O tym, jak łatwo poślizgnąć się na oblodzonym chodniku, niemal każdy przekonał się co najmniej raz w życiu. Przeważnie upadek kończy się kilkoma siniakami. Jednak niekiedy konsekwencje nieodśnieżonych nawierzchni mogą być naprawdę poważne. By ich uniknąć, wystarczy należycie zadbać o odpowiednie utrzymanie terenów okalających nieruchomość. Czego mieszkańcy i przechodnie powinni oczekiwać od zarządców nieruchomości? Z jakimi zadaniami zimową porą muszą się natomiast liczyć administratorzy?
Chodniki trzeba nie tylko odśnieżać
O obowiązki spoczywające na zarządcach nieruchomości zapytaliśmy Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Katowicach. Wśród nich wymieniono przede wszystkim zimowe utrzymanie zarządzanych terenów zewnętrznych, czyli odśnieżanie ciągów komunikacyjnych, schodów, dróg osiedlowych oraz miejsc składowania odpadów. Następnie wszystkie te powierzchnie powinny być posypywane piaskiem lub solą drogową. Przy czym tej ostatniej nie należy używać do zabezpieczania ciągów komunikacyjnych, które przylegają bezpośrednio do terenów zielonych.
– Po ustaniu opadów, w miarę możliwości zarządca oczyszcza chodniki i drogi utwardzone z zalegającego śniegu czy błota pośniegowego. W pierwszej kolejności należy odśnieżyć ogólnodostępne, przechodnie ciągi piesze biorąc pod uwagę miejsca usytuowania przystanków komunikacji miejskiej. Prace należy prowadzić w sposób nieutrudniający komunikacji, niepowodujący zniszczenia zieleni oraz tak, aby zmniejszyć skutki gołoledzi – podkreślił Marcin Gawlik, dyrektor KZGM w Katowicach.
Oprócz usuwania lodu, czy śniegu i zabezpieczania odśnieżonych nawierzchni materiałami antypoślizgowymi zarządcy nieruchomości powinni pamiętać też o usuwaniu nawisów śnieżnych oraz sopli. Ponadto, administratorzy powinni też zadbać o wykonanie przeglądu budynków pod kątem spodziewanych warunków atmosferycznych – zarówno opadów, jak i niskich temperatur. Wśród czynności, które w związku z tym należy wykonać, jest np. zabezpieczanie okienek piwnicznych oraz włazów dachowych. Ponadto przed sezonem zimowym konieczne może być wyregulowanie drzwi wejściowych i samozamykaczy oraz ocieplenie fragmentów rur wodno-kanalizacyjnych szczególnie narażonych na działanie niskich temperatur.
Zarządcę obowiązują zapisy umowy o zarządzanie nieruchomością
Na konieczność zadbania o usuwanie nadmiaru śniegu z dachu oraz sopli lodowych, a także o odśnieżanie chodników znajdujących się zarówno na terenie nieruchomości, jak i ją okalających wskazał także Konrad Godlewski, adwokat z Kancelarii Adwokackiej ABC Lawyers Godlewski Sowa & Wspólnicy. Przy czym, jak podkreślił, na zarządcy nie spoczywa obowiązek uprzątania chodnika, na którym dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.
– Precyzyjny zakres obowiązków zarządcy powinien zostać każdorazowo określony w umowie o zarządzanie nieruchomością zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości – zaznaczył adw. Konrad Godlewski.
Jak wyjaśnił, zakres obowiązków spoczywających na zarządcy nie został nigdzie precyzyjnie wskazany. W Ustawie o gospodarce nieruchomościami ustawodawca zawarł bowiem jedynie przykładowe obszary związane z podejmowaniem decyzji i dokonywaniem czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki zarządzaną nieruchomością. Nie został też określony czas, w jakim taki zarząd jest wykonywany.
Właściciele nieruchomości muszą zadbać o porządek
Z kolei Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach mówi, że właściciele nieruchomości (a tym samym osoby sprawujące nad nią zarząd) zobowiązani są do zapewnienia utrzymania czystości i porządku nieruchomości. Ponadto powinni oni zadbać o uprzątanie błota, śniegu, lodu oraz innych zanieczyszczeń z chodników biegnących wzdłuż zarządzanej nieruchomości.
Adw. Konrad Godlewski przywołał także przepisy prawa budowlanego, które zobowiązują zarządcę obiektu budowlanego do utrzymywania i użytkowania obiektu w sposób zapewniający bezpieczeństwo użytkowania. Zarządca powinien zadbać o zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu także w razie wystąpienia czynników atmosferycznych mogących spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska oraz w wyniku których obiekt zostaje uszkodzony lub jest na to bezpośrednio narażony.
– W zakresie powyższych czynności mieści się również obowiązek poddania przez zarządcę nieruchomości okresowej kontroli, a w tym coroczne sprawdzanie elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne czy sprawdzanie instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Co szalenie ważne, w przypadku zajścia zdarzenia, w wyniku którego narażone zostanie na utratę zdrowie lub życie ludzkie, odpowiednio prowadzona książka obiektu budowlanego i dokumentacja techniczna będzie głównym dowodem formalnym na okoliczność prawidłowego wykonywania ustawowych obowiązków zarządcy z powyższego zakresu – podkreślił adw. Godlewski.
Zaniechanie wypełniania obowiązków może oznaczać karę grzywny lub nagany
W przypadku zaniechania wypełniania obowiązków zarządcy grożą konsekwencje prawne. Jak wskazał adw. Godlewski, w takim wypadku może mieć zastosowanie §1 art. 117 Kodeksu wykroczeń, który mówi, że kto, mając obowiązek utrzymania czystości i porządku w obrębie nieruchomości, nie wykonuje swoich obowiązków lub nie stosuje się do wskazań i nakazów wydanych przez właściwe organy w celu zabezpieczenia należytego stanu sanitarnego i zwalczania chorób zakaźnych, podlega karze grzywny do 1 500 zł albo karze nagany.
– Ponadto – oprócz kary grzywny czy nagany – zarządca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej (odszkodowawczej) za szkodę, która powstała w wyniku niedopełnienia obowiązku związanego z utrzymaniem porządku na podlegającym mu terenie. Wiąże się to z wypłaceniem odszkodowania osobie poszkodowanej np. w wyniku urazu powstałego po upadku na oblodzonym chodniku administrowanym przez zarządcę – dodał adw. Konrad Godlewski.
Troska o porządek i bezpieczeństwo na terenie nieruchomości oraz wokół niej jest więc nie tylko koniecznością. Czyste odśnieżone chodniki, pozbawione nawisów dachy i posypane piaskiem schody służą bowiem bezpieczeństwu każdego, kto porusza się po danym terenie. Warto więc zadbać odpowiednio o nawierzchnie na terenie zarządzanej nieruchomości i tym samym zminimalizować ryzyko upadku grożącego poważnym urazem. Administratorzy muszą więc co prawda liczyć się z dodatkowymi obowiązkami w okresie zimowym, jednak należyte ich wypełnianie leży w interesie wszystkich użytkowników terenu zarządzanej nieruchomości.
wszystkie artykuły
