W Krakowie, jako pierwszym polskim mieście 24 października br. przedstawiono projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W spotkaniu uczestniczyli przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, w tym Minister Infrastruktury i Budownictwa Andrzej Adamczyk, odpowiedzialny za budownictwo Tomasz Żuchowski, Michał Leszczyński, Błażej Korczak, a także reprezentanci Urzędu Miasta, urbaniści oraz budowlańcy.
Prezentowany projekt jest odpowiedzią na postulaty środowiska budowlanego, od dłuższego czasu wnoszącego o zmiany. W ocenie Andrzeja Adamczyka Kodeks odpowiada potrzebom Polski XXI wieku. Jak mówił, obecnie wszystkim tym, co przeszkadza w rozwoju sektora budownictwa, jest inwestorski tor przeszkód, opierający się na gąszczu przepisów wzajemnie się wykluczających, a polski proces inwestycyjny na tle reszty Europy (a nawet świata), uchodzi za najbardziej utrudniony i skomplikowany. Choć, jak podkreślił minister Adamczyk, projekt nie jest idealny, ma on tworzyć symetrię pomiędzy tym, co dzieje się poza naszymi granicami, a tym, co obowiązuje w ich obrębie. Głównymi celami nowelizacji przepisów były chęć przywrócenia i zapewnienia efektywnego gospodarowania przestrzenią, usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, efektywne lokalizowanie i sprawna realizacja inwestycji publicznych oraz uproszczenie i ujednolicenie procedur.
Zaproponowane zmiany mają tworzyć kompleksowy dokument, umożliwiający przygotowanie, realizację, a także oddanie do użytku każdej inwestycji. Projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego skupia w sobie ustawę o planowaniu zagospodarowania przestrzennego, przepisy Prawa budowlanego, ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz zapisy Prawa geodezyjno-kartograficznego. Wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski zwrócił uwagę na fakt, iż aktualnie obowiązujące regulacje w wielu miejscach rodzą problemy interpretacyjne, utrudniając ich zrozumienie i właściwe stosowanie. Przyjęcie Kodeksu ma uczynić proces inwestycyjny jasnym, klarownym, pozwalającym na sprawne budowanie, ponieważ, jak podkreślił wojewoda małopolski Józef Pilch, budownictwo napędza gospodarkę. Z tego powodu tak ważne jest, by inwestorzy mieli dobre rozwiązania ustawowe.
Ma być prościej i przejrzyściej
Składający się z dwóch ksiąg projekt, w pierwszej części porusza zagadnienia związane z przestrzenią – zawarte w niej zapisy mają chronić ład przestrzenny przed niszczącą go zabudową, a także wprowadzają mechanizmy umożliwiające gminom przyjmowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tego typu opracowanie powinno przyczynić się do ułatwienia lokalizowania nowych inwestycji mieszkaniowych, jaki i tych przedsięwzięć, co do których dokumenty planistyczne zostały już sporządzone. Związaną z przebiegiem procesu inwestycyjnego administrację architektoniczno-budowlaną, określa księga druga, gdzie sprecyzowano role uczestniczących w nim stron: począwszy od odpowiedzialności spoczywającej na projektancie, poprzez zadania nadzoru, aż po kwestie leżące w gestii urzędu.
Ponadto w kodeksie zawartych zostało 6 kategorii inwestycji (ułożonych od najprostszych do najbardziej skomplikowanych), połączonych jedną zintegrowaną zgodą inwestycyjną, która zastąpi wymagane dzisiaj decyzje, tj. zgłoszenie i pozwolenie na budowę, o podziale nieruchomości czy warunkach zabudowy. Dzięki takiemu rozwiązaniu każdy inwestor, zarówno ten budujący dom jednorodzinny, jak i zakład przemysłowy, znajdzie w kodeksie sprecyzowany proces wraz z wszelkimi niezbędnymi zasadami i wymaganymi kwitami, pozwalającymi na pozytywne zakończenie realizacji, bez konieczności samodzielnej interpretacji przynależności swojej inwestycji do danej grupy obiektów.
