Coraz drożej na rynku nieruchomości, czy wszędzie?

Na światowych rynkach nieruchomości utrzymuje się dobra koniunktura. Jedynie w 10 z 34 krajów przebadanych przez Lion’s Bank ceny domów i mieszkań spadają. Wzrosty przyspieszyły w USA i Wielkiej Brytanii, a liderami spadków pozostają kraje południowej Europy.

W większości krajów świata trzeci kwartał 2013 r. zakończył się wzrostem cen mieszkań i domów względem analogicznego okresu przed rokiem – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Miało to miejsce aż w 22 na 34 przebadane rynki. Stabilizacja cen (zmiana nie większa niż 0,5 proc. względem odczytu sprzed roku) obserwowana była na kolejnych dwóch rynkach, a spadkami zakończyły drugi kwartał rynki 10 krajów.

Gdyby pokusić się o obliczenie średniej rocznej zmiany cen nieruchomości na wszystkich badanych rynkach, osiągnęlibyśmy wynik na poziomie 2,5 proc. (r/r). Takiego wyniku nie notowano od 2011 r. Dla porównania analogiczna zmiana obliczona rok temu sugerowała średnią zmianę cen na 34 rynkach na poziomie 0,3 proc. (r/r).

Spadki na południu Europy

W gronie badanych krajów widać wyraźne podziały na kilka grup, w których występują zbliżone trendy zmian cen. Dla przykładu, w krajach anglosaskich notowane są coraz większe wzrosty cen (z wyjątkiem Kanady). Jaskółka spowolnienia zagościła natomiast w Indiach i Hong Kongu, gdzie od dłuższego czasu z dwucyfrową dynamiką, napompowała się bańka spekulacyjna. Spadki nie opuszczają natomiast południa Europy, gdzie w wielu przypadkach od szczytu hossy przecena przekracza już 20-30 proc.

Dotyczy to szczególnie Hiszpanii, gdzie przecena trwa już ponad 7 lat. W tym czasie przeciętna nieruchomość straciła na wartości 40 proc., a na wybrzeżach – szczególnie na terenie mniej popularnych miejscowości – spadek ten może być jeszcze wyższy. Jedyne pozytywne doniesienia z tego rynku pochodzą z segmentu luksusowego, szczególnie dzięki popytowi zgłaszanemu przez zamożnych Niemców, Brytyjczyków i Azjatów. Na obrazie całego rynku wciąż ciąży potężna nadpodaż, której wchłonięcie może zająć jeszcze kilka lat. To powoduje, że wciąż jest to rynek, w którym na pełne odreagowanie przyjdzie jeszcze poczekać.

W złej sytuacji są także właściciele nieruchomości w Grecji, Portugalii, Włoszech czy Chorwacji. Ceny w tych krajach spadły o od szczytu o 7-32 proc. Jedynie w ostatnich 12 miesiącach przecena wyniosła od 3 (Portugalia) do 9 proc. (Grecja).

Mniejszy azjatycki impet

Na drugim biegunie są kraje azjatyckie, w których od dłuższego czasu ceny nieruchomości rosną z roku na rok, przeważnie z dwucyfrową dynamiką. Co więcej, efekty wprowadzonych zmian regulacyjnych, które miały ten stan zmienić, są mizerne i dotyczą tylko wybranych rynków.

Spowolnienie wzrostów cen jest widoczne np. w Indiach, gdzie zarówno w trzecim, jak i w drugim kwartale 2013 r. ceny nieruchomości spadały. Wciąż jest za wcześnie, aby mówić o trwałej zmianie trendu. Bez wątpienia jednak jednym z głównych powodów spadków cen może być walka, którą niedawno bank centralny Indii wypowiedział inflacji, co negatywnie wpływa na popyt na rynku nieruchomości. Wciąż jednak w ujęciu rocznym progres cen w Indiach jest na poziomie 7 proc.

Mniejsza dynamika wzrostu cen widoczna jest też w przypadku Hongkongu. W tym wypadku niższa dynamika wzrostu oznacza progres o 10 proc. (r/r). Dla porównania, w drugim kwartale 2013 r. progres szacowano na 15 proc. (r/r), a kwartał wcześniej - aż na 25 proc. (r/r). Władze Hongkongu dla stonowania sytuacji, w której w sposób niekontrolowany puchła bańka spekulacyjna, wprowadziły szereg regulacji. Pierwszą z nich był 15-procentowy podatek od nabycia domu lub mieszkania przez cudzoziemców. Z kolei osoby sprzedające nieruchomość przed upływem trzech lat musi zapłacić nawet 20 proc. od osiągniętego przychodu. Podwojono też podatek od czynności cywilno-prawnych przy nabywaniu nieruchomości wartej ponad 250-260 tys. dolarów oraz podwyższono wymagania dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Ograniczone efekty mają działania schładzające rynek nieruchomości na Tajwanie i w Chinach. Tam dane za trzeci kwartał wskazują bowiem raczej na przyspieszenie dynamiki wzrostu. W Chinach w ciągu 12 miesięcy progres wyniósł 14,1 proc. (wobec 11,2 proc. kwartał wcześniej), a na Tajwanie 9,9 proc. (wobec 7,8 proc. kwartał wcześniej).

Anglosasi uwierzyli we wzrosty

Warto wspomnieć też o kraju, w którym pękła bańka pompowana m.in. przez liberalne podejście do rynku kredytów subprime, czyli Stanach Zjednoczonych. W przypadku tego rynku już od dwóch lat widoczna jest poprawa przekładająca się na wzrost cen. W ciągu roku – licząc do trzeciego kwartału 2013 r. – progres wyniósł 14,5 proc., a od ostatniego dołka ceny odbiły już o 18,3 proc.. Na inny rynek anglosaski, a więc na Wyspy Brytyjskie, poprawa przyszła mniej więcej rok później niż w USA. W efekcie ostatnie 12 miesięcy przyniosły wzrost cen o 5,7 proc., a licząc od ostatniego dołka progres wynosi 6,2 proc. Pozytywne są także odczyty zmian cen w Australii. W ciągu roku ceny na rym rynku wzrosły o 6,2 proc., podczas gdy rok temu była to jeszcze korekta (-2,3 proc. r/r). Czynnikiem stymulującym popyt jest utrzymywanie się stóp procentowych na niskim poziomie.

Wśród krajów anglosaskich wzrosty cen spowalniają jedynie w Kanadzie. Tam w ciągu roku ceny nieruchomości rosły o 2,5 proc. (r/r). To niewiele na tle wyniku z trzeciego kwartału 2012 r., kiedy to progres wynosił 4,5 proc. (r/r).