Na polskim rynku nieruchomości pierwszy i najmocniejszy głos należy do młodych, aktywnych zawodowo ludzi, którzy dążą do tego, by zakup mieszkania na własność stał się dla nich podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Bez wątpienia swój udział w rynku ma również starsze pokolenie – rodzice przekonani o tym, że nabywając mieszkanie, inwestują w dobrą przyszłość dla swoich dzieci. Znaczny odsetek transakcji opiera się także na podłożu czysto biznesowym. Polacy kupują mieszkania na wynajem lub z myślą, że rynek nieruchomości – postrzegany jako bezpieczna forma lokowania kapitału – w jesieni życia przyniesie im znacznie więcej korzyści niż składki emerytalne.
Głos obecnych seniorów jest najmniej słyszalny. W czasach, kiedy z oczywistych względów program „Mieszkanie dla Młodych” święci triumfy, a rząd przygotowuje się do rewolucyjnych zmian w segmencie nowych lokali na wynajem, brakuje kompleksowego systemu wspierania potrzeb mieszkaniowych osób po 65 roku życia. Lukę tę w pewien sposób wypełniają Towarzystwa Budownictwa Społecznego realizujące budynki z tzw. lokalami chronionymi i wspomaganymi w formule Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Zasięg działań TBS-ów jest jednak ograniczony, a wielu seniorów musi samotnie zmagać się z problemami mieszkaniowymi, m.in. często dużą dysproporcją między wysokością emerytury a kosztami eksploatacyjnymi; brakiem windy czy innymi barierami architektonicznymi w starych budynkach, zbyt dużym metrażem utrudniającym utrzymanie i ogrzanie lokalu, przestarzałymi urządzeniami grzewczymi, utrudnionym dostępem do komunikacji miejskiej i podstawowej opieki. Przytłoczeni rzeczywistością zapominają, że przysługuje im niezbywalne prawo do wyboru miejsca zamieszkania i niezależności w tym zakresie oraz otrzymania pomocy i stosownego wsparcia. Gwarantem nienaruszalności tego prawa są m.in. plany przyjęte przez Światowe Zgromadzenie na Temat Osób Starszych, Zasady Działania ONZ na rzecz Osób Starszych opublikowane w 1991 r., czy Zrewidowana Europejska Karta Społeczna. Niezależność, uczestnictwo w życiu społecznym, samorealizacja i zachowanie godności – doświadczenie pokazuje, że hasła te ściśle wiążą się z kwestią zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Uwagę na osobach po 65 roku życia koncentrują prognozy Głównego Urzędu Statystycznego, które dotyczą struktury wiekowej społeczeństwa w perspektywie najbliższych kilku dekad. Z badania GUS wynika, że do 2050 r. zmaleje liczba urodzeń, zmniejszy się również odsetek osób w wieku 15-64 lata, a powiększy się grupa najstarszych mieszkańców. Liczba obywateli po 65 roku życia mieszkających w miastach ma wzrosnąć o 19 proc., na wsi – o ok. 17 proc., by ostatecznie osiągnąć poziom odpowiednio 35 i 30 proc.
W skali kraju liczebność tej zbiorowości zwiększy się o 5,4 mln. Dramatyczny wzrost liczby osób starszych wystąpi już w pierwszych latach prognozy – w 2015 r. 65 lat ukończą osoby urodzone w 1950 r., w kolejnych latach populację ludzi starszych będą zasilały bardzo liczne roczniki wyżu urodzeń z lat 50-tych. Przebieg zmian liczebności subpopulacji w wieku 65+ pokrywa się z występowaniem wyżów i niżów urodzeń w II połowie ubiegłego stulecia – czytamy w raporcie Głównego Urzędu Statystycznego.
Jestem seniorem, szukam mieszkania
Zmiany w strukturze wiekowej Polaków będą impulsem do wypracowania nowego kierunku działań deweloperów. Już teraz, choć stosunkowo rzadko, w ofercie firm deweloperskich można znaleźć osiedla przeznaczone dla seniorów, wyposażone w wygodne windy, zaplecze handlowo-usługowe, strefy rekreacyjne, gabinety medyczne i terapii zajęciowej, Charakterystycznym elementem tych inwestycji są wnętrza zaadaptowane zgodnie z oczekiwaniami osób starszych: z poręczami ułatwiającymi poruszanie, dodatkowym oświetleniem czy innymi rozwiązaniami ułatwiającymi użytkowanie mieszkania. Niekwestionowanym liderem w budownictwie mieszkaniowym dla seniorów są Stany Zjednoczone. Właśnie tam w 1960 r. powstało pierwsze na świecie osiedle dla osób starszych, o zachęcająco brzmiącej nazwie „Sun City”. Rozległy kompleks o powierzchni blisko 40 km kw., zrealizowany przez firmę Del Webb, pomieścił domy, centrum handlowe i sportowe, szpital, pole golfowe, a nawet studio tańca. W uroczystym otwarciu osiedla uczestniczyło ponad 100 tys. osób, co świadczy o dużym oczekiwaniu społecznym na tego rodzaju przedsięwzięcia.
