Zmiany w zakresie planowania przestrzennego wprowadza Ustawa z dn. 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ma na celu zapewnienie uszczelnienia procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Ustawodawca chciał też osiągnąć w ten sposób stosowanie odpowiednich standardów w zakresie dostępu nowych inwestycji mieszkaniowych do infrastruktury społecznej. Nowe przepisy mają też przyczynić się do usprawnienia procesów prowadzących do przygotowania planów miejscowych. Nowe przepisy poddał analizie i omówieniu Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości AMRON.
– Najważniejszą zmianą przewidzianą przez ustawodawcę w nowych przepisach jest unieważnienie obowiązujących dotychczas studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin i wprowadzenie w ich miejsce planów ogólnych gmin. Plan ogólny gminy to zupełnie nowe rozwiązanie, które w założeniu ma mieć zwięzłą, wystandaryzowaną formę, pozwalającą nie tylko w łatwy sposób porównywać zapisy planów w różnych lokalizacjach, ale również umożliwiać łatwą weryfikację możliwości inwestycyjnych dla konkretnych nieruchomości – tłumaczy Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości AMRON.
Nowość – plan ogólny gminy aktem prawa miejscowego
Na uchwalenie planu ogólnego gminy mają czas do końca bieżącego roku. Ekspert AMRON wyjaśnia, że po nowelizacji plan ogólny ma się składać z dwóch części. Jedną będzie stanowić tekst, w którym znajdziemy wyjaśnienie przyczyn podjęcia danych decyzji planistycznych. Druga będzie natomiast część graficzna. Plan ogólny będzie opracowywany dla całego obszaru gminy. Uwzględni między innymi zapisy wojewódzkiego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także politykę przestrzenną zawartą w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Musi też brać pod uwagę uwarunkowania związane z ochrona przyrody, zabytków czy inne uwarunkowania środowiskowe.
Postanowienia planu ogólnego gminy będą wiążące, bowiem za sprawą nowelizacji ustawy będą one aktem prawa miejscowego. Efekt? Nowe (dotychczas wydane i już istniejące plany miejscowe nie będą objęte obowiązkiem dostosowania do planu ogólnego) plany zagospodarowania przestrzennego będą musiały uwzględniać zapisy planu ogólnego gminy. To samo tyczy się także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
– Plan ogólny gminy określać będzie strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, a dodatkowo będzie w nim można określić również obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej. Ustawa dopuszcza wyznaczenie (rozłącznie) stref planistycznych z zamkniętego, 13-punktowego katalogu i nakłada na planistę obowiązek wyznaczenia w pierwszej kolejności obszarów o funkcji mieszkaniowej – dodaje Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości AMRON.
Co ważne, jeśli chodzi o wielkość obszarów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, nowe przepisy określają sumę chłonności obszarów tego typu na poziomie od 70 do 130 proc. zapotrzebowania na nową taką zabudowę w danej gminie.
Plan ogólny – co jeszcze będzie zawierał?
Nowelizacja wprowadza też konieczność ujęcia w planie ogólnym gminy gminnych standardów urbanistycznych. Ekspert AMRON wskazuje, iż nowe regulacje określają, że mają one zawierać gminne katalogi stref planistycznych, obejmujące poza ich profilami funkcjonalnymi wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy (dla stref związanych z zabudową) oraz wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.
Kolejnym elementem, który ma się znaleźć w gminnych standardach urbanistycznych, są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej w zakresie szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. Działka ewidencyjna ma leżeć nie dalej niż 1500 m od szkoły podstawowej, jeśli mowa o mieście oraz nie dalej niż 3000 m, jeśli chodzi o obszary poza miastami. Co istotne, liczy się tu droga ogólnodostępna dla pieszych (od granicy działki do granicy budynku szkoły podstawowej).
– W przypadku standardów dostępu do zieleni publicznej, maksymalna odległość uzależniona jest od ich powierzchni i wynosi 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3 hektary i 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 hektarów – wyjaśnia specjalista.
Warto wspomnieć, iż ustawa umożliwia gminom ustalenie własnych standardów dostępności infrastruktury społecznej. Podobnie ma się sprawa z odległościami do przedszkola, żłobka, domu kultury czy biblioteki, ale i obiektów takich jak ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, apteki, placówki pocztowej, przystanku transportu zbiorowego, posterunku policji czy straży pożarnej, a nawet domu pomocy społecznej czy terenów o charakterze sportowym.
Nowe regulacje mają też wprowadzić tryb uproszczony oraz zintegrowany plan inwestycyjny do procedury uchwalania planu miejscowego. Ten pierwszy ma się przydać w przypadku lokalizacji OZE, uchylenia ograniczeń lokalizacji urządzeń z zakresu łączności publicznej, a także zmiany przebiegu sieci infrastruktury technicznej bądź też w przypadku nieznacznych zmian planu miejscowego. Z kolei zintegrowany plan inwestycyjny to nowość, która od 2026 roku ma zastąpić mechanizm ustalania lokalizacji mieszkaniowej. Dziś jego rolą jest uzupełnianie procedur obowiązujących w ramach specustawy mieszkaniowej.
– ZPI uchwalany będzie na wniosek inwestora planującego inwestycję i w stosunku do dotychczasowych regulacji specustawy mieszkaniowej ZPI poszerza zakres inwestycji możliwych do realizacji w przyspieszonym trybie. Uchwała o ZPI podejmowana będzie po negocjacjach inwestora z władzami gminy i podpisaniu, w formie aktu notarialnego, umowy urbanistycznej określającej zasady realizacji przez inwestora inwestycji uzupełniającej (zwykle infrastrukturalnej) na rzecz gminy – zaznacza Jerzy Ptaszyński.
Co jeszcze się zmieni?
Wśród nowości warto też wskazać nowy system informacji przestrzennej – rejestr urbanistyczny. Ma on zapewniać nieodpłatny oraz jawny dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego. Rejestr będzie dostarczał informacji w zakresie tak aktów planowania przestrzennego, jak i wyroków sądów administracyjnych, decyzji WZiZT, wniosków, uchwał i zarządzeń, a także projektów tychże.
wszystkie artykuły
