Czy w Krakowie będzie można znaleźć mieszkanie w „MdM”?

Jeżeli zapowiedzi ministra transportu będą mieć pokrycie, to w styczniu   2014 r. zacznie obowiązywać program dopłat „Mieszkanie dla Młodych”. Czy jednak mieszkania w Krakowie spełnią wymogi cenowe programu? Jeśli tak, to gdzie ich szukać?

Program „Mieszkania dla Młodych” ma niebawem wejść w życie i zapełnić lukę, która powstała po wygaśnięciu „Rodziny na swoim”. Jednak opinie ekspertów na temat projektu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych nie są zbyt optymistyczne. Szacuje się, że tylko w Krakowie ok. 2 proc. mieszkań z oferty deweloperów będzie spełniać wymogi programu. Mimo to oczekiwania potencjalnych kupujących są duże – sporo osób, mimo korzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w bieżącym roku, w oczekiwaniu na program odwleka zakup mieszkania.

Główne założenia

Prace nad projektem „Mieszkania dla Młodych” jeszcze trwają, a to oznacza, że wciąż nie możemy być pewni tego, jaki będzie jego ostateczny kształt. O tym, jak wiele może się jeszcze zmienić, mogą świadczyć chociażby ostatnie wydarzenia. Otóż 23 lipca br. posłowie Platformy Obywatelskiej i Polskiego Stronnictwa Ludowego poinformowali, że do programu włączony zostanie także zakup domów jednorodzinnych. To ukłon w stronę mieszkańców terenów wiejskich, których pierwotne założenia ustawy wykluczyły z programu – budownictwo wielorodzinne (faworyzowane w pierwszej wersji) tam nie istnieje. Na razie wiadomo, że dopłaty te będą przyznawane do 50 mkw. budynków, których powierzchnia użytkowa nie przekroczy 100 mkw.

Wydaje się natomiast, że ostatecznie sprecyzowane są w projekcie ustawy zasady dopłat do zakupu mieszkań z rynku pierwotnego. Zgodnie z nimi, wysokość dofinansowania wyniesie 10 proc. (dla osób nieposiadających dzieci) lub 15 proc. (dla osób, które w momencie zakupu lokalu posiadają przynajmniej jedno dziecko) kwoty określonej jako iloczyn wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (obowiązującego w gminie, na terenie której zlokalizowane jest mieszkanie, w dniu złożenia wniosku) oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego: 50 mkw., gdy mieszkanie ma właśnie taki metraż, i gdy jest większe. Natomiast w przypadku mieszkań mniejszych brany pod uwagę będzie rzeczywisty metraż.

Wskaźnik przeliczeniowy to wartość, którą raz na kwartał publikuje Bank Gospodarstwa Krajowego – osobno dla każdego miasta wojewódzkiego, a osobno dla pozostałych obszarów województwa. Wysokość wskaźnika dla gmin ościennych to z kolei średnia arytmetyczna dwóch pierwszych wartości.  

Nietrudno więc obliczyć, na jakie dofinansowanie w ramach programu będą mogły liczyć osoby poszukujące wymarzonego mieszkania w Krakowie, gdzie aktualny wskaźnik przeliczeniowy wynosi 4452,00 zł. Zatem jeżeli udałoby się nam znaleźć mieszkanie spełniające programowe kryteria, którego powierzchnia wynosiłaby 50 mkw., a w chwili zakupu nie posiadalibyśmy dzieci, to otrzymalibyśmy od państwa dofinansowanie w postaci wkładu własnego w wysokości 22 260 zł. Jeżeli dokonywalibyśmy zakupu tego samego mieszkania, posiadając minimum jedno dziecko, kwota wsparcia wyniosłaby 33 390 zł. Na taką samą dopłatę moglibyśmy liczyć przy zakupie każdego większego mieszkania (nie większego niż 75 mkw.).

Z kolei na mniejszą wartość dofinansowania przygotowane muszą być osoby, które zdecydują się na zakup mieszkania o powierzchni mniejszej niż 50 mkw. Do zakupu lokalu 40-metrowego, przy założeniu, że nie posiadamy dzieci, otrzymalibyśmy 17 808 zł. Rodziny z potomstwem w takim przypadku mogłyby liczyć na 26 712 zł wsparcia. 

Przyjęty przez ustawodawcę sposób liczenia dopłat sprawia, że tak naprawdę kwota wsparcia do mieszkań o powierzchni równej bądź większej niż 50 mkw. będzie w danym mieście zawsze taka sama, nawet jeżeli cena za metr kwadratowy poszczególnych lokali będzie różna. Wartość pomocy państwa zmieni się dopiero w momencie ustalenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego innej wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej.

