Dla rynku nieruchomości zakończony kilka dni temu rok 2012 był czasem istotnych zmian prawnych. To również okres, w którym sfinalizowanych zostało wiele kluczowych inwestycji. W ostatnich 12 miesiącach, w których bardzo często mówiło się o spowolnieniu gospodarczym, problemy dotknęły branżę budowlaną. Koniec każdego roku to czas podsumowań, dlatego przygotowaliśmy zestawienie najważniejszych według nas wydarzeń na rynku nieruchomości w 2012 r.

Nabywcy zostali bez pomocy

Wraz z rokiem 2012 do historii przeszedł program „Rodzina na Swoim”. W sondzie KRN.pl poprosiliśmy naszych czytelników o dokonanie jego oceny. Odpowiedzi uzyskane w badaniu pokazały, że „bardzo dobrze” i „dobrze” program oceniło 46,7 proc. respondentów, a przeciwnego zdania (odpowiedzi „źle” i „bardzo źle”) było nieznacznie mniej (44,5 proc.) osób. Wyniki te potwierdzają: opinie na temat programu są podzielone. Wśród najczęściej powtarzanych zarzutów wymieniany jest argument, że na „Rodzinie na Swoim” skorzystały przede wszystkim banki i deweloperzy. Niemniej jednak podkreśla się, że program był w pewnym stopniu stymulatorem rynku nieruchomości. Dużą popularnością cieszył się przede wszystkim w ostatnim kwartale 2012 r. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że tylko w październiku 2012 r. w ramach programu podpisano ponad 5 tys. umów (5131), co oznacza zdecydowany wzrost w stosunku do wcześniejszych miesięcy. Dla porównania: w sierpniu ub. r. podpisano 3665 umów, a we wrześniu 3790. Na wzrost zainteresowania wpływ miał zapewne fakt, że perspektywa wejścia w życie nowego programu jest niepewna. Dyskusyjne są również założenia „Mieszkania dla Młodych” oficjalnie przedstawione przez ministra Sławomira Nowaka.

Zdaniem specjalistów, wycofanie „Rodziny na Swoim” i brak nowego programu spowoduje spowolnienie na rynku nieruchomości w najbliższym czasie. Klienci planujący zakup mieszkania będą bowiem wyczekiwać na nowy program, który zapowiedziano na II połowę 2013 r. lub początek 2014.

Deregulacja emocjonującym tematem

Wiele emocji w minionym roku zapewnił temat deregulacji rynku w zakresie zawodów związanych z obsługą rynku nieruchomości. Z jednej strony byliśmy świadkami kolejnych etapów procesu legislacyjnego projektu pierwszej transzy tzw. ustawy deregulacyjnej, która została przedstawiona przez Jarosława Gowina 3 marca 2012 r. Z drugiej natomiast – Ministerstwo Sprawiedliwości zaprezentowało kolejną, w której znalazło się 91 profesji pozostających w dyspozycji Ministerstwa Finansów i Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Wodnej. Na drugiej liście widnieją takie zawody jak m.in.: architekt, inżynier z uprawnieniami budowlanymi i urbanista.

Bez wątpienia ważną datą był 9 listopada 2012 r. – wtedy bowiem posłowie opowiedzieli się za przyjęciem projektu pierwszej transzy deregulacji. Jednocześnie powołana została Komisja Nadzwyczajna, której zadaniem jest prowadzenie dalszych prac nad projektem ustawy.

Wśród przedstawicieli rynku nieruchomości kontrowersje budził przede wszystkim fakt, że deregulacyjne plany resortu sprawiedliwości przewidują niemalże całkowitą rezygnację z wymogów stawianych przyszłym pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości. Choć głosy w tej sprawie są również podzielone, to przeciwnicy projektu byli w ubiegłym roku grupą głośniejszą i częściej broniącą swojego stanowiska. 12 kwietnia w Warszawie odbyła się manifestacja organizowana przez wszystkie połączone federacje rynku nieruchomości wyrażająca sprzeciw wobec deregulacyjnych planów. Prowadzone działania nie przyniosły jednak skutku, a przedstawiciele resortu sprawiedliwości twierdzą, że skutecznie doprowadzą proces deregulacji do końca. O tym, czy ich zapewnienia okażą się prawdziwe przekonamy się zapewne w rozpoczynającym się właśnie roku.

