Czy odszkodowanie za wywłaszczenie podlega opodatkowaniu?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, co do zasady jest neutralne w kategoriach podatku dochodowego. Wypłacone odszkodowanie nie jest przysporzeniem majątkowym, ponieważ przychód środków pieniężnych z jednej strony, z drugiej strony „równoważony” jest przez uszczerbek majątkowy w postaci utraconego prawa własności lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości. 

 

Wyjątek dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej powstaje tylko w przypadku łącznego spełnienia dwóch przesłanek: pomiędzy nabyciem nieruchomości a wywłaszczeniem upłynął okres krótszy, niż 2 lata, a wysokość wypłaconego odszkodowania przekracza o 50% cenę nabycia nieruchomości. Kłopoty interpretacyjne występują, jeśli nabycie nastąpiło tytułem darmym, tj. wskutek darowizny lub dziedziczenia. Większość organów stoi na stanowisku, że nie można wyliczyć procentowej różnicy pomiędzy odszkodowaniem a ceną, jeśli koszt nabycia wynosi zero, więc podatek w takim przypadku nie jest należny. Niestety zdarzały się orzeczenia, zgodnie z którymi za koszt nabycia należy uznać koszty taksy notarialnej lub opłaty sądowej. W takiej interpretacji podatek byłby należny. Jeśli spełnione zostaną przesłanki do zapłaty podatku, to zastosować należy zryczałtowaną stawkę 19% od całej wartości uzyskanego odszkodowania. 

 

Na innych zasadach rozliczeniu podlegał będzie podatek dochodowy w przypadku nieruchomości wchodzących w skład środków trwałych przedsiębiorstwa. W tym wypadku ustalone i wypłacone odszkodowanie stanowi przychód podatkowy przedsiębiorstwa. 

 

Rozliczenie podatku od towarów i usług następuje w przypadku wywłaszczenia na zasadach ogólnych: wywłaszczenie należy traktować jak zbycie a wypłacone odszkodowanie jak zapłaconą cenę. Wysokość ustalonego odszkodowania jest kwotą brutto, więc podmioty podlegające obowiązku w zakresie podatku od towarów i usług winny wystawić fakturę VAT w wysokości kwoty brutto i zastosować właściwą stawkę. W większości przypadków doprowadzi to do pomniejszenia odszkodowania o 23% należnego podatku VAT. Co gorsza, metodologia ustalenia odszkodowania do porównań nakazuje użycia transakcji w kwotach netto. 

 

Szczególnie trudności interpretacyjne nastręcza wywłaszczenie nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i leśnym. Te podlegają przedmiotowemu zwolnieniu z podatku VAT. Niestety decyzja wywłaszczeniowa niesie za sobą również skutek w postaci zmiany przeznaczenia nieruchomości. Grunt zyskuje przeznaczenie na cele inwestycji publicznej, np. drogowej, a taka podlega również pod stawkę 23%. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów można powiedzieć, że rolnik zyskuje na wartości dzięki zasadzie korzyści ustanowionej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale odszkodowanie zostanie pomniejszone o wartość podatku VAT. Ciekawe jak ta kwestia zostanie unormowana, jeśli dojdzie do planowanej zmiany zasady korzyści. 

 

Kwestia podatku VAT w przypadku gruntów rolnych podlegała częstemu i zróżnicowanemu orzecznictwu. Raz organy orzekały, że należy zastosować zwolnienie przedmiotowe, jak dla roli. Innym razem można liczyć na zwolnienia podmiotowe: rolnik nie jest profesjonalistą w obrocie nieruchomościami a grunty są jego prywatną własności. Tutaj w szczególności zalecam wystąpienie o interpretację indywidualną.