofinansowywanego kredytu złotowego, a to rodzi pokusę aby administracyjnie ograniczyć udzielanie tanich kredytów.
Aktualnie znana propozycja tych dofinansowań zawiera klauzule eliminujące prawie wszystkich potencjalnie zainteresowanych. Na rynku może nie być mieszkań w cenie ogłaszanej przez wojewodów, ponieważ te ceny są drastycznie zaniżone.
Wydaje się też, że kryterium ograniczające powierzchnię domu do 100 m2 jest zbyt ostre. Proponuje się 140 m2 – średni dom w 2005 miał powierzchnię ponad 140 m2.
Docelowe oszczędzanie na kontach mieszkaniowych powinno być gruntownie zmodyfikowane tak, aby bank nie mógł ograniczać wypłat i zarabiać ponad miarę - tak jak się to dzieje obecnie – a oszczędzający otrzymywał wymierną premię.
Środki EFS / Europejskiego Funduszu Socjalnego / powinny być efektywnie wykorzystanie dla wsparcia gminnych strategii mieszkaniowych.
Gminy powinny stworzyć mechanizmy gromadzenia większych środków na budownictwo mieszkaniowe i uzyskać większą elastyczność ich wydatkowania.
Prywatne budownictwo komercyjne na sprzedaż i wynajem powinno zostać uznane za pożądaną, dochodową i wspomaganą działalność gospodarczą, zwiększającą zatrudnienie i aktywizującą inne dziedziny produkcji. Angażuje ono w inwestycje znaczne środki prywatne. Administracyjne ograniczanie jego rozwoju / brak terenów, planów miejscowych, opóźnianie procedur itp./ powinno być traktowane jako działalność „na szkodę” gospodarki.
Prywatny kapitał powinien otrzymać zachęty do realizacji wszystkich form budownictwa mieszkaniowego (na sprzedaż, wynajem, rewitalizację, bud. rekreacyjne, kampusy dla studentów itp.).
Firmy powinny być zachęcane do poręczania i wspomagania kredytów mieszkaniowych dla swej kadry. Firmy powinny móc negocjować pakiety kredytów hipotecznych dla swoich pracowników z bankami.
Budżet państwa powinien wspierać budownictwo mieszkaniowe w wysokości ok. 2% rocznie.

Propozycja SBDIM nr 1

Środki transferowane przez Polaków na budownictwo mieszkaniowe z każdego kraju na cele zakupu mieszkania, działki, materiałów budowlanych i budowę domu powinny być zwalniane od podwójnego opodatkowania ! W ten sposób do Polski może wpływać nawet 10 mld zł rocznie !!! Wywoła to pozytywną motywację do zarabiania za granicą na dom lub mieszkanie w Polsce!

Propozycja SBDIM nr 2

W budownictwie gmin, wzorem Irlandii i Anglii powinna być wprowadzona możliwość częściowego, np. połówkowego wykupu mieszkania, a po spłacie pierwszej połowy spłata drugiej. Gmina finansuje więc połowę, lokator płaci niską ratę do banku i czynsz komunalny za drugą połowę. Po spłacie pierwszej połowy, albo po zwiększeniu dochodów lokator bierze kredyt na drugą połowę i przejmuje całe mieszkanie. Taka forma ułamkowych sprzedaży powinna zastąpić TBS.

5. Rozwój form organizacyjnych

5.1. System deweloperski

System deweloperski, najwydajniejszy i najbardziej „modelowy”, jeżeli chodzi o konkurencyjną gospodarkę rynkową, dobrze przyjął się w Polsce. Wykazuje wysoką dynamikę wzrostu, ale jest ograniczony do kilku dużych miast: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Wrocław. Duży popyt na mieszkania, zainteresowanie zagranicznych klientów zakupem mieszkań, szybki obrót kapitału i dobre zyski są naturalnymi motorami rozwoju tego sektora. Musi się jednak zauważyć, że wiele czołowych firm deweloperskich nabyło doświadczenie na innych rynkach zagranicznych oraz otrzymało stamtąd wsparcie kapitałowe. W miastach i regionach gdzie brak rozwoju gospodarczego, nawet tak dużych jak Śląsk czy Łódź, popyt na mieszkania jest niski, ceny znacznie niższe a zatem poziom zysku odpowiednio niższy, a ryzyko inwesty

