Ryzykowny najem powierzchni handlowej

Handel już chyba na dobre przeniósł się z centrów miast do hipermarketów, galerii i pasaży. Przedsiębiorcy otwierający swoje sklepy lub punkty usługowe w tego rodzaju miejscach jak nigdzie indziej muszą uważać na przedkładane im do podpisu umowy najmu. Liczne nakazy, zakazy, terminy, dodatkowe opłaty i kary umowne to w takich kontaktach chleb powszedni. Wydaje się jednak, iż większe ryzyko tkwi w mniej rzucających się w oczy postanowieniach - dotyczących czasu trwania umowy, opłat dodatkowych, ewentualnych zmian stawki czynszu czy rozliczenia nakładów.
Nawet na 30 lat

Rozpoczęcie działalności handlowej czy usługowej w nowym lokalu wiąże się zwykle ze znacznymi inwestycjami mającymi na celu przystosowanie, wykończenie i wyposażenie najmowanej powierzchni. Warto więc upewnić się, czy tego rodzaju nakłady nie pójdą szybko na marne. Dlatego też nie tylko wynajmującemu, lecz również najemcy winno zależeć na zastrzeżeniu oznaczonego czasu trwania umowy (np. na 8 lat) z opcją jego przedłużenia.

Decyzja co do tego, jak długo najemca będzie uprawniony do używania lokalu należy do stron umowy najmu, jednak nie do końca. Do niedawna żadna umowa najmu nie mogła być z góry zawarta na okres dłuższy niż 10 lat - po tym czasie przekształcała się z mocy prawa w kontrakt bezterminowy. Od 1 stycznia 2009 r. limit ten uległ znacznemu podwyższeniu w przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcami, czyli np. pomiędzy podmiotem będącym właścicielem galerii handlowej a osobą zainteresowaną otwarciem w tym obiekcie swojej placówki. Obecnie termin najmu może być w obrocie gospodarczym określany nawet na 30 lat, o czym wyraźnie stanowi nowy art. 661 § 2 Kodeksu cywilnego. Dopiero po tym okresie przekształci się w umowę zawartą na czas nieoznaczony.

Niełatwo się wyplątać

Każdy kij ma jednak dwa końce. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony tworzy trwalszy stosunek prawny między stronami. Poza bowiem nielicznymi przypadkami wymienionymi w przepisach, w których możliwe jest wypowiedzenie najmu, a także ewentualnie sytuacjami określonymi w samym kontrakcie, takiego kontraktu nie można przed terminem wypowiedzieć. Typowym zdarzeniem kończącym taki najem bywa po prostu upływ czasu, co jednak nie wyklucza kontynuacji umowy, jeżeli strony są tym w dalszym ciągu zainteresowane. Zawsze też możliwe jest rozwiązanie umowy za zgodą obu stron (umowa rozwiązująca).

Skoro więc kontrakt taki zabezpiecza najemcę przed zbyt wczesną decyzją wynajmującego o „wypowiedzenie umowy”, to działa i w drugą stronę. Jeżeli okaże się, że wybrana lokalizacja nie przynosi spodziewanych profitów, rezygnacja najemcy z odpłatnego korzystania z danej powierzchni nie będzie możliwa. Co więcej, na taką ewentualność właściciele dużych obiektów handlowo-usługowych potrafią dobrze się zabezpieczyć, przewidując np. wysokie kary umowne.

Wprawdzie ustawodawca dopuszcza taką możliwość, aby strony przewidziały (z góry) w umowie określone przyczyny uzasadniające jednostronne jej zakończenie przed terminem (zob. przepis w ramce), jednak furtka ta bywa wykorzystywana najczęściej w interesie wynajmującego.

Nakłady mogą pójść na marne

Najemca, który zmuszony jest poczynić spore nakłady, aby przystosować dane pomieszczenie do profilu wykonywanej działalności, chętnie widziałby możliwość ich późniejszego rozliczenia z wynajmującym. Na to jednak trudno liczyć w przypadku najmu „komercyjnego”.

Sposób rozliczenia inwestycji w przedmiot najmu zależy przede wszystkim od decyzji stron. Jeżeli w umowie brak postanowień na ten temat, zastosowanie znajduje dość niekorzystna dla najemcy regulacja, pozwalająca wynajmującemu dokonać wyboru jednej z dwóch możliwości: zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.). Uznaje się przy tym, iż wynajmujący nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli wynajmujący zgodził się na dokonanie przez najemcę określonych nakładów.

W przypadku jednak umów opracowywanych na zlecenie właścicieli dużych obiektów handlowych, kwestia nakładów poczynionych w lokalu użytkowym bywa jednoznacznie rozstrzygana na niekorzyść najemców. Wynajmujący nie ma zamiaru (ani obowiązku) za nic zwracać. Nie pozwala też na dokonywanie potrąceń z czynszu najmu.

Czynsz to nie wszystko

O ile w przypadku typowych i najczęściej występujących umów najmu lokali mieszkalnych czy nawet użytkowych poza czynszem występują jedynie opłaty eksploatacyjne, o tyle w omawianym segmencie rynku należy spodziewać się wielu dodatkowych kosztów. Najemca nie może o nich zapominać, badając opłacalność przedsięwzięcia. Najczęściej bowiem dochodzą również opłaty marketingowe (przeznaczane na reklamę i promocję całego obiektu), sprzątanie, klimatyzację, ochronę, ubezpieczenie.

Analizując wysokość czynszu, osoba zainteresowana wynajmem określonej powierzchni w hipermarkecie, pasażu czy galerii powinna także zwrócić uwagę na zapisy dotyczące zmian oraz waloryzacji czynszu. Generalnie wynajmujący lokal może bowiem podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Ponieważ wynika to z treści art. 685¹ K.c., brak wzmianki na temat możliwości zmiany czynszu niekoniecznie oznacza więc dobrą wiadomość.

Pytanie, czy najemca ma wówczas prawo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem w postaci wygaśnięcia kontraktu i bez negatywnych dla najemcy konsekwencji. Odpowiedź na to zależy od brzmienia umowy. Jeżeli najemca zgodził się na zmiany wysokości czynszu w określonych granicach i częstotliwości, to trudno mu później przyznać prawo do odmowy przyjęcia podwyżki ze wspomnianym skutkiem.

Podobne wątpliwości nie dotyczą rzecz jasna waloryzacji czynszu, która odbywa się niejako automatycznie na podstawie obiektywnych wskaźników (np. inflacji, kursu obcej waluty, ceny złota).

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).