Wymóg posiadania rachunku powierniczego to jedna z najistotniejszych zmian wprowadzona ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. nową ustawą deweloperską, obowiązującą od kwietnia ubiegłego roku. Dzisiaj – ponad rok od jej wejścia w życie – specjaliści rynku, przedstawiciele banków, a także sami deweloperzy są przekonani o tym, że jest to rozwiązanie, które dało impuls do oczyszczenia rynku – pozwoli średnim i dużym firmom na utrzymanie się, a wyeliminuje pozostałe. Nic więc dziwnego, że wprowadzenie rachunków powierniczych budziło wiele kontrowersji. O tym, jak wygląda ich funkcjonowanie w praktyce, rozmawiano podczas kolejnego spotkania z cyklu „Pogoda na nieruchomości” zorganizowanego w Małopolskim Ogrodzie Sztuki przez Fundację Aktywnych Obywateli im. Józefa Dietla.
Co to jest rachunek powierniczy?
Najprościej mówiąc, rachunki powiernicze – zamknięte lub otwarte – zobowiązują klienta dokonującego zakupu mieszkania od dewelopera w inwestycji jeszcze niesfinalizowanej do wpłacenia pieniędzy właśnie na ten rachunek. To z kolei umożliwia bankom kontrolowanie postępów inwestycji. Banki mają dwie możliwości. Przy rachunku otwartym mogą uruchamiać wpłacone pieniądze zgodnie z postępami prac, natomiast w przypadku rachunku zamkniętego utrzymują te pieniądze na rachunku do momentu zakończenia inwestycji – wyjaśniał podczas spotkania Konrad Mitręga z Private Brokers. Nietrudno więc zauważyć, że ich wprowadzenie miało na celu zapewnienie ochrony inwertorom, którzy kupując mieszkanie, niejednokrotnie oddają w ręce deweloperów dorobek życia. Mają one zapobiec takim problemom, jakie np. w Krakowie spotkały klientów firmy Leopard. Rachunek powierniczy ma także związać pieniądze klienta z konkretną inwestycją, by nie rozchodziły się one po grupie kapitałowej – tłumaczy Konrad Mitręga.
Z perspektywy dewelopera kwestia rachunków powierniczych wygląda inaczej – są one w pewnym stopniu dodatkowym obciążeniem dla firm deweloperskich. Jedną z największych trudności jest samo ich otwarcie. Jak się okazuje, dostępne są w niewielu instytucjach finansowych, a dodatkowo to banki podejmują decyzje o tym, czy danej firmie otworzyć rachunek, czy też nie. To sprawia, że właśnie od banków w dużym stopniu zależy przyszłość firmy deweloperskiej składającej wniosek o otwarcie rachunku. Wprowadzenie rachunków dało poniekąd bankom licencję na dawanie deweloperom prawa do prowadzenia działalności – powiedział Krzysztof Kuc z Grupy Buma.
W konsekwencji na banki zrzucona została bardzo duża odpowiedzialność – decydują one nie tylko o tym, któremu deweloperowi założyć rachunek, ale także o tym, jaki ma on być: otwarty czy zamknięty. Deweloperzy z przyczyn oczywistych chcieliby posiadać rachunek otwarty. Dla banków lepszą opcją jest rachunek zamknięty, wtedy z banku schodzi obowiązek rozliczania inwestycji – tłumaczy Łukasz Dudek z Noble Bank.
Dodatkowe koszty?
Same koszty bezpośrednie utworzenia rachunku powierniczego dla deweloperów nie są wysokie – to szacunkowo kilkadziesiąt złotych na metrze kwadratowym. Sytuacja nie wygląda jednak tak korzystnie w przypadku mniejszych przedsiębiorstw. Największym problemem jest tu fakt, że środki przeznaczone przez klienta na zakup mieszkania nie mogą być wykorzystywane jako źródło finansowania budowy. To sprawia, że deweloper zmuszony jest to szukania innych źródeł, a to niejednokrotnie generuje wyższe koszty finansowania inwestycji. Posiadanie rachunku powierniczego, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nie jest jednak obligatoryjne. Ustawa narzuca obowiązek posiadania go wtedy, gdy deweloper sprzedaje mieszkania w inwestycjach jeszcze niezakończonych. Jeżeli deweloper bierze pieniądze od klienta wcześniej, to muszą one iść przez rachunek powierniczych. Dla gotowych mieszkań rachunki powiernicze nie są wymagane – argumentował Ireneusz Ignaciuk z firmy Budimex Nieruchomości.
Skutki wejścia w życie ustawy
Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej i fakt, że właśnie teraz zaczynają powstawać inwestycje posiadające rachunki powiernicze, nie może pozostać bez wpływu na sytuację na rynku mieszkaniowym. W tym kwartale nastąpił przełom: inwestycje, które weszły na rynek (w Krakowie było ich 16), uzyskały średnią cenę ofertową 9500 zł/mkw. Do tej pory takiej sytuacji nie było na rynku. Dlaczego tak jest? Swoje piętno zaczęła odciskać właśnie ustawa deweloperska. Zdarzają się sytuacje, że ludzie budują za swoje pieniądze, bo banki nie chcą im pożyczać, a mieszkania będą oddawać, gdy zakończą budowę. W związku z tym, pieniądze na inwestycje muszą pozyskać z innych, dość kosztownych źródeł, a koszty te wkalkulować w inwestycje. Z drugiej strony rynek jest drenowany z tanich mieszkań, stąd ta średnia cena na rynku dość drastycznie podskoczyła – tłumaczy Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
Z danych Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości przywołanych podczas spotkania wynika, że gwałtownie zmniejszyła się również liczba sprzedanych mieszkań – w pierwszym półroczu tego roku sprzedało się 30 proc. lokali mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. To efekt „Rodziny na swoim” oraz „Mieszkania dla Młodych”, gdyż wielu młodych ludzi czeka na ten program – tłumaczy Piotr Krochmal. Spadek sprzedaży mieszkań nie dotyczy jednak wszystkich deweloperów, jak się okazuje, niektóre firmy działające na krakowskim rynku odnotowały w tym roku wzrost sprzedaży.
wszystkie artykuły
