Refleksje dotyczące projektu tzw. specustawy, czyli ustawy o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Główna idea ustalania wysokości odszkodowania została zawarta w art. 21 ust. 2 Konstytucji – Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Idea ta została doprecyzowana w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma więc głębszego sensu odrębne definiowanie sposobu naliczania odszkodowania dla dróg publicznych, a odrębnie dla innych rodzajów inwestycji publicznych. Z góry wiadomo, że ma być ono słuszne, czyli zgodnie ze słownikową definicją: odpowiednie, logiczne, właściwe, trafne i sensowne.
Jeśli dotychczas obowiązujące przepisy szwankują, to należy je naprawić, a nie mnożyć następne. Zresztą słabe.
Niezależnie, czy celem publicznym jest droga, stadion, szkoła, lotnisko, czy każda inna inwestycja celu publicznego, sposób szacowania odszkodowania ma doprowadzić do słusznego odszkodowania. Sprawnie, czytelnie i logicznie. Idąc tropem projektu ustawy, należałoby tworzyć dla każdego rodzaju celu publicznego odrębny akt prawny. W praktyce nie jest to absolutnie potrzebne! Właściwie oszacowane odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną na potrzeby budowy lotniska winno zaspokoić w takim samym stopniu proces wywłaszczenia nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Istotne jest jedynie, by cel był publiczny.
Wprowadzanie zasad dedykowanych każdemu celowi odrębnie nie przyczynia się wcale do ułatwienia realizacji inwestycji, lecz proces ten komplikuje. Jest przyczyną bałaganu legislacyjnego. Gąszcz przepisów sprawę rozmydla, a nie upraszcza i przyśpiesza.
Problem nie tkwi w potrzebie doprecyzowania zasad ustalania wysokości odszkodowania za pomocą nowych aktów prawnych. Główną potrzebą jest usunięcie licznych wad istniejących przepisów regulujących kwestie szacowania wysokości odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości.
Wbrew pozorom proces ustalenia wysokości odszkodowania jest prosty i logiczny. O słusznym odszkodowaniu można mówić wtedy, gdy właściciel wywłaszczanej nieruchomości będzie miał możliwość odtworzyć bez ubytków i strat posiadany majątek. Właściciel nieruchomości nie może zarobić na wywłaszczeniu, ale też nie może tracić.
Zwykły rozsądek wskazuje, że na kwotę odszkodowania winny się składać: wartość nieruchomości, koszty nabycia nieruchomości zamiennej, koszty wynikające z konieczności przeprowadzki (lokalu, domu mieszkalnego, gospodarstwa rolnego, zakładu produkcyjnego etc.) oraz wszelkie inne uzasadnione koszty.
Rzetelne określenie każdego ze składników odszkodowania prowadzi prostą drogą do słusznego odszkodowania. Tych prostych zasad istniejące przepisy nie wskazują w sposób bezpośredni. Odszkodowanie jest błędnie utożsamiane z wartością nieruchomości. Z tego właśnie względu wartość nieruchomości jest często „dociągana” do wysokości odszkodowania. Jest to zjawisko wadliwe, ponieważ wprowadza bałagan pojęciowy. Wynaturza proces naliczania odszkodowania. Fałszuje go i deformuje rynek nieruchomości. W niektórych sytuacjach przysparza wywłaszczanym nienależnego dochodu, a w innych zaniża wysokość odszkodowania.
Kolejną wadą tkwiącą w istniejących przepisach jest dedykowany gruntom pod drogi i narzucony rozporządzeniem (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) mechanizm szacowania gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Zasadą tego wadliwego przepisu jest przymusowe pomijanie zjawisk, które faktycznie zachodzą na rynku nieruchomości. W § 36. 1 wymienionego Rozporządzenia uniemożliwiono szacowanie wartości nieruchomości na podstawie cen podobnych nieruchomości, uzyskanych w rynkowej grze. Przepisem tym okaleczono konstytucyjną ideę słusznego odszkodowania, wymuszając traktowanie gruntów przeznaczonych pod drogi na innych, sztucznych i nierynkowych zasadach. Wartość nieruchomości szacowana na podstawie tego przepisu nie ma znamion wartości rynkowej. Odszkodowania naliczanego na podstawie takiej wartości nie można uznać za słuszne.
Wadę tego przepisu wielokrotnie wskazywali członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych. Także rzecznik praw obywatelskich przychylił się do uwag. W projektach nowelizacji rzecz pozostała bez echa.
