Mieszkań o stosunkowo niskim standardzie w Krakowie – podobnie jak w każdym innym dużym polskim mieście – jest dosyć i nie ma potrzeby budowania kolejnych, dla lokatorów komunalnych. Problemem jest raczej struktura własności. Miasta posiadają za mało mieszkań komunalnych i uzupełniają niedobory, budując nowe lokale, a właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty, z powodu zbyt wysokich cen nie mogą sprzedać swoich nieruchomości, bo nie stać ich na nowe. W obecnej sytuacji powinno się zacząć na szerszą skalę przeznaczać mieszkania w blokach z wielkiej płyty lokatorom komunalnym. Niezbędna jest tutaj inicjatywa i strategiczne działanie ze strony władz samorządowych.
Osiedla komunalne – duży opór
Wiele miast, w tym także Kraków, stara się rozwiązywać problem długich kolejek rodzin oczekujących na mieszkania komunalne, budując bloki i całe osiedla komunalne. Takie rozwiązania często spotykają się z protestami mieszkańców dzielnic, w których mają powstawać tego rodzaju budynki. Obawy budzi koncentracja w jednym miejscu wielu ubogich rodzin, utożsamianych – nie zawsze słusznie – z różnego rodzaju patologiami. Właściciele nieruchomości sąsiadujących z działkami, na których mają powstać budynki komunalne, są przekonani, że wartość ich mieszkań spadnie lub nie będzie rosła tak szybko jak w innych miejscach, i organizują protesty.
Choć dotychczasowe doświadczenia z blokami komunalnymi, np. w Krakowie na Górce Narodowej, nie potwierdzają najgorszych obaw, to jednak dają się tam zauważyć różnego rodzaju negatywne oddziaływania. Wiele klatek schodowych zostało zdewastowanych, częstsze są różnego rodzaju akty wandalizmu w okolicy, a tłumaczenia przedstawicieli magistratu, że to z powodu braku infrastruktury społecznej nie do końca tłumaczy problemy. Twierdzenie, że takiego rodzaju koncentracja osób ubogich nie ma wpływu na lokalny poziom bezpieczeństwa wydaje się nie do utrzymania.
Przyszłe problemy blokowisk trzeba rozwiązywać dzisiaj
Drzewa nie rosną do nieba – ceny mieszkań nie mogą rosnąć w nieskończoność w tempie 80 proc. rocznie. Po kilkuletnim szaleństwie cenowym, wraz z tegoroczną wiosną nadeszło, od dawna oczekiwane, uspokojenie rynku. Mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – jest więcej.
Wystarczyła niewielka w sumie korekta rynku, by przekonać się, że na „wielką płytę” chętnych brak. O ile przez ostatnie lata cena metra kwadratowego w takich budynkach była o 15, najwyżej 20 proc. niższa niż w kilkuletnich budynkach w tej samej lokalizacji, to obecnie 20–25-procentowa różnica jest już standardem i ciągle się zwiększa. Wielka płyta to jedyny segment rynku, w którym w Krakowie ostatnio widać wyraźny, kilkuprocentowy spadek cen.
Wzmożona aktywność deweloperów oraz rosnący zasób mieszkań w nowych blokach powstających w „tradycyjnej” technologii pozwala prognozować, że chętnych na „wielką płytę”, szczególnie w wydaniu dziesięciopiętrowych „punktowców” na obrzeżach miasta, będzie ubywać.
Jeżeli ta tendencja się utrzyma, to w kilkunastoletniej perspektywie takim osiedlom grozi proces degradacji. Bogatsi mieszkańcy będą wyprowadzali się do „lepszych dzielnic”, zwiększy się liczba osób nie płacących czynszu, co spowolni prace remontowe. W mieszkaniach coraz mniej odpowiadającym jakimkolwiek standardom zostaną rodziny wielodzietne, osoby stare, słabo radzące sobie w gospodarce rynkowej oraz patologiczne. Jeżeli ktoś chce zobaczyć, jak mogą wyglądać osiedla wielkopłytowe, jeżeli nie zostaną podjęte szczególne działania rewitalizacyjne, to powinien pojechać na Górny Śląsk i przyglądnąć się powstałym przed II wojną światową osiedlom tzw. familoków. Warto pamiętać, że kiedyś były to nowoczesne osiedla dla dobrze wynagradzanych robotników.
Wykupywać mieszkania w wielkiej płycie
Wykupywanie mieszkań w wielkiej płycie wydaje się w obecnej sytuacji doskonałym rozwiązaniem. Niemal całkowicie pomijany jest w takim przypadku problem protestów społecznych – zakup przez miasto jednego mieszkania w klatce nie spowoduje raczej spadku wartości pozostałych. Nie tworzy się „gett” biedy, będącej dobrym gruntem do rozwoju różnego rodzaju patologii – raczej włącza się słabsze ekonomicznie rodziny w normalną tkankę społeczną.
