W nieruchomościach tkwi pewien paradoks. To co najważniejsze nie zawsze jest widoczne na pierwszy rzut oka. To prawda, mieszkanie, działka lub dom „przemawiają” do nas obrazem, swoim wizerunkiem. Jesteśmy gotowi ulec emocjom i podjąć decyzję o nabyciu nieruchomości, opierając się na prostym, chociaż ważnym argumencie, jakim jest stwierdzenie – to nam się podoba. Jednak konsekwencje takiego zauroczenia mogą być poważne.
Obrót nieruchomościami polega na przepływie „praw do…”, dlatego tak ważne jest ich rozpoznanie i właściwa interpretacja. Oczywiście, system jest tak skonstruowany, aby z braku doświadczenia bądź wiedzy nie „strzelić sobie w kolano”. Na straży nieprzemyślanych decyzji stoją normy prawne, ustawy, sądy i w końcu notariusz, z którym nieuchronnie strony transakcji wejdą w bezpośredni kontakt. Ale notariusz, zapewniając bezpieczeństwo i skuteczność składanych oświadczeń, na ogół jedynie podsumowuje długi proces dochodzenie stron do porozumienia. Zanim kontrahenci pojawią się w kancelarii notarialnej, warto byłoby zbadać grunt, zarówno ten dosłowny, jak i ten umowny – prawny.
Podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta. Zasada powszechności wymaga, aby każda nieruchomość posiadała samodzielną księgę wieczystą. W praktyce można jednak natknąć się na nieruchomości pozbawione tego ważnego dokumentu. Również w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych, które są przedmiotem prawa spółdzielczego własnościowego, nie ma obowiązku, a tylko prawo do zakładania ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Po to, żeby się dowiedzieć kto jest właścicielem i jakie prawa są związane z daną nieruchomością należy zbadać treść księgi. W tym celu, do 2003 r., trzeba było udać się do właściwego wydziału sądu rejonowego, w którym gromadzone były księgi wieczyste dla określonego obszaru. Wynikało to z tradycyjnego, „papierowego”, sposobu przechowywania danych dotyczących stanu prawnego nieruchomości. W 2003 r. zaczął się proces informatyzacji. Do dziś z 19 milionów ksiąg wieczystych zostało przeniesionych do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) ponad 93 proc., pozostało jeszcze ok. 1,3 mln. Od 2010 r. za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości można przeglądać treść księgi wieczystej nawet na smartfonie. Można też wydrukować jej treść na domowej czy biurowej drukarce. Księgi wieczyste są jawne, a więc dostępne dla każdego zainteresowanego. Warunkiem, niejako kodem dostępu, jest znajomość numeru księgi wieczystej. Na zlecenie zainteresowanych sądy wydawały odpisy ksiąg wieczystych, które dopiero w tym trybie uzyskiwały urzędową wiarygodność. Wymagało to jednak osobistego, bądź listownego, złożenia wniosku i wniesienia opłaty (w wysokości 30 zł).
W konsekwencji ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych z maja tego roku, od 1 grudnia 2013 r. taki wniosek będzie można złożyć drogą internetową, bezpośrednio do CIKW, a odpisy, wyciągi i zaświadczenia wydawane przez Centralną Informację będą miały moc dokumentów wydawanych przez sąd. Oznacza to, że nie opuszczając domu lub biura uzyskamy dokument uznawany za formalnie wiarygodny. Księgi wieczyste nadal będą jawne i dostępne dla tych, którzy dysponują numerem księgi wieczystej, do którego można dojść poprzez posiadane lub dostępne dokumenty – akty notarialne, wcześniejsze odpisy z ksiąg wieczystych czy też dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Poprzez zmiany wspomnianej ustawy wprowadzono również dodatkowe uprawnienie dla określonych podmiotów m.in. takich jak sądy, Prokuratura, organy kontroli skarbowej, organy celne, podatkowe, Policja, Straż Graniczna, ABW, CBA, SWW, ZUS i notariusze. Te instytucje zostały wyposażone w możliwość wielokrotnego i nieograniczonego w czasie wyszukiwania ksiąg wieczystych na podstawie numeru PESEL, NIP-u, adresu czy też innych danych. Zgodę na taki poszerzony dostęp wydaje Minister Sprawiedliwości, na podstawie uzasadnionego wniosku.
Jeszcze jeden drobiazg. Księgi wieczyste są niezwykle istotnym dokumentem. Od zrozumienie jego treści zależą nierzadko dalsze losy nieruchomości i jej właścicieli. Odpis księgi wieczystej, który dzisiaj w postaci wydruku można uzyskać z sądu, jest jednak mało czytelny. Liczba tabel, punktów i podpunktów, wielość nierzadko „technicznych” informacji utrudnia, a w niektórych przypadkach wręcz uniemożliwia rozpoznanie istotnych danych, takich jak: kto jest właścicielem/współwłaścicielem i w jakich proporcjach, jakie są ograniczenia w wykonywaniu prawa własności czy obciążenia nieruchomości. I tu pojawia się uprzejma sugestia kierowana do informatyków Ministerstwa Sprawiedliwości – może warto byłoby zastanowić się nad bardziej przejrzystym układem graficznym, tak aby każdy, nie tylko profesjonalista, mógł bez trudu odczytać istotne informacje. Ten prosty zabieg z pewnością przyczyni się do wzrostu bezpieczeństwa obrotu.
wszystkie artykuły