Czy w Krakowie są takie mieszkania?

Takie pytanie powinny postawić sobie wszystkie osoby, które odwlekają decyzję zakupową, oczekując na wejście w życie zapowiedzianego przez resort budownictwa programu. Analizując aktualną ofertę deweloperów w Krakowie, okazuje się, że do programu „Mieszkanie dla Młodych” w chwili obecnej kwalifikowałoby się niewiele inwestycji. Przegląd oferty deweloperów może rozczarować – tylko w kilku inwestycjach realizowanych obecnie na terenie Krakowa znalazłyby się mieszkania, przy zakupie których moglibyśmy liczyć na wsparcie w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”.

 Wśród takich inwestycji znalazły się m.in. lokale w inwestycji „Osiedle dla Rodziny” realizowanej przez Grupę Kapitałową Salwator. To kompleks 4 budynków wielorodzinnych zlokalizowany w krakowskiej dzielnicy Wzgórza Krzesławickie przy ul. Niebyłej. W ofercie dewelopera wciąż są mieszkania, których cena za metr kwadratowy nie przekracza granicy określonej w warunkach programu „Mieszkanie dla Młodych”. W cenie 4 399 zł/mkw. możemy kupić tu mieszkanie o powierzchni od 40 do nawet 69 mkw. a to oznacza, że dofinansowanie może w tym przypadku wynieść nawet ponad 44 tys. zł.

Dopłaty do przykładowych mieszkań „Osiedle dla Rodziny” przy wskaźnikach na III kw. br. dla Krakowa 

* Opracowanie własne na podstawie danych spółki

 
Do tej niewielkiej grupy krakowskich inwestycji zaliczyć należy również kompleks budynków wielorodzinnych przy ul. Malachitowej, którego inwestorem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Śnieżka. Kompleks zlokalizowany jest w dzielnicy Bieżanów-Prokocim. Kryteria cenowe programu „Mieszkanie dla Młodych” spełniają tu mieszkania o różnorodnych metrażach – od ok. 24 do ponad 62 mkw.

 Kolejną inwestycją, która kwalifikowałaby się do programu „Mieszkanie dla Młodych” jest „Osiedle Solaris”, realizowane przez spółkę SolArt. To kompleks czterech trzykondygnacyjnych budynków zlokalizowany w południowej części Krakowa (Kliny Zacisze). Potencjalni beneficjenci programu, mieliby tu do dyspozycji mieszkania o powierzchni 74,74 mkw., a związku z tym mogliby liczyć na maksymalne dofinansowanie – przy aktualnych wskaźnikach przeliczeniowych kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej – w wysokości 22 260 zł (rodziny bez dzieci) lub 33 390 zł (rodziny z dziećmi). Jest to propozycja ciekawa również z innego względu – to jedne z największych mieszkań w Krakowie, przy zakupie, których można byłoby liczyć na rządowe wsparcie.

Alternatywą dla osób poszukujących mieszkań w programie będą bez wątpienia inwestycje zlokalizowane poza granicami miasta, w gminach ościennych. Pod tym względem ciekawą propozycją dla krakowian jest projekt firmy Tecnos w Wieliczce. W realizowanej przez Tecnos inwestycji „Krakowskie Przedmieście” znajdują się mieszkania spełniające wymagania ustawodawcy, przy aktualnych wartościach wskaźnika przeliczeniowego, który dla gmin ościennych Krakowa wynosi w III kw. br. – 4108,75 zł. Dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” w przypadku tej inwestycji dla mieszkania o powierzchni nieco ponad 50 mkw. wyniosłoby – w zależności od tego, czy rodzina posiada potomstwo, czy nie – 20 775 lub 30 625,5 zł. 

 Analiza oferty mieszkań z rynku pierwotnego pokazuje, że obecnie wśród krakowskich inwestycji niełatwo znaleźć mieszkania, które kwalifikowałby się do programu „Mieszkanie dla Młodych” – stawka za metr kwadratowy, jaką założył ustawodawca, jest bowiem zdecydowanie niższa od średnich cen mieszkań z rynku pierwotnego w stolicy Małopolski. Podobnie jest również w innych większych miastach w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że wraz w wejściem w życie programu deweloperzy znajdą zapewne sposoby na to, żeby obniżać cenę metra kwadratowego lokalu, tylko po to, aby jego zakup mógł być wsparty dopłatą z rządowego programu. Podobne sytuacje miały miejsce jeszcze wtedy, gdy na rynku dostępne były kredyty w programie „Rodzina na Swoim”.