Aktualnie istnieje ok. 550 firm deweloperskich mieszczących się głównie w wymienionych już miastach. Deweloperzy zrealizowali w 2005 r. 29% mieszkań, to jest 33 055 jednostek

Propozycja SBDIM nr 3

Warunkiem rozwoju budownictwa deweloperskiego jest usunięcie barier planistycznych i administracyjnych, udostępnienie terenów budowlanych oraz dobra współpraca z zarządami gmin w zakresie przygotowania infrastruktury technicznej dla prowadzenia budownictwa mieszkaniowego. Przy opracowywaniu regulacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego wspomaganego z budżetu państwa należy wykluczyć możliwości konkurowania tego segmentu z budownictwem deweloperskim.

5.2. Spółdzielczość mieszkaniowa

Na koniec 2001 r. w Polsce było zarejestrowanych 5001 spółdzielni mieszkaniowych, z których 2943 posiadały zasoby mieszkaniowe. Spółdzielnie dysponowały 3,41 mln mieszkań, czyli ok. 29% zasobu mieszkaniowego Polski. Ponad 700 większych spółdzielni dysponowało od 1000 do 20 000 mieszkań każ
Najstarsze spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce były zakładane w okresie międzywojennym i były tworzone w warunkach wolnej gospodarki rynkowej.

W roku 2005 spółdzielnie oddały do użytku tylko 8211 mieszkań, to jest tylko 7,2% ogólnej ilości, czyli ponad 20 razy mniej niż w latach 1975 – 1978

Prawo spółdzielcze jest z dużym powodzeniem wykorzystywane przez istniejącew Polsce Agencje Wspierania Budownictwa Mieszkaniowego (dalej AWIM)

AWIM działa w następujący sposób:

wyszukuje atrakcyjny teren budowlany i przygotowuje wstępną koncepcję zabudowy
budowy doprowadza do uzyskania wymaganych prawem budowlanym dokumentów i decyzji koniecznych do rozpoczęcia;
organizuje przetarg, a spółdzielcy wybierają firmę wykonawczą. W trakcie budowy wykonawca kontrolowany jest przez AWIM oraz niezależnego inspektora nadzoru spółdzielni;
organizuje przejęcie mieszkań. Po zakończeniu budowy mieszkania przechodzą aktem notarialnym na własność spółdzielców. Spółdzielnia zostaje postawiona w stan likwidacji.

Budownictwo to spółdzielcy praktycznie otrzymują po kosztach i mają znaczący udział w kształtowaniu wszystkich parametrów jakościowych swojego mieszkania. Tę formę do Polski przeniosła ze Stanów Zjednoczonych agencja „USAID”. Jest ona całkowicie zgodna z rynkowymi zasadami, prawami obywateli do działalności gospodarczej i nie utrwala struktur biurokratycznych, ponieważ po zakończeniu procesu inwestycyjnego spółdzielnia się rozwiązuje, a eksploatację przekazuje wspólnocie mieszkaniowej.W efekcie mieszkańcy dorabiają się własnościowych mieszkań lub domów po całkowicie kontrolowanych przez siebie kosztach i oczekiwanej jakości. Agencja zadowala się skromną, kontraktową prowizją.

Propozycja SBDIM nr 4

Propagować działalność spółdzielni typu „AWIM” dla grup osób chcących w tym trybie wybudować sobie mieszkania lub domy i rozwiązywać je po zakończeniu inwestycji. Szczególnie dla ośrodków gdzie nie występuje budownictwo deweloperskie.