W projektowanej ustawie (o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw) pojawił się pomysł na zachęcenie właścicieli nieruchomości do łagodnego opuszczenia swych nieruchomości premią w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości. Przy tego typu pomysłach należy mieć na względzie, że proces szacowania nieruchomości daje wartość najbardziej prawdopodobną, ale nie pewną. Szacowanie polega na określaniu wartości w przybliżeniu. Każdy wynik szacowania zawiera się w pewnym przedziale ufności. Dla jednych typów nieruchomości będzie to ± 5 proc. wartości nieruchomości dla innych ±15 proc. Główny problem polega na tym, że wadliwie oszacowana wartość znajduje się poza przedziałami ufności.
W tej sytuacji istotniejsze od zadeklarowanej „hojności” ustawodawcy jest, by przepisy nie stały na przeszkodzie do oszacowania rzeczywistej wartości rynkowej. Mechaniczne dodanie 5 proc. premii do wartości zaniżonej, wadliwej, oszacowanej wbrew temu, co ma miejsce na rynku nieruchomości, nie ułatwi wcale procesu wywłaszczania. Praktyka pokazuje także, że wyłanianie
wykonawców wycen według jedynego kryterium, którym jest najniższa cena, jest przyczyną wielu błędów i nieporozumień. Odpowiedzialne wyceny muszą być realizowane przez duże, wyspecjalizowane zespoły, dysponujące udokumentowaną i bogatą wiedzą o lokalnym rynku nieruchomości. Jak dotychczas tego typu wykonawcy zdarzają się niezwykle rzadko.
Kolejny pomysł legislacyjny to dodatek w wysokości 10 000 zł dla posiadaczy mieszkań oraz domów mieszkalnych. Kwota ta ma kompensować koszt przeprowadzki lub też innych kosztów związanych z przeprowadzką. Została ona uśredniona i ujednolicona dla wszystkich nieruchomości w Polsce. W całej masie wywłaszczanych nieruchomości mieszkalnych nie należy wykluczać przypadków, w których koszt przeprowadzki znacznie przekroczy ustawowe i sztywne 10 000 zł. Co wtedy? Jak przepis ten ma nawiązać do konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania? Co w przypadku, gdy uzasadniony koszt przeprowadzki to kwota 50 000 zł?
Wydaje się, że przy faktycznej woli spełnienia wymagań słusznego odszkodowania nie będzie potrzeby wprowadzania podobnych wynalazków legislacyjnych. Z góry zresztą skazanych na niepowodzenie. Proces odszkodowania jest zjawiskiem na tyle drażliwym, że całkowite wyeliminowanie sporów nie jest możliwe. Właściciel nieruchomości musi mieć możliwość obiektywnej oceny dokumentów, na podstawie których zostało oszacowane odszkodowanie za jego nieruchomość. Istotnym elementem odszkodowania jest zawsze wartość nieruchomości. Ocena usługi mającej na celu wycenę nieruchomości jest dokonywana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej działającą w ramach Ministerstwa Infrastruktury. Organ oceniający znajduje się więc w rękach tej samej strony, która zajmuje się wywłaszczaniem. Jest to oczywiście podłożem zjawisk negatywnych. Działających na niekorzyść właściciela wywłaszczanej nieruchomości.
Usługa rzeczoznawcy oceniana jest często stronniczo w zgodzie z interesem wywłaszczającego, a nie wywłaszczanego. By uniknąć problemów, oceny winni dokonywać niezależni eksperci lub sądy.
Podsumowanie
Z treści konstytucji wynika, że Polska jest państwem demokratycznym. Wywłaszczanie nieruchomości może się odbywać wyłącznie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Dla właściwego przebiegu procesu wywłaszczenia niezbędny jest rozsądek, dobre źródła wiedzy o rynku nieruchomości oraz możliwie najlepsi eksperci. Niezbędny jest także sprawny sposób kontroli jakości wypłacanych odszkodowań. Wszelkie próby usprawniania procesów odszkodowawczych przy pomocy kaskadowych rozwiązań legislacyjnych z pominięciem dobrych źródeł wiedzy o rynku nieruchomości, najlepszych ekspertów oraz z pominięciem sprawnego systemu kontroli jakości wypłacanych odszkodowań spełzną jak zwykle na niczym. Przyczynią się do zamącenia prostej i oczywistej idei słusznego odszkodowania. Z treści projektu wynika, że uwagi ekspertów obsługujących rynek nieruchomości zostały tradycyjnie pominięte. Oczekiwać więc należy dalszych utrudnień i procesów sądowych przy egzekwowaniu słusznego odszkodowania. Spekulanci natomiast mogą spać spokojnie. Dalej będą zarabiali krocie za skupowane grunty pod drogi. Dysponując odpowiednimi środkami finansowymi, są najlepiej poinformowani. Pierwsi wiedzą, co, gdzie i dlaczego należy kupić. No, może drudzy?
wszystkie artykuły
