Początek roku 2014 dla deweloperów realizujących swoje inwestycje w Krakowie był bardzo dobry – duże zainteresowanie ze strony kupujących to w znacznej mierze efekt ograniczonej podaży nowych inwestycji, wciąż dobrych warunków na rynku kredytowym i poniekąd ożywienia spowodowanego wejściem w życie programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jak długo utrzymany zostanie ten pozytywny trend i czy będzie miał wpływ na ceny mieszkań z rynku pierwotnego w stolicy Małopolski – na te i inne pytania odpowiadali eksperci rynku nieruchomości zgromadzeni w w Artetece Małopolskiego Ogrodu Sztuki na kolejnej konferencji zorganizowanej przez Fundację Aktywnych Obywateli Krakowa im. Józefa Dietla.
Dobry start mieszkaniówki
Pięcioprocentowy wzrost sprzedaży nowych mieszkań w Krakowie w pierwszych miesiącach 2014 r. w porównaniu z I kwartałem 2013 r. to wynik, który jest powodem do optymizmu w branży deweloperskiej. Chętnych na nowe mieszkania, niekoniecznie te spełniające warunki programu „Mieszkanie dla Młodych”, nie brakuje, za to kurczy się liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Klienci ruszyli na zakupy, a nowe inwestycje wprowadzane będą do sprzedaży głównie w drugiej połowie bieżącego roku. To wszystko powoduje, że już odczuwalny jest trend wzrostowy cen mieszkań. Ceny mieszkań rosną na rynku pierwotnym, rosną na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym rosną przede wszystkim dlatego, że nowa oferta, która teraz wchodzi na rynek jest droższa, ponieważ musi spełniać wymogi tzw. ustawy deweloperskiej. Dodatkowo ubywa również mieszkań w ofercie deweloperów, zmniejsza się nawis podażowy. W stosunku do początku poprzedniego roku mamy w ofercie 800 mieszkań mniej, a to jest stosunkowo dużo (łącznie w ofercie w Krakowie jest 7800 mieszkań) – tłumaczy Piotr Krochmal, analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
Spadająca liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów i duże zainteresowanie ze strony kupujących widoczne na początku bieżącego roku, ale także w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, są tymi czynnikami, które sprawiają, że już teraz możemy być niemal pewni tego, że ceny mieszkań na krakowskim rynku pójdą w górę. Współpracując z kilkudziesięcioma deweloperami na terenie Krakowa, muszę powiedzieć, że jest sporo firm, które się po prostu wyprzedały ze wszystkich mieszkań. Bardzo często mamy do czynienia z inwestycjami, których sprzedaż była zaplanowana na dwa lata, a te inwestycje zostały sprzedane w ciągu roku, często przed zakończeniem budowy. Na rynku powstała luka podażowa. Jeżeli chodzi o mieszkania, które najbardziej interesują klientów, to przewiduję, że między marcem a lipcem może ich być na tyle mało, że rzeczywiście nie będzie w czym wybierać – wyjaśnia Konrad Mitręga, doradca finansowy, Private Brokers Doradcy Finansowi.
Taka sytuacja na rynku nieruchomości stawia w niekorzystnej sytuacji przede wszystkim klientów. Dzisiaj mają oni zdecydowanie mniejsze możliwości negocjacji cen mieszkań niż przed rokiem. Jak się okazuje, okres przejściowy między programem „Rodzina na swoim” a „Mieszkaniem dla Młodych” był niekorzystny przede wszystkim dla samych deweloperów – na początku 2013 r. odnotowano zdecydowany spadek sprzedaży i widoczne były wyraźne symptomy spowolnienia w branży, a w związku z tym rozpoczęła się przysłowiowa walka o klienta. Główną kartą przetargową stały się ceny, które miały przekonać klientów do podejmowania decyzji zakupowych jeszcze przed wejściem w życie ustawy wprowadzającej pomoc państwa. Tak się też stało, klienci pozytywnie zareagowali na obniżki cen i różnego rodzaju promocje pojawiające się wtedy w ofercie, a w konsekwencji koniec ubiegłego roku zakończył się dobrymi wynikami sprzedaży. Dzisiaj sytuacja na rynku mieszkaniowym w Krakowie wygląda zupełnie odwrotnie. Klienci, zachęcani wciąż dobrymi warunkami kredytowymi, chętniej podejmują decyzje zakupowe mimo ograniczonej oferty. Ten „tłok” w biurach sprzedaży powoduje, że deweloperzy, z przyczyn oczywistych, nie są skłonni do negocjacji cen. To, że pierwsza połowa zeszłego roku była słaba, a w drugiej połowie roku sprzedała się dwukrotna liczba mieszkań w stosunku do pierwszego półrocza, w dużej mierze wynikało z tego, że spadły stopy procentowe. One z jednej strony znacząco podniosły zdolność kredytową. Przykładowo dla kredytu mieszkaniowego na 300 tys. zł, spadek stóp procentowych o 2,5 proc. oznacza 7,5 tys. zł obciążenia rocznego mniej, czyli ok. 600 zł miesięcznie. Z drugiej strony spośród ludzi, którzy mieli odłożone pieniądze na lokatach, wygenerował się segment ludzi chętnych do zakupu mieszkań o podwyższonym standardzie – tłumaczy Konrad Mitręga.