5.3. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y)

W środowisku partycypantów / członków TBS /, firm TBS i gmin trwa ożywiona dyskusja dotycząca rozwoju tego rodzaju budownictwa i modyfikacji zmierzających do obniżenia kosztów czynszu, ewentualnego wykupu, zwiększenia pomocy finansowej dla kandydatów i usprawnienia procesu inwestycyjnego. Postulaty te można podzielić na pewne grupy:

Lepsze, wieloletnie planowanie nakładów i ich przyznawanie, dostosowane do cyklu inwestycyjnego i prawa o zamówieniach publicznych.
Uruchamianie inwestycji w drodze konkursu projektów.
Zmniejszenie udziału wnoszonego przez partycypanta, zwiększenie stopnia preferencyjności kredytów z KFM.
Urealnienie wojewódzkiego wskaźnika wartości odtworzeniowej będącego podstawą naliczania czynszu.
Poprawa wymogów związanych z wypłacalnością partycypantów, obniżenie progów kapitałowych warunkujących przyznanie kredytu inwestycyjnego dla TBS-ów.

Podane wyżej propozycje idą w kierunku dalszego podniesienia dostępności TBS poprzez obniżenie kosztów koniecznych przedpłat i opłat czynszowych.

Podkreślane są bardzo kłopotliwe i wadliwe procedury uzyskiwania środków z KFM, które w efekcie uniemożliwiają prawidłowe przygotowanie inwestycji.

Propozycja SBDIM nr 5

Należy zweryfikować regulacje dotyczące zasad funkcjonowania TBS-ów oraz odbiurokratyzować procedury obowiązujące w Banku Gospodarstwa Krajowego, a jednocześnie należy jasno sprecyzować rolę TBS-ów w Polskim Programie Mieszkaniowym.

5.4. Budownictwo socjalne

Propozycja SBDIM nr 6

Dla wsparcia osób bezdomnych i budownictwa socjalnego upowszechnić spółdzielnie socjalne (we Włoszech działa 8 000 takich spółdzielni), które korzystając ze wsparcia gmin, Unijnych Funduszy Społecznych, przy szerokim zastosowaniu własnej pracy wybudują mieszkania dla siebie. Budynki wznoszone w taki sposób nie mogą być dopuszczane do rynkowej sprzedaży.

W tej dziedzinie istnieje wspaniały dorobek międzynarodowej organizacji Habitat for Humanity. Mieszkania o skromnym ale „godnym” standardzie wznoszone są przy koniecznym udziale pracy zainteresowanych oraz innych wolontariuszy z całego świata. Koszty mieszkania spłacane są bez odsetek (a tylko z inflacyjną rewaloryzacją). W Polsce organizacja ta wzniosła już kilkanaście mieszkań i dysponuje doświadczeniami, które mogą być dobrym wzorcem. Mieszkania nie są „dawane za darmo”. Pomoc powinna być odpracowana a koszty spłacone. Szczególny nacisk kładziony jest na uczciwą pracę osoby lub rodziny, dla której mieszkanie jest budowane. Szczególnie starannie wybiera się beneficjentów. Musi mieć trudną sytuację mieszkaniową, być człowiekiem „przyzwoitym” i posiadającym jakieś źródło utrzymania oraz nie może być krewnym organizatorów. To działa. Uzyskany koszt mieszkania wynosi ok. 1600 zł/m2.

Uregulowania w zakresie spółdzielczości socjalnej i wolontariatu nie są dostosowane do specyfiki budowania mieszkań. Przykłady takich sprawdzonych uregulowań daje wspomniana już organizacja Habitat for Humanity.

5.5. Budownictwo indywidualne

Indywidualne budownictwo gospodarcze jest największym sektorem w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego. Oddaje ono około 55% ilości jednostek mieszkaniowych i aż 80% jego kubatury. Do rzadkości należy korzystanie z systemu zleconego. Budowę realizuje właściciel, mobilizując wszystkie środki swojej bliższej i dalszej rodziny oraz sąsiadów i przyjaciół. Często zatrudnia rzemieślników „na czarno”, „po fajerancie” itp. Częste są też przypadki zatrudniania zagranicznych pracowników bez jakiegokolwiek pozwolenia, umowy, ubezpieczenia itp. Lokalny nadzór budowlany jest słaby i często spowinowacony z inwestorem co dodatkowo go osłabia. Nagminne są w takiej sytuacji naruszenia prawa budowlanego i obowiązujących norm budowlanych. Budowy trwają niekiedy latami z powodu braku środków.

