Głosy w sprawie Leoparda – cd.

 

W umowie tej, która początkowo była tylko w formie pisemnej cywilnej (bez udziału notariusza), Leopard zobowiązał się do ustanowienia po zakończeniu budowy tego obiektu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a następnie do sprzedaży w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz roszczeń i praw osób trzecich.

 

Na początku lutego 2006 r. klient zawarł tę umowę w formie aktu notarialnego. W jej treści również wpisano zobowiązanie dewelopera do sprzedaży lokalu w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz roszczeń i praw osób trzecich w terminie nie później niż do 30 września 2008 r. Ponadto znalazł się tam również zapis: „Strony oświadczają, że nie żądają ujawnienia w KW roszczenia wynikającego z tej umowy, lecz nie wykluczają możliwości jego ujawnienia w KW w przyszłości i wyrażają na to zgodę, przy czym ujawnienie roszczenia przez stronę zobowiązaną do kupna wymaga zgody spółki. Strony ustalają, że w przypadku złożenia przez stronę zobowiązaną do kupna wniosku o ujawnienie roszczenia wynikającego z tej umowy do księgi wieczystej bez zgody spółki wyrażonej na piśmie niniejsza umowa ulega rozwiązaniu, a spółka zwróci wpłacone kwoty w wysokości nominalnej w ciągu 30 dni od daty rozwiązania umowy”.

 

Duże zastrzeżenia naszego rozmówcy budzi fakt braku reakcji notariusza na zamieszczenie tego zapisu przez notariusza w umowie przedwstępnej. Jego zdaniem, notariusz jako osoba zaufania publicznego powinien być obiektywny i dbać o dobro obu stron transakcji, czego w tej konkretnej sytuacji zabrakło. Tym bardziej że jedną ze stron transakcji byli głównie konsumenci, osoby fizyczne nabywające nieruchomość dla siebie, w większości nieposiadające świadomości prawnej, a drugą – duży przedsiębiorca, działający od 11 lat na rynku nieruchomości. Rodzi się pytanie, czy działania dewelopera nie były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

 

Klienci wielokrotnie zwracali się o wyrażenie zgody na ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej zgodnie umową, ale deweloper konsekwentnie odmawiał. Zgodę na ujawnienie tych roszczeń klienci uzyskali dopiero po ustanowieniu przez spółkę Leopard hipotek na rzecz funduszu Manchester w kwocie blisko 40 mln zł na rzecz osoby trzeciej, co według naszego rozmówcy świadczy o tym, że intencje Leoparda nie były uczciwe. Dlaczego Leopard nie wyrażał zgody na ujawnienie tych roszczeń i dlaczego zależało mu na tym, aby księga wieczysta nieruchomości przy ul. Wierzbowej była wolna od wszelkich wpisów roszczeń klientów –zastanawia się klient Leoparda. – Moim zdaniem intencją spółki było obciążenie „czystej” księgi wieczystej nieruchomości przy ul. Wierzbowej hipotekami na rzecz funduszu Manchester Securities Corporation i uniemożliwienie klientom, wcześniejszym wierzycielom, uzyskanie ochrony dla ich roszczeń wynikającej z przepisów o księgach wieczystych i hipotece. 

 

Na początku listopada 2006 r. spółka wyemitowała dwuletnie obligacje, które wykupił amerykański fundusz Manchester. W okresie od 19 stycznia 2007 do 27 lutego 2007 r. Leopard ustanowił na rzecz funduszu Manchester hipoteki na nieruchomościach położonych przy ul. Wierzbowej i Kijowskiej celem zabezpieczenia wykupu emisji obligacji czterech serii. Łączna kwota zabezpieczenia wynosiła ponad 27 mln zł. Seria A, B i C obligacji miała być wydatkowana na nieruchomości gruntowe, zaś seria D – na działalność bieżącą. Środki z obligacji serii A (20 mln zł) zostały przeznaczone na zakup działki we Wrocławiu i obciążają jej hipotekę, środki z obligacji C (5 mln zł) zostały przeznaczone na zakup działki na Woli Duchackiej w Krakowie i również obciążają jej hipotekę, zaś środki z obligacji B (7,5 mln zł) miały być przeznaczone za zakup nieruchomości położonej przy ul. Lubicz w Krakowie, jednak zgodnie z zapisami w księgach wieczystych nieruchomość ta została nabyta przez spółkę przed emisją obligacji serii B, czyli prawdopodobnie pieniądze zostały przeznaczone na cele niegodne z celem emisji. Przyszli mieszkańcy budynków przy ul. Wierzbowej czują się pokrzywdzeni faktem, że Leopard ustanowił hipoteki na nieruchomościach, które były finansowane z pieniędzy klientów i kredytu z banku PKO BP, a nie ze środków uzyskanych z emisji obligacji. Klienci trzech budynków zapłacili już całość ceny z kontraktu, a budynku czwartego – 98% ceny. Termin przekazania lokali klientom wyznaczono na 31 grudnia 2007 r., a do 31 marca 2008 r. firma miała uzyskać pozwolenie na użytkowanie lokali. Jednak do dziś tego pozwolenia nie posiada. Obecnie gotowe do użytkowania są jedynie trzy budynki. Przyszli mieszkańcy nie znają terminu zakończenia inwestycji. Usłyszeli natomiast „ofertę” zwolnienia hipoteki po dopłacie 3 tys. zł do każdego m kw. lokalu. Usłyszeli również, że niezależnie od jakichkolwiek działań Leoparda, np. sprzedaży innych nieruchomości, obowiązek dopłat nie ulegnie zmianie. Wierzyciel hipoteczny czuje się już właścicielem lokali wybudowanych za pieniądze niedoszłych mieszkańców. Dopłata nie gwarantuje jednak klientom niczego, ponieważ w księdze nieruchomości pojawiają się nowe wpisy na rzecz wykonawców i innych wierzycieli spółki. 

 

Jak widać, problemem w tej sytuacji jest nie tylko nieuczciwe działanie dewelopera, ale także niska świadomość prawna klientów. Co gorsza, śladem Leoparda podążają następni krakowscy deweloperzy – głośno już jest o firmie Bud Mar, która zażądała dopłat do mieszkań budowanych przy ul. Lwowskiej, pojawiły się również informacje o wypowiedzeniu kupującym mieszkań w Kosocicach umów przez firmę Luka Pol. Skutki takich praktyk odczują przede wszystkim klienci, ale nie ominą one także pozostałych deweloperów.