Skutki ustawy deweloperskiej
Wśród czynników niepozostających bez wpływu na obecną sytuację na rynku nowych mieszkań wymienia się bardzo często tzw. nową ustawę deweloperską, która weszła w życie w kwietniu 2012 r. Inwestycje wprowadzane, a także te, które w najbliższym czasie będą wprowadzane na rynek, to przedsięwzięcia realizowane w oparciu o jej zasady. W związku z wejściem w życie ustawy na deweloperów nałożone zostały nowe obowiązki, a przez to ich sytuacja stała się trudniejsza. Szczególnie dotyczy to małych firm, które często spotykały się z decyzją odmowną banków dotyczącą np. możliwości założenia rachunku powierniczego, a w konsekwencji nie mogły kontynuować swojej działalności. To jest rynek firm silnych, rynek firm, które mają dobrą historię. Małe firmy mają coraz mniejsze szanse, a zupełnie niewielkie szanse mają firmy, które chcą teraz rozpocząć działalność deweloperską. Jest to w tej chwili prawie niemożliwe – mówi Piotr Krochmal.
Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej w sposób pośredni wpływa na podwyżki cen mieszkań z rynku pierwotnego. Wbrew pozorom nie jest to podyktowane chęcią deweloperów do uzyskania rekompensaty kosztów tworzenia rachunków powierniczych, bo te są dla nich stosunkowo niewielkie. Ustawa deweloperska zadziałała na rynek nieruchomości w inny sposób. Wraz z jej wejściem w życie zmniejszyła się liczba podmiotów świadczących usługi deweloperskie, a to spowodowało zmniejszenie konkurencji na rynku – to właśnie silne firmy obecnie dyktują warunki rynkowe, wpływając na ceny mieszkań.
Programy pomocowe
Analizując aktualną sytuację na rynku nieruchomości, nie można zapominać również o konsekwencjach wejścia w życie programu „Mieszkanie dla Młodych”. Ze względu na to, że obecnie mieszkań kwalifikujących się do programu jest niewiele, z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów programu zdecydowanie ważniejsze jest to, jak sytuacja ta wyglądać będzie w najbliższej przyszłości. Eksperci rynku nieruchomości zgadzają się co do tego, że mieszkań spełniających programowe wymogi będzie przybywać. Kilku znaczących deweloperów w Krakowie projektuje specjalnie pod „MdM”. Ten program może stać się poważnym mechanizmem rynkowym w następnych latach – mówi Marek Harasymów, dyrektor biura Budimeksu Nieruchomości w Krakowie.
Kolejnym rządowym stymulatorem rynku nieruchomości w Polsce ma być Fundusz Mieszkań na Wynajem, który nadal pozostaje w sferze założeń. Jednak jego uruchomienie, zgodnie z zapowiedziami Banku Gospodarstwa Krajowego, ma nastąpić jeszcze w tym roku. W pewnym stopniu ta inicjatywa będzie dotyczyć także rynku deweloperskiego – zgodnie ze wstępnymi zapowiedziami, fundusz ma kupować mieszkania od deweloperów, a potem wynajmować je zainteresowanym. Fundusz ma zrealizować potrzeby osób, których nie stać na zakup. On nie będzie dużą konkurencją, jeżeli chodzi o rynek wtórny czy o sprzedaż mieszkań – przekonuje Dariusz Cichoń, wiceprezes Zarządu Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie. Ze względu na to, że wciąż nieznane są ostateczne założenia Funduszu, trudno spodziewać się również tego, aby miał wpływ na rynek mieszkaniowy w Krakowie jeszcze w tym roku.