Poprawa tego stanu nie jest prosta. Nawet ostatnie zróżnicowanie VAT pomiędzy systemem zleconym (7 %) a systemem indywidualnym (22% na materiały) nie wniosło tutaj poprawy. Powstały na rynku firmy oferujące dostawy materiałów wraz z „jakąś” usługą kompletacyjno – doradczą za VAT 7 % pozostawiając całość robót tradycyjnemu, nierejestrowanemu systemowi.

Wydaje się, że mocniejsze sprzężenie transz kredytowych z kontrolą budowy i ich wykonawców mogłoby przynieść efekty, przynajmniej dla budów korzystających z kredytu.

Planistyczne uporządkowanie zabudowy jednorodzinnej jest bardzo trudnym zagadnieniem w świetle prawa własności i polskich tradycji. Popieranie jednak, wzorem Francji „deweloperów działek budowlanych” mogłoby przynieść istotną poprawę w tej dziedzinie.

Sprzedaż gotowych domów jest w Polsce mało popularna (ok. 2 000 szt. rocznie). Wynika to z relacji kosztowych. Ceny gotowych domów, po uwzględnieniu wszystkich elementów domu, znacznie przewyższają ceny uzyskane w systemie gospodarczym.

Propozycja SBDIM nr 7

Wzorem Irlandii, Anglii i Niemiec powinno powstać stowarzyszenie budujących w systemie gospodarczym. Obok lobbingu na korzyść tego systemu i jego popularyzacji zajęłoby się wypracowaniem zdrowych zasad rejestracji i opodatkowania rzemieślników i małych firm pracujących w tym sektorze.

6. Minimalne obowiązki rządu

Najważniejszym obowiązkiem rządu jest uchwalenie dobrej ustawy mieszkaniowej, dokonanie podziału środków, opracowanie efektywnych procedur pozyskiwania środków budżetowych i unijnych. W ustawie winny być określone uprawnienia gmin i procedury tworzenia, finansowania i realizacji lokalnych strategii mieszkaniowych. Uchwała powinna dyscyplinować działania gmin w zakresie:

Opracowywania planów miejscowych z należytym uwzględnieniem terenów zabudowy mieszkaniowej. Gmina powinna stworzyć należyty zapas terenów z zapewnieniem miejsca pod rozbudowę wszelkich usług osiedlowych. Należy zobowiązać gminy i przewidzieć kary finansowe / wzorem Francji / za niewywiązanie się z tego zadania.
Sprawniejszej obsługi inwestorów mieszkaniowych w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy .
Aktywnego traktowania istniejącego zasobu. Zwalniać tereny drogą wyburzeń i rewitalizować stary zasób uzyskując w ten sposób tańsze i pełnowartościowe mieszkania.
Koordynacji rozbudowy osiedlowego uzbrojenia.
Poprawy bieżących, koordynacyjnych kontaktów z deweloperami.
Rozwoju szkolnictwa w zawodach budowlanych i koordynacji rynku pracy we wszystkich specjalnościach i usługach.
Inicjacji grup wolontariackich i spółdzielni socjalnych.

SBDIM, jako organizacja pozarządowa, pragnie aktywnie włączyć się w rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce nie tylko w sektorze deweloperskim. Aktualnie w Krakowie organizujemy Giełdy Mieszkań i Domów, konkursy na najlepsze realizacje w różnych rodzajach budownictwa oraz utrzymujemy bieżące kontakty z Urzędem Miasta.

Widzimy pilną konieczność integracji ze wszystkimi innymi, tak licznymi organizacjami i stowarzyszeniami działającymi w sektorze budownictwa mieszkaniowego w celu znacznego zwiększenia ilości budowanych mieszkań w Polsce oraz w celu jak najlepszego wykorzystania środków unijnych.

