„Krakowski Rynek Nieruchomości”: Przedsiębiorstwo Budowlane START działa w branży budowlanej od 26 lat. Czy od początku zajmowaliście się Państwo budownictwem mieszkaniowym, czy też profil działalności uległ zmienianie?
Grzegorz Szmolke: Rzeczywiście, 26 lat to długi okres. Jesteśmy dumni z tego, że cały czas zajmujemy się jedną dziedziną, i to z powodzeniem. Jest to firma rodzinna, która została założona jeszcze przez mojego ojca. Przez te wszystkie lata zajmowaliśmy się budownictwem mieszkaniowym, aczkolwiek na początku (przez pierwsze dwa, trzy lata) była to prawie wyłącznie działalność związana z remontami, a dopiero później z budownictwem i wznoszeniem nowych obiektów. Jednocześnie przez pewien okres (jeszcze w czasie poprzedniego ustroju) równolegle prowadziliśmy działalność remontową, głównie obiektów użyteczności publicznej.
Firma Start buduje domy jedno- i wielorodzinne, bloki mieszkalne, lokale usługowo-biurowe, ale i obiekty zakonno-sakralne (w Igołomii i Mnikowie oraz w Krakowie przy ul. Woronicza). Skąd ten pomysł? Czy Państwo sami wyszli z taką inicjatywą?
To po części efekt naszej znajomości ze zgromadzeniem sióstr Albertynek, dla których rozbudowaliśmy zaplecze zarówno mieszkalne, jak i sakralne. Budownictwem związanym z obiektami zakonno-sakralnymi zajmowaliśmy się przez okres około dwóch, trzech lat, jednak obecnie zajmujemy się już tylko budownictwem mieszkaniowym. Wycofaliśmy się również z budowy domów jednorodzinnych. Jest to kwestia ekonomii, czyli praw rządzących rynkiem. Dlatego ukierunkowaliśmy naszą firmę na budownictwo wielorodzinne i chcemy je rozwijać. Chcemy ekspansywnie wchodzić na rynek. Na razie nie planujemy powrotu do budowy domów jednorodzinnych czy szeregowych.
Obecnie realizujecie Państwo inwestycję przy ul. Lipińskiego na Ruczaju. Ostatnie wybudowane przez Start budynki również były zlokalizowane w tym rejonie. Skąd decyzja o wyborze akurat tej dzielnicy? Czy zamierzacie Państwo realizować inwestycje w innych częściach Krakowa?
Rzeczywiście skupiliśmy się na tym kwartale ulic: Kapelanka, Brożka, Lipińskiego, Strąkowa. Wybudowaliśmy tam osiedle składające się z kilkunastu budynków, o jednolitej, charakterystycznej linii architektonicznej oraz kolorystyce. Jest to zespół, który w tym kwartale stanowi spójną urbanistycznie część osiedla Ruczaj-Zaborze. Zamierzamy tam jeszcze inwestować w najbliższym czasie. Planujemy wznieść kolejne dwa budynki wielorodzinne. Jednak już w przyszłym roku rozpoczniemy jeszcze inne inwestycje. Trzy z nich będą umiejscowione również w Podgórzu, a jedna – w Krowodrzy.
Część deweloperów zaczęła budować poza Krakowem. Początkowo tuż za granicami miasta, np. w Mydlnikach, obecnie inwestycje są sytuowane w coraz większej odległości od miasta. Czy mają Państwo podobne plany?
Nie, raczej stawiamy na bliskość centrum. Chcemy, by nasze inwestycje były kojarzone z Krakowem, miały doskonałą komunikację i niedużą odległość od centrum. Nasza oferta jest skierowana do średniozamożnych klientów, którzy nie wybierają apartamentów przy Rynku Głównym, tylko chcą kupić mieszkanie poza ścisłym centrum, jednak w bardzo dobrej lokalizacji oraz z dobrą komunikacją, w pobliżu centrów zarówno rekreacyjnych, jak i handlowych. Te właśnie aspekty są dla nas najbardziej istotne i wszystkie inwestycje Startu – zarówno te już zrealizowane, jak też te planowane w najbliższej przyszłości – są dobierane według tych kryteriów. Stawiamy również na wysoki standard i ciekawą architekturę budynków. Staramy się, by nie była ona ani zbyt innowacyjna, ani zbyt tradycyjna. Taka, która spodoba się klientom, którzy najczęściej przeprowadzają się ze starych, często nieciekawych bloków postkomunistycznych.
Jak podkreślają Państwo m.in. na swojej stronie internetowej, wszystkie inwestycje realizowane przez firmę Start były oddane terminowo. Jaka jest recepta na dotrzymanie terminu? Czy zakładają Państwo dłuższy czas potrzebny na zrealizowanie inwestycji?
