Eksperci rynku nieruchomości, sektora bankowego, przedstawiciele instytucji publicznych dyskutowali w dniach 21-22 października 2015 r. podczas konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy” o aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, a także o prognozach na przyszłość.
Rekordowa sprzedaż mieszkań w bieżącym roku, wciąż dobre warunki kredytowe, wzrost znaczenia programu „Mieszkanie dla Młodych” w mniejszych miejscowościach, coraz większa liczba osób kupujących mieszkania za gotówkę, a także mały popyt na nieruchomości mieszkaniowe z tzw. górnej półki – to główne czynniki, które kształtują aktualną sytuację na rynku mieszkań. Nie może dziwić fakt, że to właśnie te tematy budziły najwięcej emocji podczas dwudniowej konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy” zorganizowanej w Warszawie przez firmę Nowy Adres.
Kolejne rekordy sprzedaży
Rok 2015 okazał się kolejnym wyjątkowo dobrym okresem dla branży. Jak się okazuje, deweloperzy odnotowali kolejne rekordy sprzedaży. Z danych firmy REAS, które podczas konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy” prezentowała Katarzyna Kuniewicz, wynika, że w trzech kwartałach 2015 r. sprzedano rekordową liczbę mieszkań. Rekordowa w tym okresie była również liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez firmy deweloperskie. Ta pozytywna tendencja, zdaniem ekspert firmy REAS nie potrwa jednak długo. Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest rynkiem cyklicznym. W chwili obecnej jesteśmy w szczytowym momencie tego cyklu – tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. Na rekordową sprzedaż mieszkań, która według części ekspertów zbliża się do maksimum, złożyło się w bieżącym roku kilka czynników. Nie bez znaczenia pozostaje przede wszystkim fakt, że w chwili obecnej popyt na rynku nieruchomości stymulowany jest przez bodźce zewnętrze, takie jak wyjątkowo niskie stopy procentowe, które pozytywnie wpływają na liczenie zdolności kredytowej. Dużą rolę odgrywa także program „Mieszkanie dla Młodych”, do którego w większości dużych miast deweloperzy dostosowali już swoją ofertę. Nie można również zapominać o tym, że na przyspieszenie decyzji osób planujących zakup mieszkania, może mieć wpływ perspektywa podwyższenia wkładu własnego o kolejne 5 proc. od stycznia 2016 r.
Eksperci rynku nieruchomości podczas konferencji zorganizowanej przez firmę Nowy Adres zwracali także uwagę na to, że bardzo dobrze wyglądała w ostatnich trzech kwartałach relacja oferty do sprzedaży. W skali roku oferta rynkowa nowych mieszkań praktycznie się wymieniała. Z danych firmy REAS wynika, że 44 proc. aktualnej oferty deweloperów stanowią mieszkania, które zostaną oddane do użytku w 2016 r.
Istnieją moim zdaniem trzy czynniki, które będą wpływać na rynek mieszkaniowy w najbliższym czasie. Pierwsza sprawa to kwestia Rekomendacji S i zwiększenia udziału własnego. Wydaje nam się, że mimo iż dotychczas, ten wzrost z 5 na 10 proc. przeszedł przez rynek bez echa, to już teraz podniesienie wkładu własnego do poziomu 15 – 20 proc. nie będzie takie proste. W procentach są to te same poziomy, ale proszę zwrócić uwagę, że przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł, 5 proc. wkładu to 15 tys. zł, czyli kwota, którą kolokwialnie mówiąc, da się zorganizować. Jeżeli mówimy o 20 proc. wkładu, to mówimy o kwocie 60 tys. zł i to są ogromne pieniądze dla wszystkich młodych ludzi. I ta kwestia na pewno będzie miała istotny wpływ na rynek. Drugą sprawą jest kwestia ustawy frankowej i tego co się może na tej płaszczyźnie wydarzyć. Jeżeli taka ustawa wejdzie, w systemie bankowym nie będzie takiej dostępności kredytów, jak w chwili obecnej. Ustawa frankowa wyssie ogromne pieniądze z systemu bankowego. Trzecia sprawa, może mniej istotna, bo działająca w dłuższym okresie, to jest czynnik demografii. Mieliśmy już problem związany z ogromnym spadkiem liczby uczniów w szkołach, problem ten dotyczy też uczelni wyższych. Za chwilę nie będzie młodzieży, która wchodziłaby na rynek pracy, a przecież to jest ten klient, który miałby kupować mieszkania. Nie mówimy o roku 2016, ale od roku 2018 będzie to jeden z bardzo negatywnych czynników – mówił podczas jednego z panelu konferencji Michał Kubasiewicz, prezes zarządu firmy Mak Dom.
