Posiadając wkład własny, można kupić większe mieszkanie

Po znowelizowaniu rekomendacji S banki mogą więcej pożyczać swoim klientom. Wraz z większymi wynagrodzeniami zmiana ta pozytywnie wpływa na możliwości nabywcze Polaków i to pomimo powoli rosnących cen mieszkań.

Po uszczupleniu możliwości zakupowych Polaków na rynku nieruchomości w listopadzie, grudzień przyniósł odreagowanie – wynika z danych Lion’s Banku. Podczas gdy w listopadzie 2013 r. indeks możliwości zakupowych znajdował się na poziomie 141,4 pkt., to grudniowy wynik był o 1 pkt. wyższy.

Przedstawiając te dane w bardziej przystępnej formie, można przyjąć, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła w listopadzie ubiegłego roku pozwolić sobie na zakup 141,4 mkw. mieszkania, to w grudniu byłyby to 142,4 mkw. Jeśli za nieruchomość bazową przyjąć w listopadzie lokal o powierzchni 50 mkw., to w grudniu możliwości zakupowe modelowej rodziny można oszacować na 50,4 mkw.

Prawie 90 metrów zamiast 50

Wyraźniej widać zmianę w możliwościach zakupowych, jeśli weźmiemy pod uwagę dłuższe okresy. I tak na przykład od grudnia 2008 r., kiedy indeks przyjął najniższą wartość, doszło do zmiany jego wartości z poziomu 80,1 pkt do 142,4 pkt., czyli o 77,8 proc. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła rok temu kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw., to dziś jej możliwości zakupowe wyniosłyby aż 88,9 mkw.

Pełny obraz rynku

Indeks możliwości zakupowych obrazuje, jak zmienia się siła nabywcza modelowej rodziny na rynku nieruchomości. Jest ona tym większa, im niższe są ceny mieszkań, a wyższe zarobki i zdolność kredytowa. Indeks łączy w sobie trzy elementy:

1. zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione z odczytów za ostatnie 12 miesięcy),
2. zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),
3. zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej 3-os. rodziny o dochodzie 5 tys. zł netto (dane Tax Care).

Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zderzyć można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment „startowy” przyjęto styczeń 2008 r. – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.

W badanym okresie najłatwiej było zostać właścicielem lokalu w październiku 2013 r., kiedy indeks osiągnął wartość 147,9 punktów. Jego poziom oznaczał wtedy, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o prawie 85 proc. większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80,1 pkt).

Nowelizacja rekomendacji pozwala pożyczać więcej

Pozytywna zmiana notowań indeksu to wynik przewagi korzystnych dla kupujących zmian w branych pod uwagę obszarach. W grudniu można było pożyczyć od banków więcej niż w listopadzie. W dwunastym miesiącu ubiegłego roku 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła pożyczyć na 30 lat przeciętnie 406 tys. zł, czyli o 4 tys. zł więcej niż przed miesiącem. Co więcej, w wyniku nowelizacji rekomendacji S, w styczniu nastąpiła w tym względzie dalsza poprawa. W efekcie wydłużenia maksymalnego okresu, na podstawie którego banki mogą badać zdolność kredytową, z dotychczasowych 25 do 30 lat, możliwości pożyczkowe modelowej rodziny wzrosły w pierwszym miesiącu br. o ponad 3 proc.

Negatywną z punktu widzenia potencjalnych nabywców zmianą jest natomiast wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej mieszkań. W grudniu progres w tym względzie wyniósł 0,5 proc. (m/m). W ostatnich 12 miesiącach mieszkania zdrożały o 12,7 proc.

Zawirowania związane z zakończeniem programu „Rodzina na swoim”

Dla porządku należy wyjaśnić, że część obserwowanego wzrostu cen transakcyjnych (w ujęciu r/r) to efekt zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków. W zeszłym roku program dopłat do kredytów faworyzował kwotami, idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych, zakupy najtańszych lokali, co w 2012 r. zaniżało przeciętną cenę transakcyjną tym mocniej, im bardziej zbliżał się koniec programu „Rodzina na swoim”. Dziś nabywcy kupują częściej lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe, co ma odzwierciedlenie w przeciętnej cenie transakcyjnej.

Wynagrodzenia powoli do góry

Niezmiennie obserwowana jest natomiast umiarkowanie pozytywna dla wyników indeksu Lion’s Banku kontrybucja wzrostu przeciętnego poziomu wynagrodzeń. Liczony jest on jako średnia z ostatnich 12 obwieszczeń GUS-u o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw. W grudniu zanotowano w tym zakresie wzrost do 3823,00 zł brutto miesięcznie z 3813,85 zł miesiąc wcześniej (listopad 2013 r.) i 3727,96 zł rok wcześniej (grudzień 2012 r.).

Przedstawione wyniki są efektem wielu uproszczeń. Uwzględniają one przeciętną ofertę rynkową kredytów mieszkaniowych dla trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, przeciętną cenę transakcyjną mieszkania i poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw (za GUS). Nie wzięto natomiast pod uwagę np. możliwości skorzystania z programów dopłat do kredytu, wymagań co do wysokości wkładu własnego czy różnicy w przeciętnej cenie metra kwadratowego mieszkania o mniejszym i większym metrażu.