[nowa_strona]
Jednolite wytyczne w całym kraju
Przepisy, które znalazły się w Kodeksie, koncentrują się zarówno na lokalizacji, jak i na bryle, zgodnie z tym, co przewiduje dotyczący ich plan zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem zatwierdzenia projektu ma być zatem zagospodarowanie terenu, czyli zgodność z dokumentem planistycznym. Natomiast kwestie odnoszące się do przebiegu budowy, mają mieścić się w kompetencjach projektanta i kierownika budowy w porozumieniu z inwestorem. Dokumentacja będzie gromadzona przez cały czas trwania realizacji, aż do jej zakończenia, tak jak to funkcjonuje w innych krajach. Zaproponowane novum daje większą swobodę wykonawcom i eliminuje zbędną procedurę administracyjną, z jaką mamy do czynienia, jeżeli w trakcie budowy, nawet nieznacznie, modyfikacji ulegnie np. wysokość budynku zatwierdzona w projekcie.
Według zasad przedstawionych w Kodeksie, lokalizowanie inwestycji ma być bardziej efektywne i spójne, a związane z nim procedury ograniczone do niezbędnego minimum. Jak powiedział Tomasz Żuchowski, kwestie prawne nie mogą stanowić przeszkody w realizacji inwestycji istotnych z punktu widzenia interesu państwa czy zwykłego obywatela. Aktualnie obowiązujące specustawy bardzo często blokują przedsięwzięcia z powodu różniących ich np. terminów wydania decyzji, pozwolenia na budowę czy przejęcia terenu. Z tego też powodu zaproponowano jedną procedurę tak, by integrowała ona poszczególne dokumenty, czyniąc proces administracyjny jak najbardziej skondensowanym. Dodatkowo autorzy projektu zaproponowali, by dokumenty planistyczne były dostępne z każdego miejsca w Polsce w taki sposób, by osoba projektująca np. w Gdańsku miała wgląd w stosowne pisma urzędowe, pozwalające ustalić, co można wybudować i w jakiej konfiguracji na terenie np. Krakowa. Ujednolicenie dotyczyłoby również przygotowywania inwestycji pod kątem przebiegu infrastruktury, przyłączy, zjazdów itp. Takie same zasady dotyczące np. przyłączenia do kanalizacji, obowiązywałyby zarówno w Warszawie, jak i w Krakowie.
Jasno określone warunki zabudowy
Proponowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa projekt, wprowadza istotne zmiany w wydawaniu decyzji w warunkach zabudowy. Po zatwierdzeniu Kodeksu tzw. WZ zastąpi zgoda inwestycyjna, wydawana przez starostę. Do tego czasu kwestię WZ uregulują przepisy przejściowe w taki sposób, by móc przejść z jednej formy na drugą, a jednocześnie nie zablokować będących już w toku inwestycji. Potrzeba modyfikacji prawa w tym obszarze wynika z zaobserwowanych patologii, do jakich należy m.in. lokalizowanie np. hal produkcyjnych w sąsiedztwie zabudowy mieszkalnej. Nowe zasady zakładają jasne określenie funkcji danego terenu. Zgodnie z nimi, jeżeli teren niezabudowany znajduje się w pobliżu domów jednorodzinnych, nie będzie można go przeznaczyć pod zabudowę przemysłową czy wielorodzinną. Tak więc przyszła funkcja obszaru niezagospodarowanego, nie może odbiegać od funkcji terenów przyległych. Ponadto, jak wskazał Żuchowski, przepisy zawarte w Kodeksie dają stronom skuteczne narzędzia do sprawnego zaprogramowania dobrej zabudowy. Zawierana w przypadku większych inwestycji umowa urbanistyczna pomiędzy samorządem a inwestorem, ma w jasny sposób obligować dewelopera, realizującego np. zabudowę mieszkalną, do wybudowania dróg, oświetlenia, komunikacji parkingowej i zapewnienia niezbędnej infrastruktury, w tym dostępu do dróg publicznych. Podobne wytyczne będą odnosić się do osób planujących budowę prywatnego domu, by uchronić je przed sytuacją, w której to w trakcie realizacji przedsięwzięcia okaże się, że teren nie ma odpowiedniego przystosowania i nie można np. przyłączyć się do kanalizacji, a budowa własnego szamba również nie jest możliwa, ponieważ działka kwalifikuje się jako teren zalewowy.
