Analiza sytuacji na rynku kredytowym w Polsce – III kwartał 2015 r.

Wzrasta zdolność kredytowa Polaków. Wynika to m.in. ze złagodzenia polityki kredytowej banków. Większe możliwości finansowe klientów związane są również z atrakcyjną koniunkturą gospodarczą, która w bezpośredni sposób przekłada się na bardziej stabilny poziom wynagrodzeń i optymistyczne nastroje wśród potencjalnych kredytobiorców. To z kolei determinuje wyższy poziom konsumpcji i większą intensyfikację zgłaszanego popytu wewnętrznego. Na zdolność kredytową wpływają również niskie oczekiwania inflacyjne oraz związany z tym utrzymujący się niski poziom stóp procentowych.

W obecnej chwili stopa referencyjna wynosi tylko 1,50 proc. W pierwszej połowie roku banki odczuły czasowy spadek zainteresowania ofertą kredytową. Tego typu tendencja mogła wynikać z faktu wprowadzenia regulacji dotyczących konieczności posiadania wkładu własnego. W obecnej chwili Rekomendacja S nakłada na klientów wymóg dysponowania 10-procentowym wkładem własnym. Dla przeciętnego klienta oznacza to wydłużony czas oszczędzania środków na zakup nieruchomości. Należy zaznaczyć, że w kolejnych latach wymagany wkład własny wzrośnie kolejno do 15 proc. w 2016 r. i 20 proc. w 2017 r. Niewykluczone, że aby utrzymać popyt na kredyty mieszkaniowe banki w istotny sposób zrewidują wówczas swoją ofertę, starając się ją dopasować do nowych realiów. Analizując ostatni okres na rynku kredytowym, można dostrzec wzrost wartości wolumenu zaciąganych zobowiązań. Według stanu na wrzesień, wartość kredytów jest większa o ok. 7-8 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Z obserwacji obecnego poziomu stawki WIBOR można ostrożnie szacować dalsze delikatne spadki w kolejnych miesiącach. Automatycznie spowoduje to dalszą poprawę zdolności kredytowej oraz spadek raty kredytów dla osób aktualnie spłacających kredyty mieszkaniowe. Na dzień dzisiejszy, przy kupnie mieszkania o wartości 350 tys. zł, rata kredytowa dla zobowiązania zaciągniętego na okres 30 lat (kredyt denominowany w polskich złotych w wysokości 300 tys. zł) oscyluje w granicach 1300-1400 zł. W porównaniu z latami poprzednimi można mówić więc o dużej dostępności kredytów hipotecznych.

 Wykres: Kształtowanie się poziomu referencyjnej stopy procentowej 
Źródłó: Opracowanie własne na podstawie danych NBP

Warto również zwrócić uwagę na politykę banków w kontekście manipulowania marżą. W poprzednich latach banki reagowały na spadające oprocentowanie, poprzez podnoszenie marż kredytowych. W ten sposób niwelowały w pewnym stopniu efekt niskich stóp procentowych. Marże stanowią dla banków wewnętrzne narzędzie kontroli, dzięki któremu są w stanie dodatkowo wpływać na obliczanie zdolności kredytowej kredytobiorców. Poziom marż kredytowych w III kwartale 2015 r. wzrósł głównie w przypadku kredytów, które cechowały się podwyższonym ryzykiem. Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w obecnej chwili, należy liczyć się z tym, że w perspektywie kolejnych lat stopy procentowe najprawdopodobniej wzrosną. Według szacunków osób z branży do pierwszych podwyżek może dojść już na przełomie 2016 i 2017 r. Podwyższony poziom stóp procentowych skutkować będzie koniecznością spłacania wyższych rat kredytowych. Tym bardziej, aby uniknąć ewentualnych komplikacji w przyszłości, należy dyskontować swoje możliwości finansowe już na etapie starania się o kredyt. Istnieje również duże prawdopodobieństwo, iż możliwe zwyżki stóp procentowych będą bilansowane przez banki obniżaniem marż. Wysokość marży jest zwykle stała w ciągu całego okresu trwania umowy kredytowej. Na takim działaniu skorzystają więc ewentualnie tylko przyszli kredytobiorcy.