Rynek wtórny
Rynek pierwotny
Rynek komercyjny
Projekty domów
Rodzaj nieruchomości
Rodzaj transakcji
Powierzchnia (m2)
Cena
Pokoje
Miejscowość lub region
Dzielnice i ulice
Okolice
MÓJ KRN


szukaj po słowie:

w dziale:



   

Czy czeka nas chaos urbanistyczny? „Mieszkanie Plus” w Krakowie

Jedną z podstawowych obaw, o jakich dyskutowano przy okazji „Mieszkania Plus”, jest lokalizacja mieszkań. Mówiono o tym, że inwestycje będą powstawały jedynie w małych miejscowościach lub na przedmieściach. Jak się jednak okazuje, do programu sukcesywnie dołączają kolejne miasta, w tym największe metropolie. Swoje działki zaproponowała także stolica Małopolski, podpisując 23 lutego br. listy intencyjne. Wytypowane przez władze Krakowa grunty są obecnie analizowane i oceniane przez odpowiedzialną za realizację programu spółkę BGK Nieruchomości. Niektóre z zaproponowanych gruntów budzą wiele kontrowersji z uwagi na ich charakter. Tak jest w przypadku terenów należących do dzielnicy Podgórze, zlokalizowanych przy ulicach Strażackiej i Golikówki.


Nie wszyscy chcą „Mieszkań Plus”

W programie „Mieszkanie Plus” przewidziane są inwestycje wielorodzinne, w ramach których udostępnione zostaną tanie mieszkania na wynajem. Z działkami wytypowanymi do programu wiążą się pewne komplikacje ze względu na ich lokalizację oraz określające je dokumenty planistyczne. Swoje niezadowolenie z planowanych w okolicach ulic Strażackiej i Golikówki inwestycji wyrażają tamtejsi mieszkańcy. Jak mówi przewodniczący Rady i Zarządu Dzielnicy XIII Podgórze Jacek Bednarz, pojawiają się telefony od osób obawiających się realizacji przedsięwzięcia na tych terenach. Wynika to z faktu, że zaproponowane przez władze miasta nieruchomości co prawda należą do gminnego zasobu, jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący wskazany rejon, kwalifikuje go jako działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Co więcej, w żadnych dokumentach planistycznych nie ma przewidzianych w tym miejscu inwestycji wielorodzinnych.

Lokowanie zabudowy wielorodzinnej kłóci się z sąsiedztwem zabudowy jednorodzinnej i tu jest zasadniczy problem. W dokumentach teren ten widnieje jako przeznaczony pod zabudowę niską, jednorodzinną, ewentualnie szeregową czy bliźniaczą, ale z odpowiednią wysokością. Studium uwarunkowań pochodzące z 2014 r. również dopuszcza wyłącznie taką zabudowę – mówi Jacek Bednarz.

[nowa_strona]


Brak przygotowania zablokuje realizację?

Kolejne wątpliwości pojawiają się w odniesieniu do kwestii infrastrukturalnych. W najbliższym otoczeniu zgłoszonych do programu gruntów nie ma odpowiednio przystosowanych dróg, obiektów użyteczności społecznej czy właściwego systemu kanalizacyjnego. Zdaniem Jacka Bednarza skala inwestycji oraz warunki obecnie panujące w okolicy działek, mogłyby uniemożliwić sprawne funkcjonowanie w tej przestrzeni. Dodatkowym utrudnieniem może okazać się wygospodarowanie miejsc parkingowych. Z doniesień medialnych wynika, że ze względu na minimalizację kosztów związanych z realizacją „Mieszkań Plus”, parkingi nie są brane pod uwagę. Kraków od dłuższego czasu zmaga się z deficytem miejsc parkingowych. Problem nie dotyczy jedynie centrum miasta i parkingów ogólnych, ale również tych, powstających dla konkretnych inwestycji.


Tłok, chaos i protest?