[nowa_strona]
Zadania urzędów do zmiany
Wraz z zatwierdzeniem Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, zmianie uległaby także rola poszczególnych organów. W związku z tym, że jednym z podstawowych celów przyświecających jego autorom była chęć stworzenia transparentnego systemu, (który pogodziłby interesy deweloperów i osób budujących na własne potrzeby) wprowadzono szereg uproszczeń. Pierwsze z nich polega na wyeliminowaniu zbędnego otoczenia dokumentacyjnego – poprzez zastąpienie szeregu zgód i pozwoleń jedną zgodą inwestycyjną oraz uprawnienie jednego urzędu do zatwierdzania projektu budowlanego. Ma to skutecznie skrócić proces administracyjny, a także precyzyjnie określić kompetencje każdej ze stron. Gminy, w których kompetencji obecnie leży wydawanie WZ i opracowywanie miejscowych planów, po zmianie nadal zajmą się przygotowywaniem takich planów, ale tylko wtedy, gdy będzie to konieczne. W pozostałych przypadkach przeprowadzenie procesu dotyczącego zgody inwestycyjnej, znajdzie się wśród obowiązków starosty, podobnie jak scalenie i podział nieruchomości, domknięcie zabudowy oraz określenie jej przeznaczenia i funkcji. Rolą gminy będzie zatem monitorowanie działań przestrzennych, planowanie oparte o wcześniejszą analizę, odpowiadającą na podstawowe pytania, m.in. o to, jak kształtuje się ruch migracyjny w danym rejonie i w związku z tym, w jakim kierunku należy się rozwijać, jaka infrastruktura i obiekty są potrzebne oraz jak należy skomunikować teren. Tego typu postanowienia zlikwidują obecną sytuację, w której o warunkach zabudowy decyduje gmina, a pozwolenie na budowę wydaje starostwo, co rodzi problem działań prowadzonych na tzw. własną rękę i brak międzyinstytucjonalnego przepływu informacji, a inwestora czyni pośrednikiem pomiędzy urzędami. Komunikacja i współpraca pomiędzy gminami, samorządami oraz województwami miałaby przełożyć się na wspólne oraz skompensowane podejście do inicjatyw, wpływających na rozwój gospodarczy Polski.
Koniec z samowolą budowlaną
Tym, co wynika z rozwarstwienia procesu inwestycyjnego pomiędzy kilkoma instytucjami i brakiem komunikacji między nimi, jest kwestia samowoli budowlanej. Inwestorzy, otrzymując zezwolenie na budowę domu jednorodzinnego, wydzielają w nim samodzielne lokale i przekazują obiekt w obrót nieruchomościami, co w następstwie przyczynia się do szeregu komplikacji pojawiających się przy okazji np. przeglądu, ubezpieczenia, remontu, konserwacji czy zbycia. Tego typu sytuacje wynikają m.in. stąd, że sprawdzenie zgodności samodzielności lokalu z pozwoleniem na budowę nie należy do kompetencji starostwa.
Jak podkreślali obecni na prezentacji przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, Kodeks stanowi element „Planu na rzecz odpowiedzialnego rozwoju”, a dotyczące go konsultacje publiczne potrwają do 30 listopada br.
wszystkie artykuły