7. Obowiązki gmin

W aktualnym polskim systemie prawnym to gminy posiadają obowiązek zapewnienia swoim mieszkańcom prawidłowych warunków mieszkaniowych. Aby jednak mogły się z tego zadania dobrze wywiązać muszą dysponować dobrym, efektywnym prawem oraz koniecznymi środkami na konieczne inwestycje i pomoc mieszkaniową.
Wydaje się, że bariera braku planów miejscowych będzie słabła w miarę zatwierdzania już rozpoczętych. Pozostaje jednak do prawnego uporządkowania olbrzymia dziedzina ładu przestrzennego w zakresie budownictwa indywidualnego. Nadal dominuje chaotyczna pojedyncza forma zabudowy. Podobnie prawnych regulacji wymaga realizacja usług osiedlowych. Aktualnie nie buduje się szkół, przedszkoli, przychodni zdrowia aptek czy sklepów.

Sprawnej koordynacji w gminie wymaga rozległa sfera infrastruktury komunikacyjnej i transportowej, budowa dróg, chodników, placów, kanalizacji, wodociągów, sieci gazowych i energetycznych

Budownictwo socjalne i komunalne wymaga rozstrzygnięć przestrzennych. Nie można na pewno budować gett ubóstwa, ale nie można też nie budować niczego. Prawo irlandzkie uregulowało to w taki sposób, że w każdym planie zagospodarowania wymusza 20% rezerwy terenowej na ten rodzaj budownictwa. Tak radykalne rozwiązanie było poprzedzone wieloma latami sporów oraz „ prób i błędów”. Łatwe do wykorzystania rezerwy w rodzaju adaptacji istniejących obiektów, czy wykupy na rynku wtórnym szybko zostaną wyczerpane.

Gmina prowadzi gospodarkę posiadanymi zasobami, politykę oczyszczania terenów i rewitalizacji osiedli. Poprzez udostępnianie terenów i obiektów wymagających modernizacji inwestorom prywatnym może uzyskiwać dodatkowe dochody i znacznie przyspieszać modernizację osiedli i miast.

Szczególną rolę powinny odegrać prawidłowo wykorzystywane fundusze unijne. Procedury składania wniosków na środki pomocowe winny być zasadniczo uproszczone. To co aktualnie jest wymagane może zniechęcić każdego. Procedury uzyskiwania środków z Banku Gospodarstwa Krajowego są podręcznikowym przykładem jak tego nie wolno robić. Przedsiębiorca musiał organizować nabór, nie mając żadnej pewności czy otrzyma środki, a potem ich istotnie nie otrzymywał.
W ten sposób, bez własnej winy, podważał własną wiarygodność.

Propozycja SBDIM nr 8

Wzorem Irlandii, Anglii, Szkocji i USA powinny być opracowane instruktażowe strony internetowe wraz ze wzorami kalkulacji kosztów i pełną informacją prawną w zakresie przygotowywania skoordynowanych strategii mieszkaniowych. Takie wzorce kapitalnie ułatwiają gminom mniej doświadczonym konstrukcję poprawnych strategii. Pozwalają je porównywać i doskonalić merytorycznie. Są one dostępne w Internecie również dla nas Polaków. Nic nie trzeba specjalnie odkrywać.

WNIOSKI KOŃCOWE:

Koordynacją POLSKIEGO PROGRAMU MIESZKANIOWEGO powinien zająć się Rząd RP, powołując wieloosobowy zespół z udziałem specjalistów reprezentujących poszczególne segmenty budownictwa oraz organizacje pozarządowe działające w sferze budownictwa mieszkaniowego.

ROZWIĄZANIA I PROPOZYCJE POWINNY BYĆ PODDANE WIELOSTRONNYM KONSULTACJOM I DYSKUSJOM. DOŚWIADCZENIA KRAJÓW UNII O ZNACZNIE WYŻSZYM POZIOMIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO POWINNY BYĆ ROZWAŻONE POD KĄTEM MOŻLIWOŚCI ICH WYKORZYSTANIA.

Zarząd Główny
Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Kraków, 6 kwietnia 2006 r.

2006.04.27