Na czym polega współwłasność nieruchomości?
W sytuacji gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie, mamy do czynienia ze współwłasnością. Według przyjętego poglądu zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie współwłasność nie jest instytucją samodzielną, a stanowi odmianę własności.
Współwłasność oznacza, iż prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie. Wobec tego każdy ze współuprawnionych ma prawo do całej nieruchomości, lecz żaden z nich nie ma prawa do jej wyodrębnionej części fizycznej.
Ze współwłasnością niepodzielnie związana jest konstrukcja udziału, który będąc prawem własności, jest uprawnieniem należącym wyłącznie do konkretnego współwłaściciela.
Czym jest udział?
Prawo własności całej nieruchomości nie jest tożsame z udziałami współwłaścicieli. Udziałem jest zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej, który jest określony ułamkiem.
Z udziałem jako wyłącznym prawem współwłaściciela związana jest swoboda, która wyraża się w samodzielnym rozporządzaniu nim bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Na czym polega rozporządzanie udziałem? To nic innego, jak możliwość:
-
zbycia go,
-
obciążenia ograniczonym prawem rzeczowym (jeżeli nie jest to sprzeczne z danym prawem), np. ustanowienie hipoteki,
-
zawarcia niektórych umów o skutkach obligacyjnych, np. umowy dzierżawy udziału,
-
rozporządzania nim na wypadek śmierci.
Warto zaznaczyć, iż udziału nie można obciążyć służebnością, gdyż wykonywanie jej na udziale jest w gruncie rzeczy niemożliwe. Ponadto nie jest prawnie dopuszczalne zawarcie umowy najmu udziału.
Jak może przebiegać korzystanie ze wspólnej nieruchomości?
Problem korzystania z rzeczy wspólnej napotyka większe trudności niż kwestia rozporządzania udziałem. Co należy rozumieć przez to pojęcie?
Można wyróżnić:
W przypadku korzystania ustawowego stosownie do art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, iż wszyscy współwłaściciele korzystają z całej nieruchomości, a nie tylko z jej wydzielonej części.
Jednakże współwłaściciele nie muszą ograniczać się do ustawowej regulacji i sposobu korzystania z nieruchomości. Mogą za to określić zasady w drodze stosownej umowy zwanej umową quoad usum (umowa o podział nieruchomości do korzystania). Na mocy jej postanowień możliwe jest użytkowanie z określonej części nieruchomości z wyłączeniem reszty współwłaścicieli, lecz wciąż zachowują oni swoje prawo do współwłasności.
Istnieje również możliwość sądowego określenia korzystania z nieruchomości, jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w tej kwestii.
Jak wyliczyć pożytki i wydatki?
Podstawowym prawem współwłaściciela, oprócz korzystania z nieruchomości i rozporządzania udziałem, jest czerpanie z niej pożytków i przychodów. Określa się je w stosunku do wielkości udziałów, jakie przysługują poszczególnym właścicielom. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, który ze współwłaścicieli bardziej lub mniej przyczynił się do powstania tych przychodów.
Z prawem współwłasności skorelowany jest obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych ze wspólną nieruchomością, które obliczane są analogicznie, jak pożytki i przychody. W związku z tym współwłaściciel, który poniósł wydatek na wspólną nieruchomość, ma prawo zażądać od pozostałych zwrotu tego wydatku odpowiednio w stosunku do udziału każdego ze współwłaścicieli.
Obowiązek partycypowania w ciężarach i wydatkach związanych z rzeczą wspólną dotyczy szeroko rozumianych wydatków, na które składają się wydatki w ramach zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd. Chodzi konkretnie o:
-
nakłady konieczne – wynikające z normalnego korzystania z rzeczy, które pozwalają utrzymać ją w stanie zdatnym do normalnego użytku zgodnie z jej przeznaczeniem, albo do zapobieżenia zniszczeniu lub uszkodzeniu rzeczy, np. naprawy, remonty (dachu), wymiana balustrad (jeśli wpływa to na poprawę bezpieczeństwa), uiszczanie bieżących podatków, odsetek od kredytu, ponoszenie kosztów ubezpieczenia;
-
nakłady użyteczne – zmierzające do ulepszenia rzeczy, np. remont łazienki, kuchni, malowanie pomieszczeń, wymiana okien, wymiana drzwi zewnętrznych, ocieplenie budynku, zainstalowanie nowego typu instalacji centralnego ogrzewania, przerobienie ogrodzenia;
-
nakłady zbytkowne – ponoszone w celu zaspokojenia indywidualnych potrzeb czy upodobań czyniącego nakład, np. zamontowanie rolet zewnętrznych, wymiana drzwi wewnętrznych czy też bramy garażowej.
Kiedy można zażądać zwrotu poniesionych nakładów?
Zwrotu nakładów koniecznych, co do zasady można żądać zawsze, zaś w przypadku ostatnich dwóch grup nakładów – można żądać ich zwrotu tylko o tyle, o ile zwiększają wartość nieruchomości.
Wyrażona w art. 207 k.c. zasada partycypacji współwłaścicieli w stosunku do przysługujących im udziałów w pożytkach rzeczy wspólnej ma zastosowanie tylko wtedy, gdy co innego nie wynika z umowy. Jeżeli współwłaściciele zawarli umowę o podział nieruchomości do korzystania i każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości, to każdy z nich samodzielnie pobiera pożytki uzyskane z posiadanej części (Postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 23 maja 2018 r., I Ca 156/18). Odnosi się to również do partycypacji w wydatkach i ciężarach.
wszystkie artykuły
