Zakup własnego mieszkania to dla wielu z nas początek nowego etapu w życiu. Warto dołożyć wszelkich starań, aby ta decyzja była dobrze przemyślana i poprzedzona działaniami, które zapewnią bezpieczeństwo naszych środków finansowych. Tzw. ustawa deweloperska w dużym stopniu gwarantuje nam komfort współpracy z deweloperem, który jest zobligowany do podjęcia licznych działań mających na celu zapewnienie nas o swojej wiarygodności. Historię inwestora wraz z dokładnym opisem projektu mieszkalnego dostaniemy w formie prospektu informacyjnego, ale co zrobić, jeśli inwestycja została wprowadzona jeszcze przed obowiązywaniem ustawy? Polski Związek Firm Deweloperskich radzi, jak uniknąć ewentualnych nieprzyjemności.
Po pierwsze należy rozróżnić postępowanie w przypadku, gdy mieszkanie jest już wybudowane od sytuacji, w której inwestycja jest nadal w budowie. Jeśli budynek posiada już pozwolenie na użytkowanie, to sprzedaż mieszkania będzie się odbywać jak na rynku wtórnym i tzw. ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania. W takiej sytuacji mamy jednak możliwość osobistego obejrzenia mieszkania i dokonania oceny jego układu, stanu czy jakości wykonania.
W pierwszej kolejności powinniśmy poprosić o projekt umowy przeniesienia własności. Warto go skonsultować z prawnikiem – w końcu dokonujemy zakupu za kilkaset tysięcy złotych. Następnie powinniśmy zweryfikować księgę wieczystą, której numer znajdziemy w umowie – możemy to zrobić za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ms.gov.pl). Ważne jest, aby sprawdzić czy nieruchomość ma wpisane hipoteki bądź jakieś obciążenia. Najczęściej w hipotece będzie wpisany bank, który udzielił kredytu inwestycyjnego i jest to całkowicie powszechna sytuacja. Ważne jest natomiast, aby poprosić dewelopera o dostarczenie promesy banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – innymi słowy: gwarancję, że po dokonaniu zapłaty na wskazane konto bank zwolni nasz lokal spod swojej hipoteki.
Jeśli umowa i księga wieczysta nie budzą naszych wątpliwości, możemy iść wprost do notariusza i podpisać umowę przenoszącą własność na naszą rzecz. W chwili podpisywania umowy notariusz powinien zweryfikować aktualność wpisów w księdze wieczystej. W praktyce bardzo często przed podpisaniem umowy ostatecznej podpisuje się również umowę przedwstępną, aby umożliwić zamknięcie formalności z kredytem na mieszkanie.
Co należy zrobić, jeśli mieszkanie jest nadal w budowie? W takiej sytuacji również mamy szereg narzędzi, które zapewnią nam bezpieczeństwo transakcji. Gdy budynek nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę, a deweloper chciałby przyjmować od nas jakieś środki finansowe na poczet inwestycji, to zastosowanie będzie miała tzw. ustawa deweloperska. W każdym przypadku oznacza to, że na nasze żądanie deweloper musi udostępnić nam wspomniany wcześniej prospekt informacyjny, z którego uzyskamy informacje o samej inwestycji (np. o tym co ma powstać dookoła niej) oraz o deweloperze (czy np. nie prowadzono przeciwko niemu postępowań egzekucyjnych na kwotę powyżej 100 tys. zł). Warto się z nim dokładnie zapoznać!
Nie zapominajmy też, że każda umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Daje nam to gwarancję, że notariusz sprawdzi umowę ze szczegółowymi wymogami tzw. ustawy deweloperskiej i wyjaśni, do czego jest zobowiązany deweloper. Powinniśmy również zweryfikować te same rzeczy, które były opisane wcześniej w kontekście budynków posiadających już pozwolenie na użytkowanie. Oprócz tego inwestycje, które są obecnie wprowadzane do sprzedaży, muszą być obsługiwane poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nasze pieniądze są wtedy wpłacane do banku, który pełniąc rolę gwaranta, wypłaca środki deweloperowi, jeśli ten wywiązuje się należycie z umowy. Ze stosowania rachunków powierniczych są zwolnione inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r. Wyłączenie to ma również zastosowanie w przypadku budowy kolejnych etapów dużego przedsięwzięcia.
Dewelopera można również sprawdzić poza aspektami prawnymi. Jeżeli firma jest spółką giełdową, dość łatwo możemy znaleźć informacje o jej sytuacji finansowej w oficjalnych raportach. Warto też zweryfikować inwestora poprzez sprawdzenie rejestru dłużników. Zdecydowanie polecamy wizytę na już ukończonej inwestycji i zasięgnięcie opinii u samych mieszkańców. Fora internetowe nie są rzetelnym źródłem informacji, bo pod wieloma nickami negatywnie może pisać np. niezadowolony, zwolniony pracownik, a w aspekcie pozytywnym – specjalnie zatrudniona firma. Najrzetelniejszą informację zawsze uzyskamy od realnych lokatorów.
Bardzo rozsądnym posunięciem jest sprawdzenie, czy dana firma jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Do Związku przyjmowani są jedynie inwestorzy z dużym doświadczeniem, którzy nie są nastawieni na jednorazowe projekty, tylko na długofalową odpowiedzialną działalność deweloperską. Miejscem, od którego warto rozpocząć poszukiwanie własnego M jest mapa bezpiecznych inwestycji dostępna na stronie www.pzfd.pl.
wszystkie artykuły