Terminowa realizacja jest rzeczywiście jednym z naszych głównych atutów w ramach prowadzenia inwestycji. Zawsze kończyliśmy terminowo i nie mieliśmy żadnych „poślizgów”. Wynika to z właściwego przygotowania się do realizacji danej inwestycji, m.in. przewidzenia różnych ewentualnych komplikacji. Przede wszystkim jednak jest to kwestia własnego wykonawstwa. Nie nastręcza ono tylu problemów co firmy podwykonawcze, które nie zawsze dotrzymują założonych terminów. Przyczynia się do tego również wprowadzony przez nas niedawno system zarządzania jakością ISO, który usprawnia nam działanie. Ponadto, dysponując własnym wykonawstwem, gwarantujemy jakość powtarzalną w każdym budynku. Każdy kolejny oddawany obiekt jest w takim samym standardzie jak poprzednie, a nawet można powiedzieć, że w lepszym, gdyż cały czas doszkalamy pracowników.
Uważamy, że klienta należy traktować w sposób uczciwy i fachowy. Dlatego nasza sprzedaż, czyli wprowadzenie produktu na rynek, zaczyna się dopiero po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę. Wcześniej nie podpisujemy z klientami żadnych umów przedwstępnych czy rezerwacji. Wychodzimy z założenia, że dopiero wtedy dotrzymanie zakładanego czasu realizacji leży w naszych kompetencjach i zależy niemal wyłącznie od nas. Wcześniej nie można przewidzieć, w jakim czasie uzyskamy decyzję WZ czy pozwolenia na budowę. Dlatego, żeby klient nie poczuł się przez nas oszukany, czy też w jakikolwiek sposób nie odniósł wrażenia braku profesjonalizmu, wystawiamy produkty na sprzedaż dopiero, gdy mamy pozwolenie na budowę.
W środowisku deweloperskim sporo się ostatnio mówi o idei tzw. LIM-ów, czyli formie współpracy finansowej pomiędzy miastem a inwestorami. W połowie października na sesji Rady Miasta ma być zatwierdzona propozycja uchwały w tej sprawie. Jakie jest Pańskie stanowisko w kwestii tego rozwiązania?
Przede wszystkim uważam, że bardzo dobrze się stało, iż Magistrat zaczął rozważać problemy budownictwa mieszkaniowego i podjął próbę wyjścia naprzeciw deweloperom. Aczkolwiek do projektu nie jestem nastawiony optymistycznie. Uważam, że to błędny kierunek. Właściwym rozwiązaniem byłoby finansowanie budowy dróg wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą (bo to jest przedmiotem LIM-ów) w całości z budżetu gminy, a w dalszej kolejności wprowadzenie opłat adiacenckich dla wszystkich nieruchomości znajdujących się w pobliżu. Jeżeli ten projekt wejdzie w życie, nie ulegnie zmianie dotychczasowa sytuacja, że pierwszy inwestor na danym terenie musi w większości „sponsorować” realizację takiego przedsięwzięcia.
Jednak podstawowym mankamentem w projekcie jest brak podania jakichkolwiek terminów realizacji inwestycji. Jedyny dookreślony termin dotyczy inwestora i zobowiązuje go do dokonania do 7 dni wpłaty na konto urzędu całości własnego wkładu w inwestycję (w zależności od kategorii drogi 30–40 proc.). W praktyce może to oznaczać pustą obietnicę dofinansowania realizacji ze strony gminy, gdyż deweloper któremu się spieszy z wybudowaniem budynku (a tak jest prawie zawsze), wybuduje drogę sam i w całości za swoje pieniądze, a raczej za pieniądze klientów, gdyż z pewnością będzie to musiało mieć swoje przełożenie na cenę mieszkań.
Na koniec chciałabym jeszcze zapytać o plany firmy Start na przyszłość?
Przyznaję, że plany mamy dość ambitne. Skupujemy coraz więcej nieruchomości pod nowe inwestycje. Chcemy się w pełni rozwijać, mamy ku temu potencjał zarówno gruntów, jak i potencjał wykonawczy. Wymaga to jeszcze tylko uzyskania kilku niezbędnych decyzji. Przede wszystkim chcemy wybudować kilka osiedli z budynkami wielorodzinnymi. Mamy również plany związane z rejonem ul. Lipińskiego. Zamierzamy uzupełnić tamtejszą zabudowę. Prawdopodobnie już na przełomie roku będziemy sprzedawać mieszkania w kolejnych budynkach, właśnie w tej okolicy.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiała Joanna Geisler
wszystkie artykuły
