Kupić czy wynająć? Oto jest pytanie. Eksperci odpowiadają

Każdy dorosły, pracujący człowiek powinien mieszkać „na swoim”?

Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce wciąż nie należy do najłatwiejszych. Coraz więcej osób zmaga się z problemem własnego lokum. To sprawia, że zadają sobie pytanie: kupić i wziąć kredyt czy wynająć? Sprawa jest zdecydowanie bardziej złożona. - W naszym społeczeństwie mamy taki stereotyp, że każdy dorosły, pracujący człowiek powinien mieszkać na swoim. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej sytuacja jest dokładnie odwrotna. Gros ludzi, i to nie są ludzie na starcie, wynajmują przez całe życie nieruchomości po prostu, bo wybrały taki model życia i to są całe rodziny — mówi Rafał Łęcki, wiceprezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, szef jej krakowskiej delegatury oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Posiadanie własnego mieszkania ma wiele zalet. Do głównych należy lokata kapitału i poczucie bezpieczeństwa. Do wad, zdaniem wielu, zaliczyć należy, chociażby konieczność sprawowania stałego nadzoru nad nieruchomością.

 „Kraj najemców” tuż za zachodnią granicą

W Polsce aktualnie wskaźnik własności nieruchomości wynosi 87,2 proc. Najwyższy procent odnotowano natomiast w Rumunii, Słowacji, Chorwacji oraz na Węgrzech. Tam ponad 90 proc. populacji mieszka we własnym lokum. Na dole unijnej stawki w tym zakresie plasują się ... Niemcy. Za naszą zachodnią granicą mieszka ponad 83 mln osób, a ponad połowa z nich nie jest właścicielami domów ani mieszkań. W 2022 r. procent tych, którzy żyją „na swoim”, wyniósł tam zaledwie 46,7 proc.

Wysokość tego wskaźnika różni się jednak w zależności od rejonu. W niemieckiej stolicy nie osiąga on nawet 14 proc. W mniejszych miejscowościach wzrasta on niemal do 50 proc. Najwięcej właścicieli domów i mieszkań odnotowano w Badenii-Wirtembergii oraz w Dolnej Saksonii.

Powodów takiego stanu rzeczy upatruje się w niemieckiej historii. Przemiany z końca XIX w. oraz zniszczenia II wojny światowej to wydarzenia, które wygenerowały w dużej mierze niedobór mieszkań. Powojenne programy odbudowy nie zdołały odmienić sytuacji. - W latach 50. i 60. budowano przede wszystkim tanie mieszkania na wynajem. W związku z tym mamy wysoką stopę wynajmu — wyjaśnia ekspert ds. rynku nieruchomości, Günter Vornholz. Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie osłabia jednak pozycji niemieckiej gospodarki na arenie międzynarodowej. Wynajem nie jest dla Niemców końcem świata, a codziennością.

Single w najgorszej sytuacji

Polska rzeczywistość wciąż jednak znacznie różni się od tej za naszą zachodnią granicą. W obecnej sytuacji, gdy ceny mieszkań nad Wisłą stale rosną, wybór zdaje się zależeć przede wszystkim od możliwości finansowych. Co zatem jest obecnie bardziej opłacalne i dla kogo? Analitycy firmy Expander podjęli się odpowiedzi na to pytanie. Wzrost cen mieszkań, który można było zaobserwować w ostatnich miesiącach, znacznie zwiększył koszt kredytów hipotecznych. Z wyliczeń ekspertów wynika, że nawet skorzystanie z niefunkcjonującego jeszcze rządowego programu pomocy Mieszkanie na start, nie sprawi, że rata kredytu będzie niższa niż czynsz za wynajem nieruchomości.

Raport „Najem mieszkań, IV. kw. 2023 r.” pokazuje porównanie pierwszej raty kredytu, przy skorzystaniu z Mieszkania na start z kosztem wynajmu nieruchomości w 17 polskich miastach. W najgorszej sytuacji są osoby, które żyją w pojedynkę. Mniejszą stawkę najmu za lokum, którego powierzchnia wynosi 30 mkw., single zapłacą zaledwie w 5 ze wszystkich badanych przez ekspertów Expandera miast. Chodzi o Częstochowę, Bydgoszcz, Sosnowiec, Łódź oraz Szczecin. Największą różnicę odnotowano w Sosnowcu, gdzie za miesięczny najem mieszkania trzeba obecnie zapłacić prawie 1400 zł. Rata kredytu hipotecznego w tym przypadku wyniosłaby natomiast ok. 790 zł.