Obostrzenia działalności deweloperskiej

28 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa deweloperska (czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), która, celem zwiększenia ochrony nabywców, nałożyła na deweloperów szereg nowych obowiązków. Wśród najważniejszych zmian wymienić należy wymóg tworzenia rachunków powierniczych, prospektów informacyjnych i obowiązek zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego z nabywcą. Z punktu widzenia deweloperów, szczególne znaczenie okazały się mieć rachunki powiernicze. Są to rachunki dewelopera prowadzone przez konkretny bank, na które mają wpływać pieniądze klienta kupującego od dewelopera nieruchomość. Środki na rachunku są pod ochroną banku do czasu, aż dewełoper  nie spełni określonych przez ustawę warunków.

Nowe prawo od samego początku budziło kontrowersje i było dyskusyjnym tematem. Zdaniem przedstawicieli branży, przepisy zostały sprecyzowane w sposób, który pozostawia wiele do życzenia. Według nich niejasno określone zostały m.in. zasady sporządzania prospektu informacyjnego czy samych umów deweloperskich. Nic więc dziwnego, że perspektywa wejścia w życie ustawy sprawiła, że w deweloperzy spieszyli się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Z danych GUS wynika, że w czterech pierwszych miesiącach 2012 r. oddano do użytku ponad 17,5 tys. mieszkań, co oznacza prawie 60-procentowy wzrost w stosunku do analogicznego okresu 2011 r.

Eurogorączka

Bez wątpienia najważniejszym wydarzeniem medialnym ubiegłego roku były organizowane przez Polskę i Ukrainę Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej. Choć sportowe emocje już opadły, rezultaty organizowania imprezy są nadal odczuwalne. Efekty Euro 2012 można podzielić na dwie grupy. Do pierwszej z nich zaliczyć należyć te pozytywne, a więc szereg ważnych inwestycji, które zostały sfinalizowane w Polsce: budowę nowych stadionów wraz z infrastrukturą wokół nich, powstanie setek kilometrów dróg, odremontowane dworce, kolejne lotniska, powstanie hoteli itd. W tej grupie trzeba także wymienić pozytywną ocenę Polski wystawioną przez przebywających w kraju gości.

Na drugim biegunie „euroskutków” znajdują się te negatywne, a które szczególnie mocno odczuła branża budowlana. Kłopoty z utrzymywaniem płynności finansowej wykonawców sprawiły, że rosły ich zobowiązania wobec podwykonawców. W konsekwencji tego pomoc małym i średnim przedsiębiorstwom musiało zapewnić państwo. 28 czerwca Sejm uchwalił ustawę regulującą kwestie związane z wypłacaniem zaległych wynagrodzeń podwykonawcom, którzy realizowali inwestycje związane z budową autostrad. Podmiotem odpowiedzialnym za regulowanie zaległości finansowych został Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. GDDKiA do 10 grudnia 2012 r. wypłaciła już ponad 485 mln zł. Rok 2012 nie był więc dobrym czasem dla branży budowlanej. Z danych Coface wynika, że w trzech kwartałach 2012 r. upadłość ogłosiło 614 firm, to prawie dwa razy więcej w porównaniu z 2008 r. i jednocześnie o 18 proc. więcej w stosunku do tego samego okresu w 2011 r.  Wymieniając negatywne efekty Euro 2012 coraz częściej wymienia się także wysokie koszty utrzymania stadionów, które przekraczają przychody. 

Niepewna przyszłość ogródków działkowych

Po tym jak 11 lipca Trybunał Konstytucyjny uznał ustawę o ogródkach działkowych za niezgodną z konstytucją, pod znakiem zapytania stanęła również przyszłość ogródków działkowych. Zdaniem sędziów dokument narusza podstawowe prawo do wolności zrzeszania się, a także równość obywateli wobec państwa. Sędziowie orzekli, że aż 24 artykuły ustawy są niezgodne z konstytucją. Trybunał zakwestionował m.in. zasady, na których swoją działalność opiera Polski Związek Działkowców. W ubiegłym roku powstało kilka projektów ustawy o rodzinnych ogródkach działkowych. Swoje propozycje przedstawili m.in. posłowie Solidarnej Polski, a także Polski Związek Działkowców. Czas pokaże czy którykolwiek z nich zastąpi zanegowaną przez Trybunał ustawę.

Oprócz tego w ubiegłym roku wiele mówiono o rewolucji w Prawie budowlanym. Z czasem jednak resort budownictwa wycofywał się z zapowiadanych zmian. Z projektu został usunięty zapis dotyczący likwidacji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz okręgowych inspektoratów nadzoru budowlanego. Ostateczne efekty pracy Komisji Kodyfikacyjnej pozostają nadal dużą niewiadomą.