Budować dom czy nie? Oto jest pytanie!

Jeszcze nie tak dawno temu ceny działek budowlanych były niezwykle atrakcyjne. Wielu inwestorów decydowało się więc na zakup. Dzisiaj sytuacja jest zgoła inna. Popyt na grunty zdecydowanie przewyższa podaż, a ceny szybują w górę.

Pod koniec 2021 roku eksperci przewidywali zahamowanie trendu wzrostowego. Obniżkę cen zdążyli już nawet poczuć nabywcy indywidualni. Chociażby w Olsztynie średnia stawka wzrosła o 1,5 proc., a we wcześniejszym kwartale wynosiła ok. 5 proc. Efekt boom, którego świadkami byliśmy w ostatnim czasie, był spowodowany wzrostem zainteresowania na własny dom z ogrodem, który pojawił się po okresie lockdownów i pandemii koronawirusa. Polacy, zmęczeni izolacją i małymi metrażami mieszkań, które nie pomagały w jej przetrwaniu, zaczęli intensywnie poszukiwać miejsc, w których można by zbudować dom jednorodzinny. GUS podał, że tylko w 2021 roku wydano 34 tys. pozwoleń na budowę inwestorom indywidualnym. Był to wzrost aż o 21 proc. w porównaniu z rokiem 2020.  

 

Sprzedaż działek napędzały też wysokie ceny mieszkań, na które wielu nie było stać. Wszystko to sprawiło, że zaczęto odnotowywać szalone wzrosty na rynku działek budowlanych. Serwisy Bankier.pl i Otodom podały, że już w ubiegłym roku małe działki poniżej 8 arów, które położone były poza miastami wojewódzkimi, podrożały średnio o ponad 20 proc. Koszty parceli w Małopolsce wzrosły o 54,8 proc., ale rekordzistą był Wrocław, gdzie w ciągu roku ceny podniosły się aż o 90,6 proc.

 

Rok 2022 nie przyniósł upragnionych obniżek. Co więcej, wybuch wojny w Ukrainie wywołał kolejne podwyżki, także te związane z brakiem materiałów budowlanych w magazynach. 

 

Sytuacja ekonomiczna sprawiła, że również deweloperzy rozglądają się za innymi gruntami. Na celowniku znalazły się teraz przede wszystkim mniejsze miejscowości, takie jak Gliwice, Tychy, Mikołów czy Wieliczka. Najbardziej atrakcyjne są działki powyżej 3 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań. Niższe ceny gruntów poza dużymi miastami to odpowiedź inwestorów na rosnące stopy procentowe i spadek zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Mniejsze miejscowości zlokalizowane nieopodal metropolii umożliwiają zrealizowanie inwestycji za zdecydowanie mniejsze pieniądze. 

 

W marcu 2022 roku ceny gruntów pod budowę domów zostały poddane korekcie. Portale Bankier.pl i Otodom podają, że zauważalna jest pewna obniżka. Największą odnotowano na Pomorzu. Przy wycenie działek poniżej 8 arów koszty spadły w relacji miesięcznej o 18 proc. Gdańsk wciąż pozostaje jednak drugim najdroższym rynkiem w Polsce. 

 

W Warszawie z kolei ceny znów poszybowały w górę. Pod koniec marca średni koszt ponownie wyniósł powyżej 2000 zł/mkw. Grunty budowlane w Krakowie także wyceniane są wysoko. Potencjalny nabywca zapłaci więcej niż 1500 zł/mkw. W stolicy Małopolski ceny wzrosły o prawie 19 proc. zaledwie w ciągu miesiąca. Wróciły w ten sposób do poziomu z początku roku. Największy wzrost odnotowano jednak we Wrocławiu. Kwota ponad 1400 zł/mkw. oznacza bowiem, że w skali roku cena gruntów podrożała aż o 56,5 proc. To największy wzrost wśród sześciu głównych miast w naszym kraju. 

 

Nie wszędzie jednak ceny szybują do góry. W Kielcach w ujęciu rocznym odnotowano spadek o 20,5 proc. Inwestor zapłaci tam średnio 844 zł/mkw. W przypadku działek od 8 do 12 arów koszty zmniejszyły się o prawie 19 proc. Oznacza to, że kosz takiej parceli wyniesie średnio 334 zł/mkw. Taniej w porównaniu z rokiem 2021 jest również w Łodzi, Opolu czy w Katowicach. W każdym z tych miast obniżka jest dwucyfrowa. 

 

Wszystkie te czynniki sprawiły, że Polacy zdecydowanie rzadziej decydują się na budowę domu jednorodzinnego. Jak wynika z danych opublikowanych przez GUS, pierwszy kwartał 2022 roku przyniósł straty dla firm budowlanych, specjalizujących się w tym zakresie. W pierwszych trzech miesiącach tego roku rozpoczęto budowę 20 855 takich nieruchomości. To oznacza spadek o 5,8 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem roku 2021. 

Tylko w marcu liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 14 proc. Na budowę domu jednorodzinnego zdecydowało się zaledwie 10 304 inwestorów indywidualnych. Nie oznacza to jednak, że spada liczba budynków oddawanych do użytku. Na tym polu wciąż obserwujemy wzrost. W pierwszym kwartale tego roku wyniósł 12,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Inwestorzy oddali więc do użytku 24 199 nowych domów jednorodzinnych. To nadal efekt boomu, który zaobserwowano w ubiegłych latach. 

 

Eksperci są podzieleni co do wizji przyszłości. Niektórzy prognozują niedaleki spadek cen mieszkań oraz działek budowlanych, jednak duża część podkreśla, że w najbliższych miesiącach utrzymają się one na tym samym poziomie lub dalej będą się podnosić. Sytuacja ekonomiczna i gospodarcza jest wciąż bardzo dynamiczna, co odczuwają i będą odczuwać inwestorzy. Pozostaje uważnie obserwować nadchodzące trendy i z ostrożnością reagować na zmiany.