Rodziny mogą liczyć na niższe raty kredytów. Wyjątkiem Kraków

W przypadku par rata kredytu w porównaniu z czynszem najmu będzie niższa już w 10 z wszystkich 17 badanych miast. Do wspomnianych 5 dołączą m.in. Gdańsk, Katowice, Lublin czy chociażby Rzeszów.

W najkorzystniejszej sytuacji znajdują się według wyliczeń pary z trójką dzieci. W tym przypadku rat kredytu będzie niższa od czynszu najmu w 16 z 17 miast, porównywanych przez specjalistów firmy Expander. Wyjątkiem pozostaje Kraków. W stolicy małopolski para z trzema dziećmi, która zdecyduje się na zakup mieszkania o pow. 70 mkw., posiłkując się przy tym kredytem w ramach programu Mieszkanie na start, będzie musiała liczyć się z miesięczną ratą w wysokości ok. 4653 zł. Czynsz za najem lokum o takiej samej wielkości to z kolei w stolicy Małopolski kwota rzędu 3500 zł. - Te nietypowe wyniki wynikają z jednej z zasad programu, która mówi, że jeśli w mieście będącym stolicą województwa, wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10%. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30%, kwota jest zwiększana o 20%. Obecnie nie wiadomo dokładnie jak tę regułę interpretować. Dla przykładu nie jest dokładnie określone, jak należy policzyć średni wskaźnik dla całego kredytu (czy powinna to być średnia ważona, czy arytmetyczna). Dla potrzeb naszych wyliczeń przyjęliśmy średnią arytmetyczną ze wskaźników dla wszystkich regionów Polski — wyjaśniają autorzy raportu przygotowanego przez Expandera.

Czy to dobry czas na zakup mieszkania?

Rafał Łęcki, wiceprezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, szef jej delegatury w Krakowie oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami, w rozmowie z dziennikarzami radia RMF FM podkreśla, że „nie ma złego czasu na kupowanie. Kupowanie nieruchomości jest czymś, co wypełnia naszą potrzebę”. Jego zdaniem każdy moment jest dobry na taką inwestycję. Warunkiem koniecznym jest jednak wyszukanie właściwej oferty. - Ludzie mnie pytają nieraz, czy będzie taniej? Nie będzie taniej. Ceny będą tylko rosły. Czasy z roku 2008 już nie wrócą, kiedy to faktycznie te korekty były bardzo duże i te ceny spadały i to bardzo spadały. To było nawet  do 20 proc. nawet w dół w ciągu jednego roku. Oczywiście to jest sinusoida, to są wahania rynku. Ta sinusoida się bardzo wypłaszczyła — wyjaśnia Łęcki.

Minister rozwoju i technologii, Krzysztof Hetman zapowiedział we wtorek, że obecnie trwają szerokie konsultacje w zakresie polskiego mieszkalnictwa, a rządowy program Mieszkanie na start będzie nie tylko wsparciem dla tych, którzy chcą wziąć kredyt na nieruchomość, ale jednocześnie pozytywnie wpłynie na popyt oraz podaż w budownictwie społecznym. Ekipa rządząca jest także otwarta na propozycje związane z mieszkalnictwem, które wnieśli ich współkoalicjanci. - Moje środowisko składało propozycję 1,5 proc., środowisko premiera Tuska 0 proc., a Lewica jest za tym, by budować mieszkania na wynajem. Staramy się w Ministerstwie Rozwoju i Technologii połączyć wszystkie postulaty, które były głoszone przez wszystkie podmioty wchodzące w skład „koalicji 15 października” i jestem przekonany, że nam się to uda — przekonuje minister.

Krzysztof Hetman podkreśla przy tym, że prace nad uruchomieniem programu Mieszkanie na start trwają. Zapewnił, że Polacy będą mogli skorzystać z niego w połowie 2024 r., jednak nie podał konkretnej daty. - To cały proces. Musimy zakończyć konsultacje, które już finiszują, projekt ustawy przedłożyć do uzgodnień resortowych, później mamy prace sejmowe. To jest proces, nie da się go idealnie co do jednego dnia obliczyć — przekonywał szef resortu.