Sprawy nie ułatwia sama lokalizacja potencjalnych działek pod zabudowę „Mieszkań Plus”. Przewodniczący Dzielnicy XIII zaznacza, że jeżeli rozpatrywane są wszystkie grunty z okolic ulic Strażackiej i Golikówki, to część z nich mieści się w dolinie Wisły i wałów wiślanych. Oznacza to, że należą one do terenu zagrożonego powodziami. Z tego właśnie powodu zrezygnowano z budowy domu pomocy społecznej, który miał powstać w tamtejszym rejonie. Ponadto zdaniem Jacka Bednarza realizacja programu „Mieszkanie Plus” na podgórskich działkach będzie rodziła społeczne protesty. Dobro jednej części społeczeństwa nie może odbywać się kosztem innej części. Ludzie kupili działki w tej okolicy, by wyprowadzić się z osiedli wielorodzinnych, a tymczasem okazuje się, że to przed czym uciekali, czego się nie spodziewali – bo nie było o tym mowy w dokumentach planistycznych – i tak powstanie w ich sąsiedztwie. Jak zatem wytłumaczyć ludziom coś takiego?

Obawy mieszkańców, a także tamtejszych włodarzy dotyczą przede wszystkim chaosu urbanistycznego, jaki może powstać po zrealizowaniu przedsięwzięcia. Skumulowanie tak wielu mieszkańców na stosunkowo niewielkim obszarze prowadzi do problemów z miejscami parkingowymi i dostateczną liczbą miejsc w przedszkolu. Oprócz tego brak odpowiednich dróg i chodników może sprawić, że okolica nie uniesie tego infrastrukturalnie. Mam nadzieję, że analizy ekonomiczne pokażą, że to nie jest dobre miejsce na tego typu inwestycje. Uciążliwości, jakie mogą z tego tytułu wyniknąć, nie są kwestią jednej decyzji, na którą jakoś się zgodzimy, ale my w tej przestrzeni będziemy musieli funkcjonować przez kolejne dziesięciolecia, a problemy będą się jedynie nawarstwiać i spiętrzać. Z podobnymi sytuacjami mieliśmy już do czynienia – dodaje przewodniczący zarządu Podgórza.

[nowa_strona]

Dla znajdujących się w rejonie ul. Golikówka działkach, oddalonych o kilkaset metrów od zaproponowanych pod zabudowę „Mieszkań Plus” terenów, Rada Miasta Krakowa opracowuje nowy MPZP dla tej okolicy. Pewien deweloper złożył wniosek o przekształcenie ich charakteru z rolnego na budowlany, by móc wybudować tam osiedle. Sporządzone dla Rybitw-Północ studium określa parametry zabudowy jako tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną, ale o niskiej intensywności – do 13 m wysokości oraz min. 50 proc. powierzchni biologicznie czynnej. Argumentem w toczącej się pomiędzy urzędnikami a deweloperem dyskusji jest sensowność planowanej zabudowy. Jeżeli projekt zostanie zrealizowany, oddziaływanie na znajdujące się w sąsiedztwie domy będzie stosunkowo niewielkie, jednak uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga przebrnięcia przez mnóstwo formalności.

Inwestor deklaruje, że wybuduje przedszkole, dyskutujemy o infrastrukturze społecznej, komunikacyjnej, bo zależy mu na klientach. W „Mieszkaniu Plus” będzie to miało zupełnie inny charakter – budujemy, bo budujemy tanio. Na zaproponowanych działkach tego nie ma, a ponadto z blokami wchodzimy w zabudowę jednorodzinną. Nawet jeżeli z tytułu oszczędności wprowadzimy 4-kondygnacyjne budynki z zewnętrznymi klatkami i ograniczymy miejsca parkingowe, nie zmieni to faktu, że nie ma miejsca na zabudowę wielorodzinną. Jeżeli powstaną tu tego typu inwestycje, zaburzona zostanie harmonia strategii miasta na realizacje zagospodarowania planistycznego tego obszaru - mówi Jacek Bednarz.


Władze uspokajają – będzie legislacja

Porozumienie w sprawie zaproponowanych działek zostało zawarte na mocy podpisanych 23 lutego br. listów intencyjnych pomiędzy odpowiedzialną za realizację programu „Mieszkanie Plus” spółką BGK Nieruchomości a władzami Krakowa, czyli prezydentem Jackiem Majchrowskim i ówczesnym wojewodą małopolskim, Józefem Pilchem. Obecny wojewoda Piotr Ćwik podkreśla, że za program odpowiada spółka BGK Nieruchomości, która analizuje wskazane nieruchomości, uwzględniając ich infrastrukturę, dostęp do mediów czy parkingów. Jak mówi, dopiero pozytywna ocena ekonomiczna i prawna inwestycji na zaproponowanych działkach umożliwi określenie programu funkcjonalnego ich zabudowy, a tym samym przyczyni się do ewentualnego podpisania umów inwestycyjnych.