Pod względem formalnym inwestycje dla seniorów realizowane pod wynajem zazwyczaj są obsługiwane przez operatorów lub fundusze, które dostarczają mieszkańcom dodatkowych usług, czerpiąc przy tym zyski z najmu. Na amerykańskim rynku do tego celu powołano specjalne nieruchomościowe fundusze inwestycyjne REIT, czyli Real Estate Investment Trust – instytucje wspólnego inwestowania, które podlegają indywidualnym przepisom podatkowym.
W przypadku lokali przeznaczonych na sprzedaż kompleksy mieszkaniowe często przybierają kształt tzw. life communites, czyli specyficznej odmiany osiedli zamkniętych, zamieszkiwanych przez ludzi znajdujących się w podobnej sytuacji życiowej, wyznających te same wartości czy reprezentujących określoną grupę wiekową.
Kolejną alternatywą dla seniorów są programy realizowane przez wspomniane już Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Podstawę prawną tych inwestycji stanowią umowy partycypacji w kosztach budowy zawierane np. między miastem a wykonawcą (Towarzystwami Budownictwa Społecznego). Na takich zasadach swój projekt przygotowało m.in. Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Innym przedsięwzięciami wspierającymi osoby starsze są także programy odpowiadające na potrzeby danego regionu, np. szczeciński „Dom dla Seniora” i kielecki projekt budowy 200 mieszkań chronionych realizowany przez Miejski Ośrodek Pomocy Rodzinie.
Jestem seniorem, mam mieszkanie, ale nie mam pieniędzy
Nieraz posiadanie mieszkania, nawet w najlepszej lokalizacji, nie idzie w parze z wygodnym i pozbawionym trosk finansowych życiem. W grupie osób w wieku 65+ nie trudno znaleźć właścicieli mieszkań, którym brakuje środków na utrzymanie swoich nieruchomości. Wiedząc, ze w takiej sytuacji ich jedynym majątkiem jest mieszkanie, rynek usług finansowych oferuje seniorom dwa alternatywne rozwiązania: odwróconą hipotekę oraz rentę dożywotnią.
Renta dożywotnia wypłacana jest okresowo przez fundusze hipoteczne, w zamian właściciel musi zgodzić się na przeniesienie własności nieruchomości na fundusz, z zachowaniem służebności mieszkania. Należy podkreślić, że już w momencie zawarcia umowy świadczeniodawca stanie się faktycznym właścicielem zajmowanego przez klienta mieszkania lub domu. Po śmierci pierwotnego właściciela nieruchomość będzie wyłączona z postępowania spadkowego, spadkobiercom nie może bowiem przysługiwać prawo odzyskania lokalu poprzez spłatę równowartości sumy świadczeń wypłaconych przez fundusz do momentu śmierci świadczeniobiorcy. W okresie obowiązywania umowy do zadań funduszu należy m. in. opłacanie czynszu i podatku od nieruchomości, a także utrzymywanie lokalu w stanie niepogorszonym.
W przeciwieństwie do renty dożywotniej odwrócony kredyt hipoteczny zachowuje prawo własności nieruchomości po stronie seniora. Bank przejmuje lokal dopiero po śmierci właściciela. W umowie kredytowej świadczeniobiorca widnieje jako wieczysty użytkownik nieruchomości. Przed przystąpieniem do sprzedaży lokalu bank musi uwzględnić roszczenia spadkobierców. Możliwa będzie spłata zadłużenia świadczeniobiorcy i odzyskanie pełnego prawa własności. Spadkobiercy mogą również zrezygnować z roszczeń – po otrzymaniu od banku kwoty stanowiącej różnicę między całkowitą wartością mieszkania a wysokością zadłużenia. Następnie świadczeniodawca może przystąpić do sprzedaży nieruchomości, jednak prawo pierwokupu nadal pozostanie po stronie spadkobierców zmarłego właściciela.
Obie formy uzyskania dodatkowych świadczeń pieniężnych mają liczne grono zwolenników i przeciwników. Jedno jest pewne, przed podjęciem decyzji o popisaniu takiego zobowiązania, zawsze warto przeanalizować inne możliwości, np. sprzedaż większego mieszkania i zastąpienie go mniejszym czy wynajęcie części lokalu studentom.
wszystkie artykuły
