Odkąd wraz z końcem ubiegłego roku do historii przeszedł program „Rodzina na Swoim”, większość osób planujących w najbliższym czasie zakup nieruchomości zaczęła z nadzieją patrzeć na plany Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej dotyczące wprowadzenia nowego programu pomocowego – „Mieszkanie dla Młodych”.
Trudno się temu dziwić, zakup mieszkania to dla przeciętnego inwestora niebagatelny wydatek, którego realizacja w zdecydowanej większości przypadków nie byłaby możliwa bez zaciągnięcia kredytu. W kontekście tego 10, a nawet 20 proc. (na pokrycie wkładu własnego), które w projekcie nowego programu proponuje ustawodawca, wydaje się atrakcyjną kwotą. Dodatkowo, biorąc pod uwagę, że od 2014 r. nie będzie możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, rządowy program pomocowy wydaje się przysłowiowym „strzałem w dziesiątkę”. Problem jednak w tym, że projekt nowej formy pomocy pozostawia wiele do życzenia, a ponadto pod znakiem zapytania stoi data jego wejścia w życie.
Co zrobić?
Zatem czekać czy nie? Dylematu takiego nie powinni mieć inwestorzy, którzy rozważają zakup bądź budowę domu, a także zakup mieszkania z rynku wtórnego – tego typu nieruchomości nowy program, jeżeli wejdzie w życie w obecnej formie, nie będzie dotyczyć. „Mieszkanie dla Młodych” nie obejmie również inwestorów, którzy zakup nieruchomości chcą sfinansować bez kredytu bądź kredytem, którego wysokość nie przekroczy 50 proc. wartości mieszkania. Beneficjentem programu będzie mógł być bowiem kredytobiorca, który zaciąga kredyt w kwocie stanowiącej co najmniej 50 proc. ceny zakupu lokalu mieszkalnego.
Ile zyskamy?
Zgodnie z projektem, wysokość dofinansowania będzie liczona jako iloczyn wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (obowiązującego w gminie, na terenie której zlokalizowane jest mieszkanie, w dniu złożenia wniosku) oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego: 50 m kw., gdy mieszkanie ma właśnie taki metraż, i także gdy jest większe. W przypadku mieszkań mniejszych brany pod uwagę będzie rzeczywisty metraż.
.jpg)
Jeżeli przyjmiemy za podstawę wskaźnik przeliczeniowy 1 m kw., który obowiązywał w IV kw. 2012 r. dla Krakowa, czyli 4406,50 zł, z łatwością możemy obliczyć, ile wyniosłoby dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Zatem kupując np. 75-metrowe mieszkanie, otrzymalibyśmy 22 032,50 zł wsparcia. Z kolei jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania poniżej 50 m kw., otrzymamy zdecydowanie mniej, ponieważ wysokość dofinansowania będzie liczona nie od 50 m kw. (jak to było w przypadku mieszkań większych), lecz od rzeczywistego metrażu. Czyli na zakup np. 40-metrowego mieszkania w Krakowie otrzymamy dofinansowanie w wysokości 17 626 zł (zakładając ten sam wskaźnik przeliczeniowy).
.jpg)
Na koniec pozostaje jeszcze pytanie, gdzie znaleźć w Krakowie mieszkanie, którego wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. wyniesie 4406,50 zł. Zadanie to z pewnością nie będzie należeć do łatwych, ale jest możliwe do zrealizowania. Z danych portalu KRN.pl wynika, że obecnie (wskaźnik 4406,50 zł) w Krakowie do programu „Mieszkanie dla Młodych” kwalifikowałoby się ok. 1,5 proc. mieszkań dostępnych w ofercie rynkowej. Czy warto więc wybór mieszkania, które kupujemy na wiele lat (o ile nie na całe życie), uzależnić tylko od wielkości wskaźnika, który pozwoli nam na otrzymanie ok. 20 tys. zł dofinansowania?
Gminy ościenne
W lepszej sytuacji są mieszkańcy gmin ościennych miast wojewódzkich – im łatwiej będzie znaleźć odpowiednie mieszkanie. Wskaźnik przeliczeniowy w takich miejscowościach będzie liczony jako średnia arytmetyczna wskaźnika z miasta wojewódzkiego (w naszym przypadku Krakowa) i pozostałych gmin (tu Małopolski). Jednak nie będzie mógł być wyższy o więcej niż 20 proc. od wskaźnika dla pozostałych gmin wojewódzkich. Zgodnie z przywołanymi już danymi Banku Gospodarstwa Krajowego z IV kw. 2012 r., dla gmin ościennych Krakowa wskaźnik wyniósłby 4108,75 zł. A to oznacza, że na zakup np. mieszkania 75-metrowego w Wieliczce otrzymalibyśmy w programie 20 543,75 zł. Z kolei dofinansowanie zakupu mieszkania 40-metrowego to dopłata w wysokości 16 435 zł. Warto podkreślić, że z danych portalu KRN.pl wynika, że obecnie w Wieliczce 14,7 proc. dostępnych mieszkań kwalifikowałoby się do programu.
W obu przypadkach – zarówno mieszkań zlokalizowanych na terenie Krakowa, jak i gmin ościennych – jeżeli uda się nam znaleźć mieszkania tańsze, to wielkość dopłaty będzie liczona od maksymalnych stawek.
Programowa próżnia
Obecna sytuacja na rynku i brak programu pomocowego, sprawiły, że rok 2013 będzie okresem szczególnym dla rynku nieruchomości. Z jednej strony można się spodziewać wyczekiwania na nowy program ze strony klientów, a z drugiej wiadomo, że deweloperzy nie mogą sobie na przestój w sprzedaży pozwolić. W związku z tym programową próżnię na rynku nieruchomości, która zniechęca klientów do podejmowania decyzji zakupowych, zapełniają swoimi programami pomocowymi, a także różnorodnymi „gratisami”. Na rynku pojawia się coraz więcej atrakcyjnych dodatków oferowanych przez deweloperów przy zakupie mieszkania: wykończenie lokalu w cenie (lub za niewielką dopłatą), wyposażenie kuchni, garaż czy zagraniczne wycieczki dla klientów. Deweloperzy są także bardziej skłonni do negocjowania cen.
Wbrew pozorom i wcześniejszym prognozom rok 2013 może okazać się idealnym okresem na zakup mieszkania. Im bliżej będzie bowiem do wejścia w życie „Mieszkania dla Młodych”, tym trudniej będzie nie tylko o obniżki cen mieszkań, ale także o atrakcyjne promocje.
wszystkie artykuły