Mieszkanie dla menagera
Analizując aktualną ofertę deweloperów w Krakowie, a także inwestycje planowane w najbliższej przyszłości, widać, że coraz mocniejszym segmentem tutejszego rynku mieszkaniowego stają się lokale z tzw. segmentu premium, czyli standard „średni plus”. Na tej płaszczyźnie w ostatnich latach zaszły spore zmiany. Systemy deweloperskie do tej pory zmierzały głównie do zapewnienia mieszkań tym osobom, które mogły je kupić, czyli „klasie średniej minus”. I takie inwestycje były budowane, ponieważ dobrze się sprzedawały i były chętnie finansowane przez banki. Takich inwestycji było do tej pory najwięcej, stąd też rozbudowywały się głównie osiedla na zewnątrz, w centrum budowało się znacznie mniej. Dzisiaj produkty deweloperskie już odpowiadają wymaganiom klientów, którzy chcą kupować mieszkania w tzw. standardzie plus, czyli tych, którzy chcą inwestycji eleganckich, interaktywnych, nowoczesnych i designerskich – tłumaczy Dariusz Cichoń.
Chłonność rynku na mieszkania o podwyższonym standardzie, uwarunkowana poniekąd zmieniającymi się oczekiwaniami klientów, nie oznacza jednak, że lokale z tego segmentu całkowicie zdominują rynek. Rynek w chwili obecnej staje się szerszy. Nie idzie tylko tym strumieniem środkowym głównych grup odbiorców i standardu przeciętnego, tylko obejmuje szerszy strumień małych mieszkań, słyszymy o mieszkaniach 18-metrowych, z drugiej strony na przeciwnym biegunie są mieszkania dla menagerów. Uważam, że to właśnie skrajności wyznaczają środek i potrzebna jest dywersyfikacja, potrzebne jest zróżnicowanie. Natomiast najszersza grupa klientów tak czy inaczej będzie w strumieniu środkowym, tu jest największa konkurencja i tu jest największe pole do popisu – tłumaczy Marek Harasymów. Sądzę, że w tym strumieniu środkowym jest najlepszy biznes. Mam obawę, czy w mieszkaniach o wyższym standardzie. Moim zdaniem zapowiada się rozwój rynku w niskim standardzie, po niższych cenach. Ten rynek istniał w niewielkim zakresie. Z kolei propozycja rządowa, czyli program „Mieszkanie dla Młodych”, to wyjście naprzeciw budowaniu mieszkań o niskim standardzie – dodaje.
Należy więc spodziewać się tego, że rynek mieszkaniowy w Krakowie będzie rozwijał się w dwóch kierunkach. Z jednej strony powstawać będą inwestycje tańsze, o niższym standardzie, dostosowane do wymagań rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” (w tym przypadku niższego standardu nie należy utożsamiać z niższą jakością – oznacza wybór projektu, który pozwala deweloperowi zrealizować inwestycje z nakładami pozwalającymi na osiągnięcie założonego zysku). Z drugiej strony jednak coraz mocniej zaznaczać się będą na rynku inwestycje o podwyższonym standardzie, bo takich inwestycji pożąda coraz większa grupa odbiorców.
Kupować czy czekać?
Pierwsze miesiące bieżącego roku przyniosły widoczne ożywienie na rynku nieruchomości. Na bardzo dobre wyniki sprzedaży złożyło się kilka czynników. Wśród jednych z najważniejszych wymienić należy nadal korzystną sytuację na rynku kredytowym, która może ulec diametralnej zmianie po zapowiadanych na drugą połowę 2014 r. podwyżkach stóp procentowych. Perspektywa podwyżki stóp procentowych, a wraz z nią spadku zdolności kredytowej, sprawia, że osoby zainteresowane zakupem mieszkania już teraz chcą dokonać zakupu. Czy to dobra decyzja? Sądzę, że ten trend, który rozpoczął się pod koniec ubiegłego roku, będzie kontynuowany i będziemy mieli do czynienia z takim pełzającym, ale jednak wyraźnym wzrostem. Na pewno ceny mieszkań w tym roku pójdą w górę o co najmniej kolejne 5 proc., więc w stosunku do początku 2013 r. będą już droższe o 10 proc. Będzie to dotyczyć zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Stabilizacji moglibyśmy się spodziewać, gdyby deweloperzy wrzucili nagle dużą liczbę nowych mieszkań na rynek. Bardzo dużo projektów jest przygotowywanych, to fakt, ale mimo wszystko wchodzi do oferty ok. 60 proc. inwestycji, w stosunku do tego, jakie wchodziły w ostatnich latach – przewiduje Piotr Krochmal.
wszystkie artykuły
