Ceny mieszkań w I kwartale 2020 roku

Mimo pandemii ceny mieszkań nie spadają

Pomimo panującej pandemii koronawirusa i wiążących się z nią licznych obostrzeń, ruch na rynku nieruchomości w pierwszych 3 miesiącach roku nie zmniejszył się znacząco, a ceny mieszkań utrzymują się na stałym, wysokim poziomie.

Centrum AMRON we współpracy z Narodowym Bankiem Polskim oraz Głównym Urzędem Statystycznym opublikowało „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych”, dotyczący I kwartału 2020 r. Raport obejmuje dane pochodzące z 8 największych miast i aglomeracji miejskich, do których należą: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań, Wrocław, Łódź, Białystok i aglomeracja katowicka.

Wzrost cen względem ubiegłego roku

Chociaż I kwartał 2020 r. był czasem ogłoszenia w Polsce stanu zagrożenia epidemiologicznego, wprowadzenia wielu ograniczeń i zamrożenia gospodarki, zainteresowanie nieruchomościami nie stanęło w miejscu. Co prawda w marcu część potencjalnych kupców odłożyła w czasie swoje plany, czekając na dalszy rozwój sytuacji w kraju, jednak pierwsze dwa miesiące roku wyróżniały się większym niż w poprzednim kwartale zainteresowaniem zakupem nieruchomości, a ceny transakcyjne mieszkań wzrosły. We wszystkich uwzględnionych w raporcie miastach przedstawiały one wyższą wartość niż w ostatnich 3 miesiącach 2019 roku.

Ceny mieszkań w najwiekszych miastach?

Największy wzrost cen tansakcyjnych zanotowano w aglomeracji katowickiej. Tam w I kwartale 2020 r. średnia cena za 1 mkw. wzrosła o 257 zł czyli 6,9 proc. względem ostatniego kwartału 2019 r. Za 1 mkw. mieszkania trzeba było zapłacić średnio 3989 zł. Podobnie sytuacja wyglądała w Łodzi, gdzie ceny wzrosły średnio o 287 zł, czyli 5,7 proc., a 1 m kosztował ok. 5324 zł. Znaczną podwyżkę zarejestrowano również w Białymstoku – ceny wzrosły tam średnio o 203 zł, czyli 3,83 proc., co oznacza, że 1 mkw. kosztował 5504 zł.

Na wiodących polskich rynkach wzrost cen nie był aż tak dynamiczny, jednak zauważalny. W Warszawie średnia stawka za 1 mkw. mieszkania z ryku pierwotnego w ostatnim kwartale 2019 r. wynosiła 9021 zł, natomiast w I kwartale 2020 r. było to 9228 zł, co oznacza wzrost o 2,29 proc. Gdybyśmy jednak chcieli porównać I kwartał 2020 oraz 2019 r. różnica w cenie nieruchomości w stolicy wynosiłaby niemal 12 proc.

Na rynku pierwotnym w Krakowie i Wrocławiu zanotowano wzrost cen o ponad 3 proc. Za mieszkania tam trzeba było zapłacić średnio 7968 zł i 7160 zł. Natomiast najmniejszą tendencję wzrostową można zauważyć w Poznaniu – względem IV kwartału 2019 r. było to 1,6 proc. – oraz w Gdańsku, gdzie podwyżka wyniosła tylko 1,11 proc.

Gdzie za mieszkanie trzeba zapłacić najwięcej?

Oczywiście najdroższe nieruchomości oferuje Warszawa, gdzie średnio za 1 mkw. z rynku pierwotnego trzeba zapłacić powyżej 9200 zł. Na drugim miejscu znajduje się Kraków – średnio 7967 zł/ mkw. – następnie Gdańsk – 7797 zł/ mkw. – i Wrocław – 7160 zł/ mkw. Najtaniej mieszkanie można nabyć w aglomeracji katowickiej, należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że to właśnie tam ceny nieruchomości rosną w najszybszym tempie. Na przestrzeni 6 miesięcy obejmujących ostatni kwartał 2019 i pierwszy kwartał 2020 r. był to wzrost o prawie 7 proc., natomiast w skali roku o aż 25,76 proc. Jest to jedyny region w Polsce, w którym ceny mieszkań rosną w tak szybkim tempie.

Im więcej pokoi, tym niższa cena

Analizując raport AMRON-SARFiN można zauważyć, że w większości uwzględnionych w badaniu miast średnie ceny za 1 mkw. spadają wraz z wielkością mieszkania i ilością pokoi. Na przykładzie nieruchomości w stolicy, średnia cena za kawalerkę to aż 10 419 zł/mkw., za mieszkanie 2-pokojowe 9238 zł/mkw., natomiast za 3-pokojowe 8798 zł/mkw. Znaczące różnice można zauważyć również w Gdańsku ( kawalerka – 8710 zł/mkw., 3 pokoje – 7380 zł/mkw.), Wrocławiu (kawalerka – 8071 zł/mkw., 3 pokoje – 6696) czy Krakowie (analogicznie 8768 zł/mkw. i 7631 zł./ mkw.) Nieco mniejsze zróżnicowanie występuje w Białymstoku i Łodzi, natomiast w aglomeracji katowickiej ceny plasują się na podobnym poziomie bez względu na ilość pomieszczeń.

Średni metraż mieszkań wybieranych w 8 badanych miastach w I kwartale 2020 r. to 53,63 mkw. Największe nieruchomości w tym okresie nabywali mieszkańcy Warszawy (średnio 56,64 mkw., natomiast najmniejsze Łodzi (51,02 mkw.).

Co z nieruchomościami z rynku wtórnego?

Tutaj również w I kwartale 2020 r. odnotowano wzrost, choć nie tak dynamiczny, jak na rynku pierwotnym. W Warszawie względem ostatnich 3 miesięcy 2019 r. wynosił on ok. 3 proc. Najwyższy wzrost cen mieszkań z drugiej ręki (ponad 4 proc.) nastąpił w Krakowie i Katowicach, natomiast we Wrocławiu utrzymał się on na tym samym poziomie co w IV kwartale 2019 r.

Jak będą wyglądały ceny mieszkań w kolejnych miesiącach?

Na razie jest jeszcze zbyt wcześnie, by ocenić, jak pandemia wpłynie na wartość nieruchomości oraz wielkość rynku. Sprawę tę rozwiążą dopiero kolejne miesiące – pierwsze dane na ten temat z pewnością będzie można zauważyć w raportach za II i III kwartał bieżącego roku. Jednak biorąc pod uwagę to, że ceny na rynku nieruchomości są stabilne i przez długi okres przedstawiały tendencję wzrostową, raczej nie można się spodziewać znacznych obniżek. Sytuacja deweloperów, którzy wypracowali swoją pozycję w czasie boomu na nieruchomości, jest na tyle dobra, że mimo przestoju w czasie pierwszych miesięcy pandemii nie muszą oni wyprzedawać mieszkań w dużo niższych cenach. Na dodatek dla wielu Polaków nieruchomości wciąż są opłacalną i pewną inwestycją, szczególnie w obliczu obniżonych po raz kolejny stóp procentowych, a co a tym idzie spadającego oprocentowania lokat czy kont oszczędnościowych. Mimo że nie powinniśmy spodziewać się znacznego spadku cen mieszkań, specjaliści prognozują, że ich wzrost nie będzie już tak dynamiczny, jak w ubiegłych miesiącach lub zatrzyma się na obecnym poziomie.