Rynek wtórny mieszkań w I półroczu 2009 r.

 

Po silnym obniżeniu wolumenu sprzedaży w IV kwartale 2008 r., pierwsze miesiące bieżącego roku przyniosły oczekiwany wzrost liczby transakcji. Daleko jeszcze do entuzjazmu, ale pozytywnym elementem pozwalającym patrzeć z optymizmem w przyszłość jest narastająca z miesiąca na miesiąc sprzedaż w sektorze popularnych mieszkań. Wzrost sprzedaży to wynik m.in. ostatniej korekty, która w największym stopniu była widoczna w pierwszym kwartale br.

 

Trudności w uzyskaniu finansowania zakupu nieruchomości są największą przeszkodą wymienianą przez potencjalnych nabywców mieszkań, dlatego na rynku wtórnym w pierwszym półroczu wzrasta liczba transakcji realizowanych za gotówkę, lub w których gotówkowy wkład własny stanowi więcej niż połowę kwoty transakcyjnej mieszkania. Coraz częstsze pojawianie się „klientów gotówkowych” pozwala przypuszczać, że pomimo restrykcyjnej polityki kredytowej banków wobec potencjalnych kredytobiorców, duża grupa nabywców uruchamia środki własne, aby dokonać transakcji na rynku mieszkań.

 

Przeprowadzona przez Metrohouse analiza pozwoliła na określenie średniej wartości negocjacji przy zakupie mieszkania. W transakcjach przeprowadzonych za pośrednictwem Metrohouse w okresie styczeń-kwiecień 2009 r. średnio udało się wynegocjować 4 proc. ceny ofertowej mieszkania. Warto dodać, że w 60 proc. analizowanych transakcji wartość negocjacji nie przekroczyła 5 proc. Dla porównania – w 11 proc. analizowanych przypadków margines negocjacyjny wyniósł więcej niż 10 proc., a tak duże możliwości negocjacji wystąpiły przede wszystkim w przypadku lokali eksponowanych na rynku przez więcej niż 6 miesięcy.

 

Obserwując II kwartał można dostrzec nieco zmniejszoną skłonność właścicieli mieszkań do akceptacji cen proponowanych przez kupujących. W niemal każdą cenę ofertową jest wkalkulowany margines negocjacyjny, jednak mieszkania pojawiające się obecnie na rynku charakteryzują się bardziej realnymi wycenami przez właścicieli, co wpływa na zmniejszone możliwości negocjowania ceny ofertowej. Największe szanse na negocjacje mają osoby zainteresowane mieszkaniami o dużych metrażach i ofertami obecnymi na rynku dłużej niż pół roku.

 

Podczas gdy w czasach prosperity rynku mieszkaniowego głównym czynnikiem decydującym  o zakupie mieszkania była lokalizacja i jego wartość inwestycyjna, obecnie podstawowym wskaźnikiem jest cena. W zależności od miasta najczęściej poszukiwane są mieszkania w cenie do 300 0000-400 000 zł, co powoduje powrót do łask lokali, które wcześniej były odrzucane z powodu przestarzałych technologii, czy słabej funkcjonalności, czego przykładem są mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Wielka płyta przeżywa swoją drugą młodość, lecz zapotrzebowanie na tego typu mieszkania wynika ogólnie z zainteresowania najniższym segmentem cen.

 

Zbliżający się okres wakacyjny nie wpłynie w istotny sposób na obraz wtórnego rynku mieszkań w największych miastach. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na letnie miesiące jest stabilizacja cen z możliwymi niewielkimi korektami w przypadku mniej atrakcyjnych produktów mieszkaniowych. Trudno oczekiwać zmiany polityki udzielania kredytów hipotecznych przez banki, a dostęp do kredytów jest podstawowym warunkiem trwałego ożywienia na rynku mieszkań.

 

Na wzmożone zainteresowanie mogą liczyć mieszkania jedno i dwupokojowe w budynkach oddanych do użytku po 2000 r. Takie produkty – wyposażone i gotowe do wprowadzenia po nieznacznym zaangażowaniu środków finansowych zapewne obronią się przed wahaniami cen.