W ubiegłym roku ceny mieszkań na największych rynkach w Polsce rosły w rekordowym tempie. W niektórych lokalizacjach wzrosty osiągały poziom nawet 20 proc. – czytamy w najnowszym raporcie Evaluer Index 2022 przedstawionym przez Emmerson Evaluation.
Chętnych na mieszkania na kredyt ma być znacznie mniej
Tegoroczna sytuacja na rynku mieszkaniowym różni się od tej, którą znamy z ubiegłego roku. Wyższe stopy procentowe oraz trudna dostępność kredytów (szacuje się, że zdolność kredytowa została obecnie ograniczona o min. 30 proc. w porównaniu do sytuacji sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych) mają spowodować, żechętnych na zakup nieruchomości w ten sposób może być znacznie mniej – nawet o 2/3.
– Pewne zmiany w sytuacji klientów planujących zakupy wspierane kredytem hipotecznym może spowodować wchodząca w życie 27 maja 2022 r. ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Zgodnie z jej zapisami państwo będzie gwarantować za pośrednictwem BGK do 20 proc. kwoty kredytu. Będzie to jednak kwota nie większa niż 100 tys. zł. Gwarancja ta może pewnej grupie klientów zastąpić wymagany przez banki wkład własny. W obecnej sytuacji rynkowej jego brak nie jest jednak głównym czynnikiem ograniczającym dostęp do kredytu mieszkaniowego. Od momentu przygotowania ustawy sytuacja uległa zmianie, gdyż dziś to nie wkład własny, jak było to w momencie przyjęcia ustawy, ale zdolność kredytowa stanowi główny problem w dostępie do długoterminowego finansowania – podkreślił Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evalaution.
Koszt budowy mieszkań wpływa na ich ceny
Stawki za 1 mkw mieszkań jednak nie spadają. Powodem są m.in. rekordowe ceny materiałów oraz robót budowlanych. Co więcej, koszty budowy mają się utrzymać do końca roku na podobnym poziomie, a niższy popyt będzie równoważyć mniejszą dostępność podaży. Na ubiegłoroczne wzrosty cen wpłynęły nie tylkorosnące ceny materiałów budowlanych i gruntów, ale też spory popyt warunkowany dobrą dostępnością niedrogich kredytów, a także inflacja.
W ubiegłym roku rynki nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście oraz w Katowicach zasilone zostały ponad 56 tys. nieruchomościami. Oznacza to wzrost o 16 proc. rok do roku. Jednak eksperci Emmerson Evaluation są zdania, że – gdyby nie pandemia, która wzbudziła niepewność co do przyszłości – przyrost ten byłby większy. Efektem była więc odpowiednio mniejsza aktywność deweloperów, którzy przesunęli w czasie uruchomienie nowych inwestycji.
Ceny mieszkań – w Sopocie najdrożej
Liczba mieszkań sprzedanych w ubiegłym roku na 7 analizowanych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice) łącznie przekroczyła 63 tys. To najlepszy wynik od czasów rekordowego roku 2017. W Łodzi i Poznaniu przyrost był wręcz historycznie wysoki.
Rekord pod względem wzrostu cen na rynku pierwotnym odnotowano w ubiegłym roku w Sopocie – 29 proc. rok do roku. Mediana cen za 1 mkw. wyniosła tam 21,5 tys. zł. Dla porównania, drugie miejsce przypadło Warszawie z wynikiem 12,3 tys. zł za 1 mkw. Jednak należy pamiętać, że sopocki rynek nieruchomości jest specyficzny pod względem ograniczonej przestrzeni, z którą w parze idzie prestiżowa lokalizacja. Niewiele mniejsze wzrosty miały też miejsce w Gdyni, w Katowicach, w Gorzowie Wielkopolskim oraz w Zielonej Górze – tam osiągnęły bowiem poziom 23 proc.
Mieszkania z drugiej ręki też zdrożały
Rynek wtórny też nie zostaje w tyle. Tu także listę otwiera Sopot ze wzrostem cen na poziomie 26 proc. rok do roku. Ponad 20-proc. wzrosty odnotowano też w przypadku mieszkań z drugiej ręki usytuowanych we Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi. Mediana cen najwyższa także była w Sopocie – 13 tys. zł za 1 mkw, a zaraz za nim uplasowała się Warszawa z ceną 11,4 tys. zł mkw.
Dla porównania,w roku 2020 wzrosty cen nie przekraczały 13 proc. na rynku pierwotnym i 10 proc. na rynku wtórnym, przeważnie oscylując jednak w okolicy kilku proc.
– Sytuacja na rynku nieruchomości w 2021 r. była o wiele lepsza niż przed pandemią. Nie sprawdziły się przewidywania, że przez COVID-19 rynkowi mieszkaniowemu grozi zapaść, co mogłoby mieć miejsce w przypadku, gdyby nie to, że stopy procentowe były utrzymywane w tym okresie na rekordowo niskim poziomie. Dodatkowo, 2021 był rokiem, w którym deweloperzy odnotowywali rekordowe wyniki sprzedażowe. Szczególnie pierwsze półrocze było wyjątkowo owocne. Natomiast jego końcówka przyniosła gwałtowne zmiany na rynku za sprawą wysokiej inflacji i wzrostu stóp procentowych – zaznaczył Dariusz Książak.
Można wypatrywać okazji cenowych
Na niższe ceny liczyć więc nie możemy, jednak eksperci przewidują częstsze okazje– i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Mają być one spowodowane wyższymi kosztami kredytów hipotecznych – część osób, które dokonały zakupu nieruchomości w czasie wyjątkowo niskich stóp procentowych, teraz decyduje się na sprzedaż zakupionych nieruchomości.
Eksperci Emmerson Evaluation wskazują też, że nieznaczna korekta cen wobec podaży w odniesieniu do zmniejszonego popytu będzie możliwa w przyszłym roku, gdy deweloperzy będą starali się wyprzedać ostatnie mieszkania z inwestycji rozpoczętych w 2021 r.
wszystkie artykuły
