W zaledwie pięciu miastach powstaje ponad połowa mieszkań deweloperskich. Największa konkurencja między firmami rozgrywa się w Krakowie, gdzie na jeden lokal, którego budowę deweloperzy rozpoczęli w ubiegłym roku, przypada 92 mieszkańców. Średnia dla kraju to 590, a najgorszy wynik charakteryzuje opolski rynek pierwotny.
W Polsce większość nieruchomości mieszkalnych budują inwestorzy indywidualni, czyli osoby fizyczne – wynika z danych GUS o rozpoczętych budowach w 2011 r. Jedynie 40 proc. mieszkań, których wznoszenie rozpoczęto w ubiegłym roku to efekt działalności deweloperskiej. Niszą na rynku jest natomiast sektor budownictwa spółdzielczego, komunalnego i zakładowego, które łącznie odpowiedzialne są za rozpoczęte budowy zaledwie 4 proc. nowych mieszkań.
Obywatele budują wszędzie, a deweloperzy w największych miastach
Dane GUS pokazują ponadto, że sektor budownictwa indywidualnego jest mocno rozproszony, a deweloperzy swoją działalność skupiają na największych miastach. W miastach wojewódzkich inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowy zaledwie 5,3 tys. nieruchomości mieszkalnych. Daje to skromny 6-proc. udział w całej kategorii budownictwa indywidualnego. Dokonania tego sektora są głównie rozproszone na terenie całego kraju. Z drugiej jednak strony w miastach wojewódzkich w 2011 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 44,3 tys. nieruchomości, co odpowiada ponad 68 proc. ogólnej liczby. Idąc dalej na pięciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań) deweloperzy rozpoczęli budowę 33,6 tys. mieszkań. Na te pięć miast przypada więc ponad połowa (52 proc.) mieszkań budowanych przez deweloperów.
Trudno prowadzić działalność deweloperską w Opolu
Najwięcej mieszkań deweloperskich powstaje w Warszawie. Zgodnie z danymi GUS w 2011 r. firmy rozpoczęły tu budowy aż 13,6 tys. mieszkań. Dla porównania w całej Polsce 64,7 tys. lokali. Sporo z nich rozpoczęto też w Krakowie (8,3 tys.), Wrocławiu (5,7 tys.), Gdańsku (4,1 tys.) oraz Poznaniu (1,9 tys.).
Jednak nie we wszystkich miastach wojewódzkich deweloperzy są tak aktywni. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w Toruniu, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim czy Kielcach. Tamw 2011 r. deweloperzy rozpoczęli budowy mniej niż 600 mieszkań. Rekordowo niski poziom aktywności deweloperów zanotowano w Opolu. Tam firmy rozpoczęły budowę zaledwie 166 nieruchomości mieszkalnych. Głównym powodem tego jest ograniczony popyt i poziom marż, które deweloperzy mogą uzyskać. Firmy z Opola wolą budować, np. we Wrocławiu, który jest położony niedaleko, a za metr kwadratowy nowego mieszkania można tam dostać 5-6 tys. zł. W Opolu jest to ok.4 tys., a co koszty budowy są w obu miastach zbliżone – tłumaczy Marcin Kucharski, kierownik oddziału Home Broker z Opola. Zwraca on także uwagę na fakt, że w centrum Opola zabudowa jest na tyle zwarta, że deweloperzy zmuszeni są budować na obrzeżach, co nie musi być atrakcyjną ofertą ponieważ wielu opolan koncentruje swoje poszukiwania na centrum, gdzie ceny są niewygórowane lub za cenę mieszkania na obrzeżach wolą nabyć dom.
.jpg)
W Warszawie konkurencja nie jest największa?
O prawdziwej skali konkurencji na rynku może świadczyć inny wskaźnik obrazujący stosunek liczby budowanych przez deweloperów mieszkań do liczby mieszkańców. W tym zestawieniu palma pierwszeństwa wcale nie przypada Warszawie. W Krakowie bowiem na jedno mieszkanie, którego budowę deweloperzy rozpoczęli w 2011 r. przypada zaledwie 92 mieszkańców. Kolejne miejsca w tym zestawieniu zajmuje Wrocław (111 mieszkańców na lokal) i Gdańsk (112 mieszkańców). Stolica znajduje się dopiero na czwartym miejscu z wynikiem na poziomie 126 mieszkańców. Z podium spadł też Poznań, który zajmuje piąte miejsce w zestawieniu liczby rozpoczynanych budów. W przeliczeniu na mieszkańców jeden lokal przypada bowiem na 288 poznaniaków, co daje dopiero 12 miejsce w gronie miast wojewódzkich. Średnia dla kraju to 590 osób na jedno rozpoczynane mieszkanie. W grupie miast wojewódzkich gorszy wynik zanotowano jedynie w Opolu (757 mieszkańców na jedno mieszkanie deweloperskie, którego budowa rozpoczęła się w ubiegłym roku).
Taka sytuacja ma odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Poziom konkurencji panujący na rynku pierwotnym, prowadzi bowiem do obniżek cen ofertowych. Te w przypadku Krakowa czy Wrocławia są o zaledwie kilka procent wyższe niż w przypadku mieszkań używanych. Co więcej, w Warszawie metr nowego mieszkania jest nawet o 10,7 proc. tańszy niż używanego. Z drugiej strony w Katowicach czy Łodzi, gdzie konkurencja między deweloperami jest znacznie mniejsza, mieszkania nowe są o prawie 40 proc. droższe niż używane.
wszystkie artykuły