W chwili obecnej program „Mieszkanie Plus” jest na etapie pilotażu. Mam nadzieję na szybkie wprowadzenie w życie nowych regulacji prawnych, określających zasady przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ułatwiłyby one nie tylko zbywanie nieruchomości przez podmioty publiczne, ale także umożliwiłyby realizację projektów mieszkaniowych na terenach, dla których w chwili obecnej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takich inwestycji – mówi Piotr Ćwik.

[nowa_strona]

Stosowne zmiany legislacyjne mogą rozwiązać problem, jaki wynika z charakteru inwestycji i dokumentów planistycznych przewidzianych dla obszaru, na którym mają powstać. Nie pomogą one jednak uporać się z protestami mieszkańców czy ewentualnymi zagrożeniami, wynikającymi z położenia działek. Nie udało się niestety pozyskać komentarza w tej sprawie od Przewodniczącego Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Grzegorza Stawowego. Wojewoda zapewnia jednak, że inwestora obowiązuje zarówno przestrzeganie Prawa budowlanego, jak i troska o bezpieczeństwo mieszkańców.

Pragnę zwrócić uwagę, iż w Krakowie, zarówno na prawym, jak i lewym brzegu Wisły, powstają nowe budynki mieszkalne, które muszą spełniać wymagane prawem kryteria bezpieczeństwa. Te same zasady dotyczą również przyszłej zabudowy, mającej powstać w ramach programu – dodaje Piotr Ćwik.

Kwestie infrastrukturalne to kolejny aspekt, dla którego trzeba będzie opracować stosowne rozwiązania, jeżeli programowe mieszkania miałyby powstać na zaproponowanych nieruchomościach. Wciąż pozostaje bowiem pytanie o to, czy najemcy „plusowych” lokali będą mieli dostęp do niezbędnej infrastruktury. Jak tłumaczy wojewoda małopolski, realizacja miejsc parkingowych przy budowie „Mieszkań Plus” zależy od możliwości ich zaplanowania i ujęcia w strukturze kompleksu danej nieruchomości. Niemniej jednak inwestor weźmie pod uwagę również i ten aspekt związany z potrzebami mieszkańców. Pamiętajmy, że kwestia zabezpieczenia miejsc parkingowych to zadanie samorządu i decyzje w tej sprawie będzie podejmował właśnie samorząd, a nie strona rządowa.

[nowa_strona]


Kraków potrzebuje mieszkań

W ocenie Piotra Ćwika uruchomienie „Mieszkania Plus” odpowie na potrzeby krakowian. Rozważając to, czy program ma szansę na odniesienie sukcesu w tutejszych warunkach, trzeba mieć na uwadze, że stolica Małopolski jest jednym z tych miast, które odnotowują najwyższe dodatnie saldo migracyjne. Najliczniejszą grupę stanowią studenci oraz osoby przybywające w celach zarobkowych. Spora ich część postanawia na stałe osiedlić się w Krakowie, a to generuje spore zapotrzebowanie mieszkaniowe.

W Krakowie brakuje tanich mieszkań na wynajem, a jak wspomniałem, na krakowskim rynku nieruchomości jest zapotrzebowanie na tego typu lokale – zaznacza wojewoda. Uruchomienie programu poprawi sytuację mieszkaniową rodzin w Krakowie, co przyczyni się do wzrostu standardu życia mieszkających tu osób oraz zapewni im bezpieczeństwo bytu. Należy dodać także, iż „Mieszkanie Plus” będzie konkurencyjne w stosunku do najmu komercyjnego.

Na efekty działania programu „Mieszkanie Plus” – zarówno na gruncie ogólnopolskim, jak i krakowskim – trzeba będzie poczekać. Dokumentacja w sprawie działek przeznaczonych pod zabudowę lokali na wynajem została przekazana spółce BGK Nieruchomości i od jej oceny zależało będzie, czy inwestycje powstaną na zaproponowanych w Krakowie działkach. Jak informuje Piotr Ćwik, po pierwszych analizach wszystkie zgłoszone grunty zostały skierowane do dalszych prac, również planistycznych.

 

Autor: Magdalena Hojniak
Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości nr 16/2017,  2017.09.04
ZAPISZ SIĘ DO BIULETYNU
W darmowym biuletynie KRN.pl co tydzień
otrzymasz najświeższe informacje.
Zobacz przykładowy biuletyn.

Idea Park - rodzinny klimat Zielonek
Artykuł
Idea Park - rodzinny klimat Zielonek