Mieszkanie dla Młodych zyskuje na wartości
Podpisana na początku sierpnia „rzutem na taśmę” przez ustępującego ze stanowiska prezydenta Bronisława Komorowskiego nowelizacja pociągnęła za sobą spore zmiany w programie, wśród których chyba jedną z najbardziej głośnych jest objęcie rządowym systemem dopłat także mieszkań z rynku wtórnego. Nowe regulacje w ustawie o „Mieszkaniu dla Młodych” rynek odczuł niemal natychmiast – we wrześniu bieżącego roku Bank Gospodarstwa Krajowego odnotował zdecydowany wzrost liczby złożonych wniosków, a co istotne 43 proc. dotyczyło właśnie mieszkań „z drugiej ręki”. Eksperci rynku nieruchomości są zgodni co do tego, że poprawki, które wprowadzono do programu, sprawiły, że stał się on bardziej atrakcyjny, szczególnie dla osób, które planują zakup mieszkania z rynku wtórnego. Jednak euforia, która przejawiła się rekordową liczbą wniosków we wrześniu, może wynikać z faktu, że tłumnie do zakupów mieszkań ruszyły osoby, które planowały nabycie lokalu z rynku wtórnego, ale czekały z podjęciem ostatecznej decyzji, spodziewając się zmian w „Mieszkaniu dla Młodych”. W związku z tym pojawiły się pewne obawy, że program w nowej wersji skutecznie zagrozi popytowi na rynku pierwotnym. Eksperci rynku wykluczają jednak taki scenariusz. Z jednej strony w ostatnim czasie zanotowaliśmy wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”, ale z drugiej strony widzimy, że ta tendencja praktycznie nie dotyczy takich miast, jak Wrocław, Kraków, Gdańsk czy Warszawa ze względu na to, że np. w stolicy 2-3 proc. mieszkań na rynku wtórnym spełnia wymagania programu, więc z naszego punktu widzenia program „Mieszkanie dla Młodych” w nowej formule absolutnie nie jest zagrożeniem dla branży deweloperskiej. Jeśli chodzi o branżę deweloperską, nic się nie zmieni. Jeżeli chodzi natomiast o małe miejscowości, to one wróciły do gry właśnie na rynku wtórnym. Uważam, że z perspektywy rynku mieszkaniowego jest to bardzo dobra decyzja i widać, że w miastach kilkudziesięciotysięcznych klienci zaczynają interesować się zakupem mieszkania – mówił podczas panelu „MdM – wczoraj lekceważony, dziś hołubiony. Aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych” Paweł Komar z firmy Open Finance.
Choć liczba zainteresowanych programem wzrosła, to eksperci nie mają obaw, że limit środków przeznaczonych na ten cel w 2015 r. zostanie wykorzystany. Takiej pewności natomiast nie możemy mieć, jeżeli chodzi o następne lata funkcjonowania programu. Z punktu widzenia Banku Gospodarstwa Krajowego, im bliżej wykorzystania limitu, tym lepiej dla nas i dla programu. Natomiast trudno nam określić, jakie będzie zainteresowanie programem w przyszłych latach. Musimy jednak pamiętać, że rynek wtórny charakteryzuje transakcja „tu i teraz”, czyli jeżeli dokonujemy transakcji, to wchodzimy w ciężar limitu danego roku, ponieważ mieszkanie nabywane jest już. Jeżeli natomiast mieszkanie sprzedaje deweloper, to pamiętajmy, że ustawa o „MdM” mówi, że dopłata do wkładu własnego jest ostatnią transzą wpłacaną dla dewelopera. To powoduje, że jeżeli inwestycja jest oddawana w 2016 r., a sprzedawana teraz, to ona obciąża limitem ten rok, w którym następuje wypłata. I tutaj nie ma konkurencji między rynkiem pierwotnym a wtórnym w programie, gdyż deweloperzy korzystają wcześniej z tych limitów, bo wcześniej swoje mieszkania sprzedają – mówił Bogusław Białowąs, zastępca dyrektora w Departamencie Usług Agencyjnych Banku Gospodarstwa Krajowego, zapytany o to, czy w związku z dużą popularnością mieszkań z rynku wtórnego w programie, nie zagrozi on dostępności limitów dla osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym.
Kasy oszczędnościowe, czy to może się sprawdzić?
Tematem omawianym podczas konferencji była również kwestia uruchomienia kas oszczędnościowo-budowlanych. Jak się okazuje, od lat w Polsce nie cichnie debata dotycząca pomysłu wprowadzenia tego rozwiązania, które z powodzeniem działa w innych krajach Europy Zachodniej i Środkowej, takich jak Węgry czy Czechy. Do tej pory idei utworzenia kas oszczędnościowo-budowlanych nie udało się wcielić się w życie. Dr Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości ze Związku Banków Polskich twierdzi, że taka instytucja byłaby dla Polaków bardzo ciekawą alternatywą dla wymogu posiadania wkładu własnego podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup swojego mieszkania. Pomysł jest jednak jeszcze daleki od realizacji.
wszystkie artykuły