Działania miasta mogą mieć także ogromne znaczenie w kontroli procesów zachodzących na osiedlach z wielkiej płyty. Można założyć, że w kilkunastoletniej perspektywie miasto może stać się właścicielem nawet 10 proc. mieszkań na wybranych osiedlach. Stanie się przez to ważnym graczem, wpływającym na podejmowane przez spółdzielnie decyzji, dotyczące gospodarki nieruchomościami. Co więcej – lokatorzy mieszkań komunalnych, w przypadku złego zachowania lub zaprzestania płacenia rachunków mogą być usuwani z wynajmowanych mieszkań, stąd stosunkowo łatwo ich dyscyplinować.
Mit o tańszym budowaniu
Ważnym argumentem, podnoszonym także przez przedstawicieli krakowskiego magistratu, przeciwko wykupywaniu mieszkań na rynku wtórnym jest cena. Uważa się, że budowanie jest po prostu tańsze. Taka argumentacja jest słuszna, jeżeli porównuje się cenę metra kwadratowego mieszkania komunalnego wybudowanego na terenach gminnych z ceną mieszkania u dewelopera. Zapomina się tutaj jednak o kosztach ziemi. Jeżeli miasto musiałoby zakupić ziemię pod przyszłą inwestycję, to różnice w cenach nie byłyby duże. Można więc ten problem odwrócić – zamiast budować bloki komunalne na swoich gruntach, gmina może te tereny sprzedać deweloperom, którzy chętnie kupią takie nieruchomości, a uzyskane środki przeznaczyć na wykup mieszkań w blokach z wielkiej płyty.
Zbyt drogie remonty?
Przeciwko skupowaniu mieszkań w wielkiej płycie ma przemawiać także konieczność ich remontowania. Pomijając już kwestę przerzucenia części tych kosztów na najemców, należy przypomnieć, że nowe mieszkania także trzeba wykańczać. Wykończenie mieszkania, otrzymanego w tzw. stanie deweloperskim, w porównaniu do remontu mieszkania w wielkiej płycie wcale nie jest tańsze, a często droższe. Co prawda w starych mieszkaniach często niezbędna jest wymiana części instalacji, ale niektóre elementy wykończenia często wystarczy jedynie odświeżyć – np. drzwi wewnętrzne.
Ubogim lepiej niż klasie średniej
Przedstawiając problem budownictwa komunalnego, warto także zwrócić uwagę na pewien paradoks. Otóż nowo budowane mieszkania komunalne powstają według obecnie obowiązujących norm i standardów. Oznacza to, że ich standard niejako automatycznie jest wyższy niż w przypadku większości mieszkań na osiedlach powstałych przed 1990 rokiem. Dochodzi więc do sytuacji, w której osoby ubogie otrzymują komfortowe mieszkania, podczas gdy uczciwie pracujący nauczyciel czy hutnik, zarabiający nawet 2 tys. zł netto miesięcznie nie może pozwolić sobie na zakup lokalu o porównywalnym standardzie.
Zbyt wiele wspólnot?
Często podnoszonym, także przez przedstawicieli urzędu miasta w Krakowie, zarzutem przeciwko kupowaniu pojedynczych mieszkań z rynku wtórnego jest konieczność wchodzenia miasta do bardzo wielu wspólnot mieszkaniowych, których kontrola jest droga. Zakładając jednak, że przyjęte zostanie proponowane rozwiązanie polegające na wykupie mieszkań w blokach z wielkiej płyty, problem można minimalizować. Takimi osiedlami zarządzają zazwyczaj duże spółdzielnie mieszkaniowe. Można wytypować kilkanaście spółdzielni mieszkaniowych, na kilku wybranych osiedlach i skupować mieszkania przez pewien okres, tylko w tych rejonach.
***
Niewątpliwie władze komunalne w polskich miastach powinny w jakiś sposób wspierać zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rodzin i osób najuboższych. Otwartą kwestią pozostaje jednak pytanie o zakres. Wydaje się, że nie muszą to być nowe i nowoczesne lokale. Odremontowane mieszkania w blokach z wielkiej płyty to godny, a jednocześnie niezbyt wygórowany standard.
Budowa lub zakup mieszkań komunalnych to bardzo droga działalność. Obecnie za 1 mln zł udaje się pozyskać w Krakowie nie więcej niż 4–5 mieszkań. W tej sytuacji warto się zastanowić, czy sprzedawanie ich następnie za 10 proc. wartości rynkowej najemcom jest najlepszym możliwym rozwiązaniem. Ale to już temat na zupełnie inny artykuł.
wszystkie artykuły
